“商品住宅實際成交量同比減少約50%，多數開發商資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。”在三輪調控壓頂、銀根緊縮掣肘的背景下，有研究機構對今年的上海樓市作出如此預判。

記者29日獲悉，某研究機構日前出具了一份上海樓市形勢分析及政策建議。其中預測，2011年上海商品住宅的實際成交量和住宅建設用地的成交量與2010年相比將減少約50%。由此帶來的上海住宅用地出讓金和地方直接稅收同比減少將超過500億元。與此同時，由于直接融資和間接融資渠道受到限制，銷售資金回籠不暢，多數市場化運作的企業資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。

土地出讓金收入大減

報告指出，掛鉤戶籍的房地產限購令，加上房產稅試點、差別化信貸和營業稅調整，四方面政策使上海樓市正承受著史無前例的壓力。從2月份數據來看，上海商品住宅成交量環比和同比分別下降83%和47%，成為所有限購城市中降幅最大的。

數據顯示，上海目前擁有常住家庭750萬戶左右，其中約100萬戶家庭擁有超過2套住房(經調研戶均約3套)，因此受到限購政策的制約。加上供給量的減少，報告預測今年全年上海商品住宅成交量將減少50%。

業內人士判斷，受此影響，上海全年地方稅收也將有大幅下降。據了解，2010年，上海住宅用地土地出讓金收入超過816億元，以50%的縮減率計算，今年住宅用地的土地出讓金收入相比去年減少將超過400億。另外，契稅、營業稅、個人所得稅和印花稅等交易環節的稅收有可能減少100至200億元。

“不過，由于大量保障房的上馬，地方收入的減少部分或有一定的彌補。”業內人士分析。

靠商業地產“救急”

回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月兩個時間段，當時上海土地市場異常火爆，約有30幅高價地入市，可建面積約250萬平方米。“由于開發商過高估計了房價走勢，導致高價拿地。”報告指出，而在房價穩定的當前，這些土地難以形成有效供應，既減少了市場的供應量，也造成這些拿地企業的資金積壓。

雪上加霜的是，目前直接融資和間接融資渠道受到限制，銷售資金回籠不暢，研究機構稱，多數市場化運作的企業資金鏈可能承受的極限周期不超過9個月。

這一判斷得到部分業內人士認同，在近期舉行的上市公司年報說明會上，部分上市房企高層表示，如果交易量持續保持低位，大型開發商自身的資金鏈能夠維持最多6至8個月，中小開發商面臨的考驗更為嚴峻。

房企應對目前嚴峻形勢的一個統一做法是增加商業地產項目的投資。“道理很簡單，目前無論是政策還是資金都在向商業地產傾斜。”一位上海房企負責人表示。上述地產研究機構負責人也表示，地方政府可能在今年增加辦公、商業用地供給，適當彌補土地出讓金的損失。