如果說去年樓市是“剛需威武”的一年，那么今年的廣州樓市大戲，唱主角的必須是市區各大豪宅樓盤。近日，記者聽聞市區多個豪宅板塊房價出現異動，其中又以珠江新城的一手豪宅項目價格上調幅度最為引人注目，一時間，市場上關于豪宅帶動市區房價上漲的流言不絕于耳。中原地產項目部總經理黃韜日前接受記者采訪時表示，今年“剛需”項目仍會是市場主流，但隨著市區土地資源越發稀缺，市中心的樓市主場逐漸被豪宅物業占領，今年的市區樓價或將呈現結構性上漲。

三方面因素促使豪宅漲價

合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，所謂豪宅漲價主要有以下三方面的因素，一是由于去年年底，整個房地產市場趨于回暖。“眼看房子賣得好，發展商自然會考慮上調價格。”二是因為新推出的項目，質素普遍有所提升，因此在價格上亦要遵循“物有所值”。三是從去年第四季度開始，整個房地產市場已經從低谷走出并進入穩步回升，資金實力雄厚的中高端買家出于對貨幣貶值和中心城市“地少人多”的恐慌感，又苦于無其他更穩健投資渠道，購房置業意愿有所加強。

此外，從目前的市場成交情況來看，限購限貸政策對于改善型豪宅客的出手并沒有太大影響。“這部分買家中，很多都不需要通過貸款購房。”而對于購房名額的問題，則可以通過借子女、父母或親戚朋友之名解決，甚至還可以借用公司名義購買物業，就連這道因限購而生的額外工序，如今也會由樓盤銷售人員代勞。因此，黎文江表示，倘若今年房價漲幅超過調控預期，不排除政府相關部門會出臺比限購限貸更為嚴厲的打壓措施，“到時出現限價和限簽，也不意外。”至于有市場傳言稱有從北京、上海、深圳等地來廣州炒豪宅的投資客，黎文江和黃韜均表示，“以近期的樓市情況來看，這種現象在廣州樓市并不常見。”

珠江新城豪宅暗調價格

低于3.5萬元/㎡都少見

元旦期間，尚東君御拋出百來套中小戶型住宅產品，遭到中高端買家的連夜排隊瘋搶，就其目前在“陽光家緣”的網簽價來看，均價約43000元/m2，與發展商早前放出的吹風價格相差無幾。盡管傳聞中的珠江新城“限簽”緊箍咒尚未放松，但該項目開盤不足20天，已順利網簽近70套單元，成績不俗。據悉，近期尚東君御將推出150平方米和170平方米的三房和四房，新推產品價格有望再創新高。據悉，在上周末的內部客戶板房開放專場活動中，已有55000元/m2的吹風價傳出，而項目現正進行“20萬抵70萬”的認籌登記。按照現有優惠和吹風價格，新一期產品的門檻價將高達近780萬元/套，單價將突破5萬元/m2。

除了尚東君御忙著調整價格加推新貨外，現時珠江新城還有多個成熟豪宅項目如頤德公館、嘉裕公館、凱旋新世界、天鑾等，也在元旦過后，暗中上調價格。黃韜表示，受到土地供應量減少和廣州國際金融城的規劃利好，珠江新城多個在售住宅項目調整價格也在情理之中。從價格上來看，去年下半年，買家還能從中海花城灣、嘉裕公館等項目中，找到價格在35000元/m2左右的貨色。而目前珠江新城單價低于35000元/m2的一手新貨幾近絕跡，多個仍有新貨在售的樓盤正努力朝著“4字頭”的單價靠攏。

業界觀察

“翹尾”行情誘發調價

多位業內人士對此表示，這一波的珠江新城豪宅調價風波，看似是因尚東君御高價推盤而起，但實則不可忽視去年第四季度樓市“翹尾”行情的后續作用。“翹尾”行情不但誘發了發展商對產品價格的重新調整，“最要命的是，因住宅調控政策對樓市觀望已久的改善型客戶，現在也出來看房了。”如果連并非強烈自住需求的豪宅市場都開始恢復成交暢旺了，這意味著整個樓市即將迎來真正的復蘇與回暖。不過，也有部分業內人士擔心，倘若限購中的房價再度出現非理性上漲，不排除會引來新一輪的調控政策，屆時處于高位的樓市或恐再次跌入冰谷。

白云新城價格平穩成交價4萬左右

珠江新城等區域豪宅元旦后價格節節高，白云新城這邊的價格卻比較平穩。中海云麓公館自去年12月開始出現網簽數，至記者發稿之日已簽45套，網簽成交均價為38664元/m2，相比起最初的吹風價5萬元/m2較為“收斂”。

近日，與中海云麓相鄰的保利云禧開放板房，記者于周日到保利云禧現場采訪，當時為下午3時多，售樓部加板房大約有七八臺客，基本上為帶小孩前來看房的家庭客。開發商并未對項目做出最后定價，據聯合代理保利云禧的某經紀人員表示，140平方米的戶型預計均價為4.1萬/m2，215平方米的四房單位均價3.8萬元/m2。中海云麓戶型比保利云禧更大，初推209～325平方米的三房和五房單位，保利云禧初推140和215平方米的三房和四房單位，從經紀人員的預估數字來看，保利云禧面積更小的戶型才比大戶型貴3000元/m2，價差非常溫和。保利云禧經紀透露的價格與中海云麓于去年11月底最初推出的價格相近，若最終保利云禧網簽價與經紀透露的價格相近，可見白云新城元旦后價格升幅大大落后于珠江新城。

業界觀察

地價2萬賣3萬回本已輕松實現

中海云麓和保利云禧在2010年先后拍下白云新城的地塊，樓面地價約為2萬元/m2，兩者地價相差只有每平方米幾百元。去年4月，保利地產白云新城項目進行規劃公示，當時有地產人士認為，白云新城豪宅地價為兩萬出頭，算上建安成本和其他各項成本，預計該地塊開發的樓盤至少要賣到3萬元/m2才能回本，“而就目前的樓市而言，要賣到這個價格顯然不容易”。言猶在耳，去年下半年廣州樓價再度向上攀升，中海云麓已以接近4萬的均價網簽45套，實際成交遠超此數，銷售速度非常快。

南湖板塊新天·半山開放單價預計沖至4萬

從去年9月份就開始在市場上預熱的南湖板塊全新豪宅項目新天·半山終于在1月19日正式亮相。記者在現場見到，項目的藝術品鑒會所(目前的銷售中心)已經建好。從銷售中心沿山勢而上，構造簡約流暢的別墅產品外立面已經呈現，道路兩邊的園林層次也有雛形，看得出開發商在整體環境打造上的功力。居半山之上的四棟高層建筑已建到超過2/3，從位于3樓的樣板房陽臺已可俯瞰整個南湖景區，甚至停車場部分亦能欣賞到景觀。

首批別墅一季度推出

而目前開放的示范單位也相當有驚喜，除了有傳統精致中式風格之外，還有香港著名設計師DANNYCHENG的創意示范單位。其特別之處在于打破以往大戶型單位的布局模式，同時也能更好地體現出住宅與外界山湖景觀的融合。據了解，新天·半山容積率僅為0.74，山勢自然落差最高達到118米，也使得建筑相應形成獨特的表現形態。項目有關負責人介紹，項目內的建筑群落采用白色外立面為主的國際設計風格，簡潔的線條、輕盈的頂部飄板、獨特的百葉外墻構件、錯落有致的陽臺及空中懸挑泳池等幾何空間塑造了15種不同的建筑形態。整個項目將分B、C、D、E四個區，車位比達到2.3：1。首期為C區半山別墅區(16套)和D區空中瞰景園館及天際別墅(189套)，有望在今年第一季度內推出的將是首批261～356平方米擁有270度景觀面的空中瞰景園館，屆時單價預計會沖至4萬元/m2(包裝修)或以上。據介紹，新天·半山項目凝聚了華南理工大學建筑設計研究院、貝爾高林國際(香港)有限公司、梁志天(香港)設計咨詢有限公司、湯物臣·肯文設計事務所、香港DANNYCHENG公司、世邦魏理仕等頂尖設計和管理團隊。

戶型推薦

空間闊綽兼顧私密

戶型點評：01單元建筑面積約340平方米，套內面積約283平方米，為兩廳四房一廚五衛兩陽臺布局。該單位擁有超大獨立主人房套間，而且次臥和兒童房，甚至工人房都是帶獨立衛生間的套間設計。同時，房間內還有公共衛生間。客廳被270度L形超大觀景陽臺所環繞。主人房套間擁有自己的書房、衣帽間和闊綽洗手間。同時，該單位內還有相對獨立的餐廳和廚房部分，以及私密的收藏或者閱讀區。

荔灣江景豪宅新品“首簽單價”就過5萬

位于舊荔灣老城區的御景一號以均價5.8萬元／m2震驚不少人，不過單看南向無敵江景、私家江岸線、小區大配套等市區罕有元素已叫人折服，314、369、478三種大平層戶型把一大批1000萬元置業族拒之門外，至少1500萬元才買得起這個盤。截至1月20日，該項目出現一套的簽約價，369平方米，總價達1897萬元，單價為51419元/m2。雖然這個價格距離5.8萬元/m2的均價有一定差距，但一套網簽價就使這個荔灣區標桿豪宅站上了單價過5萬元的CBD價“高崗”上。據業內人士透露，貴價樓盤簽約仍然受到一定限制，單從網簽價未必能看出樓價的及時走向。

1500萬元以上的置業門檻，預約睇樓是意料之內，銷售代理、板房招待對客人都是一對一服務，看樓也可享受私享服務。據稱御景一號的裝修成本達12000元/m2，從私家電梯廳、裝修用料和鋪設地暖的衛生間等細節可以看出開發商的用心所在。豪宅講究圈層營銷，御景一號也樂于與各大銀行攜手推出vip客戶活動。御景一號離清平藥材、十三行服裝批發、一德路海味玩具批發等商圈不遠，買得起項目的都是商圈的老板，只有30%客戶來自外區。