經(jīng)過336輪激烈競價，昨天上午，備受關(guān)注的熱門地塊上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)住宅用地最終以總價37.75億元、樓溢價率達65%成交，成為今年以來上海總價、單價及溢價率均最高的“三冠王”。

唐鎮(zhèn)及其他多個土地溢價成交的案例說明，“國五條”地方細則落地后，重點城市土地市場暫未出現(xiàn)明顯降溫跡象。不過，隨著調(diào)控政策的步步落實和成交量的回落，未來高價地塊出現(xiàn)的頻率將有所降低。

“國五條”難抑拿地?zé)?/strong>

上海唐鎮(zhèn)地塊成交價創(chuàng)近兩年宅地紀錄

溢價65%成交

昨天上午，上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊正式出讓。這幅住宅地塊吸引了融創(chuàng)九龍倉聯(lián)合體、保利地產(chǎn)、中海、建發(fā)、招商、旭輝、福建中峻、浦東發(fā)展集團在內(nèi)的8家房企參與競買。記者在現(xiàn)場了解到，此次競價主要在浦發(fā)、福建中峻、旭輝、招商四家房企中展開，而到最后階段，競價基本上就在融創(chuàng)九龍倉綜合體和浦東發(fā)展置業(yè)兩家競買人中進行。

值得一提的是，由于現(xiàn)場競爭過于激烈，競拍現(xiàn)場主持人竟然三次上調(diào)競價幅度。競買伊始，主持人宣布競價階梯為100萬元，而經(jīng)過連續(xù)多輪競價，競價階梯調(diào)整為500萬元進行舉牌，也就意味著八家企業(yè)每次出讓加價幅度必須達到500萬元。隨著競買人舉牌節(jié)奏的加快，競價階梯再度被調(diào)整為1000萬元，一直延續(xù)至總價達到32.2億元時，競價階梯再度調(diào)回500萬元一次。

最終，在經(jīng)過336輪加價后，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊被上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司37.75億元摘得，折樓板價18199元，溢價65%，一舉刷新近兩年來住宅地塊成交總價紀錄。同時唐鎮(zhèn)地塊不論是總價、單價還是溢價率，都創(chuàng)下今年年內(nèi)宅地新高。

屬于非典型拿地

記者整理發(fā)現(xiàn)，從2008年至今，唐鎮(zhèn)已出讓7幅住宅用地，樓板價最貴的一幅當(dāng)屬2009年樓市最為瘋狂的時期，由綠城競得的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊，樓板價達19040元/平方米，同時378.62%的溢價率也成為該區(qū)域住宅用地最高溢價紀錄。而昨天浦東發(fā)展置業(yè)競得地塊的樓板價已非常接近最高紀錄，給市場帶來的預(yù)期不言而喻，說明開發(fā)商認為至少唐鎮(zhèn)地區(qū)房價將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，此次唐鎮(zhèn)地塊領(lǐng)取標書人數(shù)達到近年來新高，參與競買人數(shù)也僅次于今年2月成交的嘉定地塊，更為重要的是總價如此高的居住地塊出現(xiàn)超過50%的溢價在近2年來也是比較罕見的。

“目前綠城在唐鎮(zhèn)項目的平均售價已經(jīng)達到4萬/平方米，但唐鎮(zhèn)其他項目僅在2萬/平方米左右，由此來看浦東發(fā)展置業(yè)中標價僅參照高標的物業(yè)，而未考慮地區(qū)平均水平，屬于非典型拿地。”龔敏認為，實際上浦發(fā)集團并不是典型的高端物業(yè)開發(fā)商，其背景和財務(wù)能力才是取得地塊的關(guān)鍵。

一線城市拿地仍火

事實上，在地方“國五條”細則落地后，各地尤其是一線及熱點城市的土地市場并未出現(xiàn)明顯的降溫跡象，北京、南京等地屢創(chuàng)高溢價，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)熱門地塊依然趨之若鶩。

4月9日，北京市土地整理儲備中心出讓的編號京土整儲掛(石)[2013]025號地塊以11.65億元由新能(北京)國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，溢價率高達174%，折合樓板價2.13萬元/平方米。這是北京房產(chǎn)新政后的首宗土地成交，拍賣現(xiàn)場共吸引了龍湖地產(chǎn)、富力、旭輝、泰禾、融科景元（融科全資子公司）、信達地產(chǎn)、北京華瀾恒泰、北京新源鼎盛、甘肅景園、北京新能這10家房企參與競價。

4月2日下午，南京順利出讓建鄴區(qū)及浦口區(qū)共4幅土地，最終成交總價為43.18億元。其中爭搶最火熱的河西南部NO.2013G09地塊，吸引了南京國企奧體建設(shè)、萬科、金地、恒大地產(chǎn)參與爭奪，歷經(jīng)37輪有效競價后，最終由奧體建設(shè)以33.6億元收入囊中，折合樓面價11124元/平方米，溢價率也高達37.8%。

中原地產(chǎn)龔敏認為，上海、北京以及南京等地近期的土地市場與以往新政出臺后土地市場的表現(xiàn)大相徑庭。實際上，房企拿地主要取決于兩個方面：首先是未來市場預(yù)期，由于當(dāng)前政策給市場的預(yù)期是在二手房市場受到壓制的情況下必然對一手住宅市場有利，因此導(dǎo)致房企仍積極拿地的心態(tài)；其次是土地開發(fā)條件是否優(yōu)越，上海唐鎮(zhèn)地塊、北京石景山地塊以及南京河西地塊都屬當(dāng)?shù)仉y得一見的優(yōu)質(zhì)地塊，受到開發(fā)商的追捧亦是情理之中。

漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉則認為，在中央加強土地市場的監(jiān)管力度、加大普通商品住宅土地供給量的比例、限購限貸進一步升級的政策背景下，大部分拿地房企將傾向于理性拿地，預(yù)計高價地塊出現(xiàn)的頻率降低。

財政部

因地制宜推進住房保障多元化

日前，財政部副部長王保安發(fā)表署名文章稱，解決我國的住房問題，迫切需要推進住房理論研究的不斷深化、住房制度設(shè)計的持續(xù)改進、住房保障路徑的開拓創(chuàng)新。在保障房建設(shè)方面，未來將以公租房為主逐步簡化保障房品種，并積極推進保障房供應(yīng)及管理的多元化，對一線城市和二、三線城市分別采取配建和房租補貼的方式因地制宜實施住房保障。

王保安表示，目前中國住房保障制度建設(shè)依然面臨嚴峻形勢。首先，住房購買消費與租賃消費的比例嚴重失調(diào)。“住房自有率美國為60%，德國為40%，中國則高達85%，而且購房者呈年輕化態(tài)勢。”住房購買消費所占比例過高不僅助長房價畸高，而且影響保障房體系良性發(fā)展。其次，住房保障方式相對單一，主要以實物建房為主。第三，住房保障品種較多，目前共有7大類、11個品種。第四，住房保障法律體系不健全，住房保障運行體制亟待完善。當(dāng)前尤其應(yīng)加快構(gòu)建公平分配、有效運營、有序退出等制度。

對于住房保障品種過多問題，王保安表示，未來應(yīng)以公共租賃住房為主逐步簡化保障房品種，通過將帶有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房和限價商品房逐步推向市場，厘清居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)、投資權(quán)的關(guān)系，并將廉租房與公共租賃住房并軌管理統(tǒng)一為公共租賃住房，以對不同收入水平的保障對象實行差異租金。

在解決住房保障方式單一化方面，王保安認為，應(yīng)積極推進保障房供應(yīng)及管理的多元化，因地制宜實施住房保障。其中對一線城市應(yīng)采取配建等方式增強實物住房保障能力，而對二、三線城市，由于住房供應(yīng)較充足則應(yīng)以“補人頭”等房租補貼為主。

記者了解到，財政部綜合司近期對國外住房保障情況進行了考察和研究。對于未來中國住房保障方式，綜合司認為，應(yīng)根據(jù)各地住房市場狀況、市場房源和財力狀況等適時調(diào)整住房保障方式，積極研究以租金補貼方式為主提供住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性。

對此，王保安也認為，未來可創(chuàng)新政府支持方式，通過注入資本金、投資補助、貸款貼息、鼓勵企業(yè)發(fā)行債券、稅費減免等，引導(dǎo)更多社會力量參與保障房的投資建設(shè)和運營管理，以最終形成“市場建房、政府補貼、居民租房、社會管理”的住房保障模式。

對于加快住房保障立法問題，綜合司提出，應(yīng)盡快研究制定《住房保障法》，將住房保障工作納入法制化管理軌道，重點解決對騙租、騙購保障房行為缺乏強有力的處罰依據(jù)，住房保障管理機構(gòu)、管理人員不健全，地方住房保障對于中央依賴性過大等問題。

北京

擬將部分商品房納入限價房管理

昨日，北京市住建委主任楊斌表示，目前正研究限價房序列管理的具體細則，部分適合自住、改善需求的商品房將納入該序列，并對購房人的資格和再上市條件進行限定。此前公布的北京“國五條”細則中提出，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”

楊斌表示，為實現(xiàn)這一目標，北京市制定了五大措施，包括保證今年的土地供應(yīng)量不低于前五年的供地平均量；增加“限房價、競地價”地塊的供應(yīng)；堅持限購；提高二套房首付款比例和二手房交易差別化稅收；加強商品房銷售價格引導(dǎo)，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，不核發(fā)預(yù)售許可證，或不給予成交資格備案。

楊斌指出，“限價房管理序列”與以往“限價房”概念不同，是指為中低收入家庭所準備的自住和改善型住房，還屬于商品房，但價格會受到控制。“以前我們所說的限價房，也就是兩限房，是屬于保障房序列的，針對的人群是中低收入家庭。現(xiàn)在所說的則是指商品房中自住改善型的住房，針對人群是中等收入家庭。”楊斌說。

他進一步解釋稱，“限價房序列管理是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分適合‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什么樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，并將很快落地。”楊斌進一步解釋，所謂滿足“自住、改善型”的商品房，原則上講是指中小套型、中低價位的商品房，購房人依靠收入和貸款能大體承受房價。

楊斌表示，納入限價房的這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。