樓市回暖，上市房企中期業(yè)績(jī)捷報(bào)頻傳。截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報(bào)預(yù)告及快報(bào)，其中預(yù)計(jì)中期業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房企共21家，占比約六成。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，由于眾多項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，上半年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)整體將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，重點(diǎn)公司平均業(yè)績(jī)?cè)龇鶎⒃趦沙梢陨稀?/p>

不過，關(guān)于樓市未來走向，上市房企們已現(xiàn)分歧，這從各家公司的不同業(yè)務(wù)布局上可見一斑。

結(jié)算周期左右業(yè)績(jī)

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報(bào)預(yù)告及快報(bào)。其中，預(yù)計(jì)中期業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的家數(shù)占比約六成。

作為兩市首家披露中報(bào)快報(bào)的房企，保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)33.98億元，同比增長(zhǎng)35.37%。公司稱，收入與利潤(rùn)取得較大幅度增長(zhǎng)，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。

不僅是保利地產(chǎn)，由于項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，招商地產(chǎn)上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25-26億元，同比增長(zhǎng)105%-113%。泰禾集團(tuán)則預(yù)計(jì)盈利4.1億元，同比增長(zhǎng)874%。

從會(huì)計(jì)處理上看，房企開發(fā)樓盤完工、綜合驗(yàn)收后，才能正式結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，而在未完工前收到的房款均計(jì)入預(yù)收賬款。通常情況下，房地產(chǎn)商拿地后的開發(fā)周期一般在兩年左右，而隨著房企加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，這一周期正在大幅縮減。

可以看到，正是由于進(jìn)入項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)期，無論“萬(wàn)保招金”等全國(guó)性房企，還是泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展等區(qū)域性房企，不少開發(fā)商在上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)都十分搶眼。

由于開發(fā)項(xiàng)目榮安府余房及榮合公館、榮安心居交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，榮安地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)大幅上升。公司預(yù)計(jì)盈利1.7億-2億元，同比增長(zhǎng)107.1%-143.64%。此外，濱江集團(tuán)、深物業(yè)A、世榮兆業(yè)、冠城大通等房企的業(yè)績(jī)預(yù)增幅度均超過100%。

與大型房企不同的是，一些中小房企因?yàn)樵谑猪?xiàng)目有限，結(jié)算周期對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響就更為顯著。受項(xiàng)目結(jié)算“空窗期”的影響，部分中小房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)大幅下降甚至虧損。

金宇車城預(yù)計(jì)上半年虧損1100萬(wàn)-1500萬(wàn)元。公司稱，虧損增加主要是由于房產(chǎn)公司新項(xiàng)目在下半年才能實(shí)現(xiàn)收入。上半年同樣預(yù)虧的中航地產(chǎn)也表示，由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損。

盡管目前房企披露中報(bào)預(yù)告的比例尚不足三成，但是業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)上市公司中期整體業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。中金公司預(yù)計(jì)，重點(diǎn)公司中報(bào)業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)約為21%，住宅開發(fā)公司增速將顯著高于商業(yè)地產(chǎn)公司。

房企資金面回暖

盡管6月份市場(chǎng)遭遇“錢荒”沖擊，流動(dòng)性一度陷入緊缺，但是從房企上半年的整體情況看，資金面已經(jīng)較去年有了明顯改善。這不僅體現(xiàn)在銷售回款的增加上，也表現(xiàn)為融資規(guī)模的快速擴(kuò)張。

總體來看，2012年樓市“由冷到熱”，特別是第四季度以來的“翹尾行情”，令房企積累了大量預(yù)收賬款。一季度末，上市房企的預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到6455.71億元，創(chuàng)下歷史最高值，這一數(shù)值在中報(bào)期有望得到進(jìn)一步提高。

從主要地產(chǎn)公司的負(fù)債水平看，一季度也出現(xiàn)了一定改善。數(shù)據(jù)顯示，去年年底A股主要地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為62%，今年一季度為64%，均好于2008年高峰值時(shí)約80%的水平。同時(shí)，房企“一年到期負(fù)債/在手現(xiàn)金”的比例也有所下降，去年年末的均值僅為0.84，一季度更是下降至0.80。相比之下，2008年時(shí)的平均值在1.5以上。

今年上半年，房企銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，甚至被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“最好的上半年”。這也為未來業(yè)績(jī)釋放打下了基礎(chǔ)。上半年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額836.7億元,同比增長(zhǎng)33.79%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額178億元，同比增長(zhǎng)29.5%；保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的銷售額也增長(zhǎng)了26.54%和46.5%。

銷售有“底氣”的同時(shí)，房企融資額也大幅增長(zhǎng)。盡管二級(jí)市場(chǎng)并未對(duì)房企再融資完全放開，但是房企仍然通過海外融資、發(fā)債融資等渠道大舉獲取資金。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年十大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額超過459.6億元，同比增長(zhǎng)75.6%，已經(jīng)超過了2012年的總和。

基于資金成本的考慮，當(dāng)前房企赴海外融資的現(xiàn)象屢見不鮮。對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，雖然6月份出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，但是國(guó)際資本市場(chǎng)的利率并沒有太多變化，仍然維持相對(duì)較低的態(tài)勢(shì)，因此對(duì)房企的海外融資沒有影響。業(yè)內(nèi)人士也指出，房企赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低于國(guó)內(nèi)平均資金成本。

近期監(jiān)管層在房地產(chǎn)再融資表態(tài)上似有“松口”跡象，這也被業(yè)內(nèi)解讀為未來房企融資政策可能會(huì)有條件地放開。一旦房企二級(jí)市場(chǎng)再融資閥門逐步放松，將帶動(dòng)房企資金面的繼續(xù)回暖。

后市分歧加大

“樓市在今年可以說已經(jīng)復(fù)蘇了。”李明在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)如是說。年初至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量攀升，資金壓力緩解，無疑增加了很多房企的信心。不過，即使是在市場(chǎng)環(huán)境回暖的情況下，房企在經(jīng)營(yíng)、拿地等業(yè)務(wù)布局上也顯露出對(duì)未來市場(chǎng)的分歧。

首先便是在土地市場(chǎng)的布局上。今年以來，萬(wàn)科、保利等大型房企頻頻出手拿地，房企回歸一二線城市的勢(shì)頭十分明顯。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京、上海的住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)超過2倍，杭州漲幅高達(dá)30倍。十大房企拿地金額增長(zhǎng)兩倍以上，主要是因?yàn)榧哟罅嗽谝欢�線城市的布局。

相比之下，一些開發(fā)商繼續(xù)保持謹(jǐn)慎保守的經(jīng)營(yíng)策略，甚至調(diào)整了土地布局。雅戈?duì)柋銓?010年拿下的杭州地塊退地，并因此損失了4.84億元的定金。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近兩年也僅僅在天津出手拿下一宗地塊，對(duì)此，李明認(rèn)為，不出手在北京、上海拿地，是因?yàn)檫@些城市的土地價(jià)格在“年內(nèi)就會(huì)下降”。

從近期開發(fā)商及專家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的觀點(diǎn)來看，也呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)度。先是萬(wàn)科總裁郁亮拋出“房地產(chǎn)將長(zhǎng)期過冬”的言論，后是一直看空樓市的謝國(guó)忠突然轉(zhuǎn)向唱多樓市。近期華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）關(guān)于“錢荒將至房?jī)r(jià)暴漲”言論也引發(fā)市場(chǎng)熱議。無論如何，這都反映出開發(fā)商對(duì)于未來資金以及市場(chǎng)走向的分歧。

不過，僅從供應(yīng)端來看，前兩年住宅供地不足的影響將在今年逐步顯現(xiàn)。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京下半年入市的40個(gè)新盤項(xiàng)目中，有30個(gè)項(xiàng)目的土地均為2011年及以前年份出讓。目前，北京市場(chǎng)的土地轉(zhuǎn)化為可上市房源的時(shí)間多在一年以上。顯然，即使上半年土地市場(chǎng)成交火熱，也并不能立刻解決下半年供應(yīng)緊缺的風(fēng)險(xiǎn)，而這將對(duì)未來房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。