“我們現在正在搞一個團購活動，預交2萬元，買1號樓三居的戶型總房款最多可以減40萬，相當于打了9.3折。”昨天，位于北京北五環外清河附近的橡樹灣項目銷售人員對記者表示。目前，該項目精裝修期房的銷售均價為35000元/平方米，而此前一期房源的銷售均價為32000元/平方米。

這個央企華潤旗下的項目新房源逆市漲價3000元/平方米的直接結果就是，自2月24日1號樓取得預售許可證以來，一個月以來的簽約套數仍然為零。

高價房滯銷

“橡樹灣一套八九十平方米的兩居就要300萬左右，夠我在順義品質還不錯的別墅項目買一套300平方米的疊拼了。”一位購房者表示，橡樹灣北邊三四公里的項目售價也才2萬出頭，如果真有買橡樹灣兩居的300萬元，又具有購房資格，“我肯定要好好想想到底買哪里”。

華潤橡樹灣并非當下北京樓市中零成交的個案。

北京市住房和城鄉建設委員會的信息顯示，2012年1月1日至3月26日，共有27個項目取得預售許可證，除了6個3月22日之后新近取得預售證的項目外，其余21個項目中，目前有8個項目仍然為零成交。

另據鏈家地產(微博)市場研究部統計，截至3月22日，近3個月新增項目的累計簽約率僅為8%，與去年同期接近五成的簽約率相比，相當于同期消化速度降低了80%以上，而去年三、四季度的銷售去化率也達到了20%左右。

“零成交的項目大部分為非剛需項目，而且在定價上明顯高于周邊項目。”鏈家地產市場研究部馮聯聯舉例說，如中海九浩苑就比周邊項目高出15%以上，新開盤報價也比去年一期上漲了9.4%。

“限購之后，高價項目面向的可售人群大減，在吸引房票時與降價項目相比難有競爭力。”馮聯聯分析道。

剛需盤回暖

在市場的另一端，則是北京樓市成交量連續4周的上揚態勢。

“北京商品住宅成交量已連續4周上漲，目前以自住、改善為目的的剛性購房需求開始反彈。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，剛需反彈的首要原因在于優惠利率政策的回歸，另外近期開發企業加快項目上市、“降價跑量”，也刺激了樓市購買力的進一步釋放。

據亞豪機構監測，3月下半月以來的10天時間，北京已有15個項目入市，相當于1、2月份的開盤項目量總和。樓市新增供應激增，普遍采用直接降價、特價房優惠、贈送面積、送物業費等形式給購房人優惠，其中個別項目降價幅度最高達到了27%。

“近期連續4周的成交回升是在樓市‘降’字當頭的情況下換得的。”任啟鑫表示，這直接造成了整體成交均價的連續下滑。據亞豪機構統計，上周(3月19日~25日)，北京商品住宅的整體成交均價為18161元/平方米，環比之前一周下降了6.5%。

“市場的逐漸復蘇，表現為全部為性價比較高的降價項目簽約，而未降價項目銷售冷清程度甚至超過之前的1~2月。”北京中原市場研究部總監張大偉甚至表示，目前市場中10%的降價項目占據了市場90%的成交量。

張大偉認為，“兩會后，唯一的僥幸利好的希望破滅，庫存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰都會壓迫開發商降價促銷，預期在6~12個月內北京房價還可能有10%~20%的下調。”