“國五條”地方細則出臺以來，除北京市以外，有關“二手房交易個稅按個人所得的20%征收”政策，在許多地方并沒有明確實施時間，因而一直處于“懸空”狀態。

業內人士認為，新一輪房地產的調控難度很大，一方面不能放松現行的政策導向；另一方面，不解決股市等資本市場長期不景氣的問題，不解決地方政府長期依賴土地財政的問題，恐怕難以厘清資本追逐利潤所帶來的樓市異化問題。

老公房、房改房核價難度大

按照“國五條”規定，“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。

從3月底至今，北京、廣州、深圳等35個城市發布了各自的實施細則。針對20%個稅政策，除北京明確規定自4月1日起實施外，絕大多數城市重申了國務院文件的要求，并未說明何時開始實施；合肥、南京、鄭州等地則干脆提也沒提。“我們辦理的二手房交易，沒征收過20%的個稅，個稅還是按照房屋總價的1%或2%收。”有熱點城市二手房中介負責人告訴記者。一城市房地產部門負責人表示，此政策何時實施“目前沒有時間表”。

為何出現這一現象？據了解，一些城市房屋登記系統時間不長，存在不少“大齡房源”，諸如老公房、房改房等，核價難度很大；由于“陰陽合同”不同程度地存在，公平核價并不容易。住房購買、裝修和使用過程中，涉及多項支出，若要準確界定“轉讓所得”，也有難度。

據分析，一些地方對個稅政策帶來的沖擊力準備不足。今年3月，有的地方出現“離婚潮”，爭議矛頭直指增加個稅政策。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，這些年房價早已翻番，增加個稅政策一旦實施，殺傷力很大，對其影響要有充分的估計。

“地王”回歸增加調控難度

中國指數研究院數據顯示，今年4月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲1.00%，自2012年6月以來連續第11個月環比上漲。值得注意的是，新的“地王”再度回歸。5月6日，廣州白云同寶路土地的出讓經歷了近200輪爭奪，成交的樓板價高達每平方米25597元，溢價率達到1145%。4月以來，廈門、長沙、天津等地都出現了高溢價地塊。“20%個稅等政策‘懸空’，倒是給房企吃下一顆定心丸。”一知名房企負責人告訴記者。

據了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。國土部門公布的數據顯示，今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃。供地計劃能完成幾成，尚待觀察。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，房價堅挺，“地王”回歸，會增加政府調控的難度，但是，既定政策又不能走過場，還要保持一定的嚴肅性和權威性，可見政府調控面臨著兩難的處境。

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說，一方面要嚴格執行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應，而相應的考核、問責等程序也要及時跟進，發揮實效。

撬動銀根地根建長效機制

業內人士分析，我國股市、基金等資本市場長期低迷，不能實現多數人的資本“保值增值”的愿望，加上土地財政的無可替代性因素，地方經營土地的沖動難以遏制，以至于樓市“保值增值”的作用明顯，因而資金不斷涌入這一市場。

今年3月27日舉行的國務院常務會議強調，要繼續搞好房地產市場調控，財稅改革要拿出方案，循序漸進。金融改革要在推動利率和匯率市場化、發展多層次資本市場方面推出新的舉措。加快建立房地產穩定健康發展的長效機制，加強保障性安居工程建設。

記者了解到，針對“長效機制”的相關調研正有序進行，業內人士認為這是本屆政府樓市調控的“關鍵一招”。業內人士指出，建立房地產穩定發展的長效機制，不能只一味地限制房價及購房需求，而應該在加快土地供應、改革“土地財政”等方面作出制度安排。

顧云昌等人建議，要調整財稅體系和中央地方事權體系，加快建立替代稅種、加大轉移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依賴切實降低。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。該院研究發現，寬松的貨幣政策會刺激房地產業發展，引發房價上漲；緊縮的貨幣政策會抑制房地產業發展，引發房價下跌或上漲幅度趨緩。

“與其試圖撇清房價與貨幣政策的關系，不如采取切實可靠的行動來遏制房價過快上漲，并建立健康的資本市場、豐富人們投資渠道，來為樓市合理減壓。”陳晟如是說。