位于上海寶山顧村板塊的保利葉語上周末強勢降價20%，并以獲得幾百組認購的熱銷勢頭為上海樓市拉開了第二輪降價的序幕。

降價陣營壯大

在萬科、金地等傳統降價先鋒還未來得及宣布“出招”之際，保利地產在2012年率先在上海扛起了降價大旗。

保利葉語此次降價非常直接——新推出291套精裝修房源，折后均價1.7萬元/平方米，裝修標準2000元/平方米。去年第四季度，該樓盤毛坯房的均價為1.9萬元/平方米，這意味著這批新推房源的直接降價幅度約為10%，間接降價幅度超20%。

降價效果也立竿見影——一位售樓人員用“看房車都擠不進去”來形容該樓盤的火爆。記者了解到的最新消息顯示，目前這批房源還未正式開售，但認購、交付意向金的客戶已達400~500組。

去年高價入市但銷售成績不俗的仁恒森蘭雅苑也在近期宣布降價。網上房地產顯示，位于外高橋板塊的該項目最新164套房源將于2月25日開盤。

記者從仁恒森蘭雅苑售樓處了解到，項目目前報價在4萬元/平方米，但全款支付且五天內到款可享受8.6折的優惠，貸款亦可享受8.8折優惠，折后均價在38000元/平方米左右，最低部分房源均價低至35000~36000元/平方米。

此外，記者從寶山淞南的象嶼酈庭售樓處了解到，近日聯合某房地產門戶網站推出了直降5000元/平方米的限時限量團購活動，聲稱團購優惠19500元/平方米起。記者查詢網上房地產數據顯示，該項目自2011年7月開盤以來，所售211套房源累計合同均價約為24300元/平方米。相較之下，此次活動降幅約20%。

上海本土開發商大華集團的多個樓盤也傳出降價銷售的消息。中環1號銷售人員表示，目前該盤在售的8層帶電梯毛坯房源，每平方米優惠2000元，折后均價約20000元/平方米，若樓層偏低則更便宜，只需19000元/平方米，優惠幅度達到10%。

同時，一些“探市”小折扣也開始慢慢滲透市場。金地集團(5.67,0.02,0.35%)位于佘山的別墅項目天境近期推出了購房全款9.2折，貸款9.3折，分期付款9.4折的優惠。另有媒體報道稱，萬科將制定一個更有競爭力的銷售策略，一個可能在4月開盤的項目，銷售價格可能較早先預期價格有較大幅度的下調。

巨量庫存壓頂是誘因

越來越多的跡象顯示，新一輪慘烈的價格戰將在上海樓市爆發。

去年10月，上海嘉定龍湖酈城將18500元/平方米的均價率先調降至14000元/平方米，降幅超20%。打響了上海在此輪樓市調控中第一波降價潮的“第一槍”。

同一時間，在上海浦東新區，中海御景熙岸推出89平方米戶型，每平方米直降6000元左右，降幅近30%；另有3套公寓拼起來的“聯排別墅”，均價由前期的30000元/平方米直降至17500元/平方米，降幅超40%。

然而，盡管當時龍湖和中海等大型房企降價后斬獲頗豐，但由于降價幅度遭到老業主強烈抵觸，首輪價格戰最終還是在“鬧劇”中慘淡收場，除了浦東新區和嘉定區的部分開發商，多數區縣樓盤都沒能嘗到甜頭。

市場分析人士指出，和首輪價格戰不同的是，從目前出現降價跡象樓盤的分布，以及開發商醞釀降價的態度來看，風雨欲來的第二輪降價潮恐怕會更加猛烈。

一位央企開發商代表對記者表示，降價與否可以由某一個企業自主決策，但是當市場上的房源存量達到一定程度，買賣雙方之間的僵持達到一定的強度時，降價就成為了一個必然的現象。他透露，其操盤的一個項目近期的降價幅度已經超過兩成。

網上房地產顯示，截至2月23日，上海市新房庫存達66188套，947.85萬平方米，步步逼近1000萬平方米。一位市場分析人士指出，若在2010年末，根據當年月均去化量，這些庫存只需6個月便可全部消化；在2009年末更是只需3個月；哪怕是在上一個樓市低谷期的2008年末，13個月也足以消化。

但反觀現在，就算按未來上海新房月平均去化60萬平方米的樂觀估計，去化時間也至少要15個月。“因為空前嚴厲的調控政策并沒有明顯放松跡象。如果說，以前幾次的降價潮都是開發商看準時機，為了新一波反彈而造勢的話，那這一次，他們真的是要為生存而戰了。”上述分析人士認為，新一輪價格戰爆發的主戰場，將首先出現在庫存壓頂的幾個郊縣區域。

“嘉定新城板塊存量一直排名居前，一個直接的結果是，去年下半年，龍湖、綠地、合景等開發商都是順勢降價或者低開。”同策咨詢研發中心分析師姚伯均亦認為，根據存量商品住宅與年度成交量的對比，目前“危機”最嚴重的可能是川沙、臨港新城、朱家角、徐涇等板塊。按照存銷比計算，臨港新城板塊的完全去化時間需要30個月，川沙要45個月，朱家角要46個月，徐涇要39個月。