隨著2月起各大重點城市陸續出臺限購細則，更多地區樓市降溫效應將陸續在3月體現出來。從相關機構的監測數據來看，全國主要城市總體陷入成交低谷，各城市因政策落地時間有先后而出現分化。但總體來說，市場供求格局已經出現逆轉苗頭。

總體陷入低迷

從中原集團研究中心監測9個重點城市住宅成交數據看，總體上市場陷入成交低谷。不過，“限購”政策在不同城市起到不同效果，各地市場因而出現不同程度的分化。部分城市住宅成交環比雖明顯下降，但同比仍出現小幅增長；而部分城市成交結構發生變化。

由于上海和長春早在1月底就出臺相關細則，兩城市的市場表現更能反映出政策的影響程度。據統計，上海和長春2月住宅成交面積分別為52.3和16.5萬平方米，均創近年來的月度成交新低，同比分別下降13%和34%。2月出臺限購的城市則出現前半月成交活躍、突擊買房，后半月成交則迅速被“冰凍”的現象。從一、二線城市中被擠出的投資、投機需求大量流入一批尚未“限購”的三線城市，預計未來三線城市商品房量、價將會穩定增長。

值得關注的是，經歷一個月市場消化期，除了住宅成交出現環比69%下滑外，上海市場的住宅成交結構正在發生變化。據中原集團統計發現，2月上海住宅成交的套均面積為94.8平方米，和前3個月平均值105.9平方米相比，減小10.5%；2月住宅均價為9763元/平方米，創2009年2月以來最低值，環比下滑38.3%；供求比方面，1月為0.76，2月上升為2.31。受房產稅和“限購”雙重政策的影響，上海市場“小戶型”、“低單價”的住宅成交占比正在上升，而大戶型、高單價住宅受到冷遇。

在新一輪調控的大背景下，2月中原監測的12個重點城市的土地供應大幅萎縮，創2009年4月以來的最低值。北京、深圳、天津、重慶、成都、杭州均無新增住宅用地供應。與此同時，商辦用地占土地供應的比例有所提高。

“小陽春”無望成交結構明顯變化

中原集團研究中心高級研究經理劉淵預計，已過政策消化期的上海和長春3月成交環比將有所增長，回升幅度將在30%-50%；2月出臺限購的城市如北京和成都等，由于需求在2月上半月提前釋放，住宅成交環比將會基本持平；2月底后才出臺細則的城市廣州、天津的杭州3月成交將出現下降；而深圳、重慶3月成交將有20%-30%的反彈。因此，總體來看，往年3、4月份的樓市“小陽春”在2011年將不再出現，成交環比將略有增長，但增幅有限。

隨著限購政策在重點城市全面鋪開，購買力強大的投資改善類需求受到很大抑制，觀望氣氛重現，短期內自住需求成為市場主力，高端住宅成交低迷。同時，開發商也受到更嚴格的稅收、融資限制。在此情況下，市場的供需格局將出現逆轉，成交價格將在未來3至6個月內出現調整。

而根據上海2月份住宅市場的成交情況分析，在限購和房產稅政策的雙重影響下，小戶型、低總價的戶型受將到購房者的青睞。市場上有一部分具有購買能力的家庭喪失了購房資格，而大多數具有購房資格的家庭則無力承受大戶型、高總價的房產。一般的限購城市雖然尚未出臺房產稅，但是需求結構的改變將使高檔樓盤的蓄客時間持續更久，而中低端樓盤的需求依然旺盛，開發商也將在近期調整供應節奏，力推此類住宅。因此未來幾個月主要城市的住宅成交結構將出現明顯變化。