一家之言

至今為止，幾乎所有的房地產調控政策最終結果都不理想，說明過去一切的房地產市場調控措施不是力度太小，而是搞錯了受力對象，也就是把調控對象搞錯了。

2011年1月4日新年開市第一天，滬深股票市場開盤和收盤都上漲，其中地產股成為主要領漲板塊，大漲5.2%，多家地產股票漲停。新年開市地產股的大漲，反映的是房地產市場和股票市場齊齊對2011年房地產市場前景的看好。（背景新聞：A股開門紅地產股全線爆發(fā)）

地產股的表現(xiàn)不是偶然的，在房產市場和土地市場都得到了數(shù)據(jù)支持。中國房產信息集團公布的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2010年全年新建商品住宅價格同比普遍大漲，北京漲幅最大，同比大漲42%。

關于土地出讓金方面，28個重點監(jiān)測城市土地出讓金同比增長35%，總量達到11243億元，其中北京全年土地出讓金達到1639億元，為全國第一。這些土地出讓金，將逐漸成為一兩年后新房的直接成本。

面臨一年里兩次最嚴厲的宏觀調控，市場迎來的是土地成本和房屋價格的雙雙走高。元旦3天，北京房屋總成交量與去年元旦同期相比，上漲幅度達150%。因期盼房價下跌和對于調控有信心的部分剛性需求者們，在希望破滅后，不得不付出比過去更大的成本才能擁有自己的房子。

因此，市場傳出這樣的消息：若2011年1月份成交量維持火熱，房價上漲的壓力將繼續(xù)增大，可能會催促新一輪調控政策加速出臺。

其實市場目前最急需的，并不是出臺新的調控政策，而是檢討2010年房地產市場多次的、嚴厲的調控政策出臺為何起不到理想的作用，甚至也要檢討為什么2010年之前的多次房地產市場的調控政策效果不彰。至今為止，幾乎所有的房地產調控政策最終結果都不理想，甚至有一些被稱作“空調”，說明過去的房地產市場調控措施不是力度太小，而是搞錯了受力對象，也就是把調控對象搞錯了。

迄今為止，幾乎所有的分析，最終都把房價走高的最根本的原因歸結為土地財政和寬松貨幣政策這兩項。但是，歷史上所有的房地產調控，都沒有針對這兩個因素。即使是目前的兩盆“冷水”：信貸偏緊預期和房產稅傳聞，真能落實的話，也不要對于房價下跌抱以希望。因為針對房產商的信貸收緊和各種涉及房地產之類的稅收的政策多有所出，但是既沒有壓垮開發(fā)商，也沒有壓下房價。難說2011年如果這兩個因素成真，就會立竿見影。

所以，2011年房地產市場如果不調控則已，要調控則必須正視根子問題。首先需要正視土地財政問題，其次是整個經濟的貨幣供應問題。而不是出臺新的稅收，以及只是收緊針對購房者和開發(fā)商的信貸的問題。如果不能正視和解決這些問題，新一輪調控政策也沒有出臺的必要性。

陳東海（上海學者）