新國五條細則發布購房者連夜簽約搶購二手房

3月1日，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》發布。這一政策被稱為“國五條”實施細則。就在2月下旬，國務院常務會議出臺了旨在抑制房價過快上漲、繼續加強樓市調控的“國五條”。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，“國五條”及實施細則進一步明確了調控從嚴的基調，對市場供應及成交都會產生明顯影響。隨著地方調控細則的陸續公布，“一路高漲”的房地產市場可能有所降溫。

在抑制房價等方面，盡管“國五條”細則尚未出現立竿見影的效果，但市場預期正在改變，近兩日北京等地二手房市場開始出現“突擊搶房”現象。分析人士認為，搶搭“政策末班車”效應將使二手房市場迎來短暫的交易高峰。

細則

側重抑制投機投資性需求

“國五條”細則指出，“當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化”。為繼續做好今年房地產市場調控工作，要求地方政府從6個方面嚴格落實房地產調控政策。

其中，在“堅決抑制投機投資性購房”方面，稅收政策成為最大亮點。細則中明確，“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”

鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，這是首次明確二手房交易中的個人所得稅嚴格按照個人所得的20%征收。“此前北京的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。統一成差額的20%后，將會明顯增大交易成本”。

張旭指出，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業主出售意愿都將會受到明顯影響，最終導致成交量的下滑“相對于收緊二套房信貸政策而言，個稅新政對市場的影響會更大”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也指出，依據這項細則，對部分房價上漲過快的城市或地區，以及需要首付30%的客戶而言，“相當于首付款成數升至45%，極大地提高了首次置業人群的購房成本”。

除此之外，為了全面抑制投機投資性需求，細則中將“限價、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化。在限購方面，要求地方政府進一步完善現行住房限購措施，限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；在限貸方面，對房價上漲過快的城市，要求銀行機構根據城市當地住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

“將二手房交易作為抑制重點，將直接增加投資客轉讓房產的成本。”全國政協委員、南開大學經濟學院副院長邱立成說，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客無疑是“當頭一棒”。

背景

重點城市房價漲勢迅猛

業界普遍認為，促使“國五條”及實施細則在兩會前夕出臺的重要原因，是因為春節前后乃至去年下半年以來，全國重點城市房價漲勢迅猛。

在“國五條”實施細則發布同日，2月住宅市場“百城價格指數”發布。數據顯示，2013年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9893元/平方米，環比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續第9個月環比上漲。

100個城市中，有74個城市房價環比上漲，26個城市環比下跌。房價環比上漲的城市比1月增加10個，其中，常熟、福州、金華、揚州等漲幅前10位城市環比漲幅在2.6%至4.1%之間；房價環比下跌的城市比1月減少9個，26個城市跌幅居前幾位的依次是溫州、海口、三亞，跌幅在2%至4%之間。

值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均價為16596元/平方米，環比1月上漲1.09%。其中，深圳、廣州環比漲幅均超過2%。

住宅“百城價格指數”和統計局的“70大中城市住宅價格變動情況”相互印證。22日，在“國五條”出臺后兩天，統計局發布的“1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，70個大中城市住宅價格環比、同比分別有53個城市上漲，最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。

2月100個城市的住宅平均價格自2012年6月以來連續第9個月環比上漲，但漲幅縮小至0.83%；同比連續第三個月上漲，漲幅繼續擴大。據分析，去年年底以來，住建部政策明確支持合理的改善性需求，新增貸款增長顯著，使得企業市場預期樂觀，市場量價穩中有漲。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，全國主要城市樓市依然延續2012年下半年整體上行的趨勢。他認為，目前市場的漲幅更多體現在一線城市的二手房市場中，而這部分市場往往是投機投資性需求活躍區域。

影響

多地出現“突擊搶房”

“國五條”及實施細則先后出臺，盡管在抑制房價等方面尚未出現立竿見影的效果，但北京等地二手房市場近日開始出現“突擊搶房”現象。

我愛我家多家門店的一位負責人告訴《經濟參考報》記者，從3月1日傍晚政策出臺后開始，整個周末許多經紀人的手機就響個不停，有不少客戶、業主或者店面周邊的小區居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的相關話題。

這位負責人說，消費者問的最多的兩個問題是：“政策具體什么時間開始執行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。與此同時，馬上就要簽合同的交易雙方，都有盡快簽訂合同辦理過戶的意愿；剛剛簽訂購房合同的交易雙方，則期盼房子盡快網簽過戶；此外，近期有購房計劃，或出售意愿較為迫切的業主，希望及早達成交易的意愿也更加強烈。

據我愛我家統計，新政出臺后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環比前一日增長了近三成；新增房源委托量則增長了近四成。

“我們的咨詢熱線一直處于超負荷運轉狀態，為了滿足交易雙方希望迫切達成交易的心態，我們已經啟動了在資質核驗、成交網簽、貸款審批等各個交易環節的應急預案”。這位負責人說。

中原地產的統計數據也顯示，僅3月2日，該機構二手房網簽量突破千套，達到1059套，創下休息日最高交易記錄。張大偉說，由于“國五條”實施細則出臺突然，力度超過預期，這幾日二手房市場網簽數量將持續走高。

不僅僅是北京市場，受“國五條”細則中“交易二手房計征20%個稅”的影響，上海、南京、武漢等地也先后出現了二手房交易量猛增、購房者排隊過戶的現象。

胡景暉亦分析指出，“國五條”執行細則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應影響，二手房交易勢必將迎來一波高峰。但在各地執行細則正式出臺后，二手房交易量才可能進入低谷，并帶來價格方面短暫的滯漲期。

李戰軍認為，此次政策出臺由于側重于提高交易稅費，因此，不可避免地會波及部分買家“賣家將成本轉嫁后使購房者購房成本增加；另外，部分買房人可能會暫緩購買計劃而繼續租房，可能推高租賃市場價格。”

全國政協委員、中海地產董事局主席孔慶平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，“國五條”及細則出臺之后，房價有望趨于平穩。他認為，從行業角度看，各地將房價年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態。

【焦點獨家連線專家解讀政策】

針對對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，兩位專家不約而同認為該部分收入無疑又將轉嫁給購房者。

朱中一（中國房地產業協會副會長兼秘書長）：房產稅需要中央與地方政府進行進一步的協商，在上下形成一個一致的共識，才有可能進行下一步的工作。【房產稅開征需博弈地方跟進仍需時日】

陳國強（中國房地產學會副會長）：提高二套房貸，實際上提高了受訪者轉讓成本，最終還得購房者買單，國五條新細則，抑制投機性獲利，恐為一廂情愿。【抑制投機性獲利，恐為一廂情愿】

胡景暉（我愛我家副總裁）：對該條政策是否將繼續執行5年不太明確，但此部分數額將會很大。有可能出現“買得起房，交不起稅”的局面。胡景暉同時講到如果市場出現“惜售”的狀態，那房價又將何去何從呢?

沈力男（泰禾集團品牌總監）：這在之前限購的基礎上又形成了“限賣”,買房者成本無疑加大。【加大土地供應才是解決矛盾根本所在】

陳寶存（亞太城市研究會房地產分會會長）：而進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，也很可能在短期內造成二手房市場的成交熱【新政難改上漲預期短期增加觀望情緒】