有不便透露姓名的開發商中層人士告訴本報，受限價政策影響，開發商對于后市預期趨于謹慎。從目前看，市場已逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加。

“底價太高了，兩塊地樓面地價超過了1.1萬/平方米，我們預期是9000左右，”5月16日，一位參與通州IV-06地塊招標的開發商私下表示。

就在前一日，通州運河核心區IV-06地塊和IV-07地塊，因參與競標企業報價均低于出讓底價而雙雙流標。

與此同時，5月在北京土地儲備管理中心掛出的擬出讓地塊中，至少有5幅地塊至今無人報價，其中包括備受關注的可能地王南三環夏家胡同地塊。

有不便透露姓名的開發商中層人士告訴本報，受限價政策影響，開發商對于后市預期趨于謹慎。從目前看，市場已逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加。

北京中原地產市場總監張大偉等分析人士直言，土地市場也已表現出降溫的跡象。限價政策已經改變了樓市的價格和需求預期，再加上信貸收緊、嚴格的限購，其疊加效應不僅傳導到土地市場，還將引導供求關系走向平衡。

京土地市場降溫

相對于上海和廣州進入5月以來的土地成交火爆，“地王”頻出，北京土地市場似乎陷入了低谷。

根據政府公布的出讓底價，通州IV-06地塊總價為4.7464億元，IV-07地塊為4.9384億元，折合樓面價均約為1.13萬元/平方米。

據了解，本次出讓的兩宗地塊在通州核心區新華大街西段，接近市區。2012年，相近位置曾以最高18800元/平方米的樓面地價出讓一宗多功能用地。

據前述參與競價的開發商向本報記者分析，在通州，地鐵八通線和6號線是熱點區域，而通州核心區以及靠近亦莊的臺湖鎮都只能算是新興區域，潛力仍待挖掘；此次出讓的地塊為多功能地塊，對開發商運作能力要求很高，預計將來前期投入成本會較大，因此1.1萬以上的地價顯然太高了。

資料顯示，在4月15日，萬科首開聯合體曾中標通州區臺湖鎮4-1-005地塊F3其它類多功能用地4-1-008、4-1-009地塊F2公建混合住宅用地，總價為12億元，約合樓面價9722元/平方米。

上述開發商認為，通州這兩塊地至少不能比萬科拿的這塊高。

截至5月15日，北京土地市場掛牌出讓的經營性地塊合計10塊，已經進入起始競價環節的有6塊：其中，除了臺湖鎮B-03地塊居住、托幼項目在5月14日獲得報價外，其他5地塊目前均無人應價。

包括張大偉、亞豪機構市場總監郭毅在內的市場人士均認為，北京土地市場開始出現降溫的跡象。

這和前四個月的熱度不一樣。根據美聯物業全國研究中心監測數據顯示，北京前4月土地成交面積450.5公頃，同比增加345%；平均樓面地價達到10359元/平方米，同比增30%。

其中，僅在一季度，北京土地市場出讓金額已超過去年的一半；在4月份，也有兩幅地塊的溢價率超過了100%。

限價令出臺改變市場預期

“在地價高、政策嚴的情況下，房企拿地比較謹慎，開發商要考慮高價購地后的市場消化問題。”郭毅分析說。

郭毅指出，通州地塊政府設定的起始價格過高，開發商報價均低于起價，導致流標。雖然是商業綜合用地，也能粗略看出當前政府高價賣地與開發商顧慮后市的落差。

中原地產華北區總經理李文杰稱，限價政策嚴格限制了預售價格，也會影響開發商的拿地積極性和對土地溢價的判斷。

上述參與通州地塊競價的開發商就直言，考慮到未來限價的影響，公司對目前土地市場態度謹慎，絕不會貿然出手。

“市場風向變了，政府還高價賣地沒道理，”北京另一未參與競標的開發商人士坦言。他說，若通州地塊放在2月份出讓，公司可能會考慮競標。

“2、3月份的時候，市場銷售火爆，大家一致看好后市，”該開發商說，去年底到今年一季度，北京房價漲幅在20%-30%，到了4月份，北京四環以內已無單價4萬以下新房，而絕大多數開發商在一季度制定開盤計劃的時候，都將后期產品或新盤定價抬高10%-30%。

但限價令的出臺改變了市場預期。

北京住建委主任楊斌4月10日公開表態限價的兩條原則，一是不能明顯高于上一期項目售價；二是不能高于周邊二手房價；北京市副市長陳剛更親自過問預售證審批。

在上述高壓政策下，本報走訪開發商了解到，包括萬科、保利、華潤、龍湖以及金地、華僑城等大型開發商旗下項目均受到預售證發放的限制。

但限價的同時，相應的稅費如土地增值稅、城市建設費、教育附加費等等一項都沒有減免，不少開發商抱怨盈利困難。

2007年以來在通州獲得“地王”稱號的地塊，如遠洋地產東方公館項目、綠城通州京杭廣場項目等，無一不遇到銷售困境。京杭廣場2009年拿地，其住宅部分遭遇限價，甚至至今未開售。

或改變上漲預期

而本報記者了解到，更令京城開發商出手謹慎的另一大變量是，未來在“限房價、競地價”之下“限價房”的供應。

此前北京公布的國五條細則“京19條”中，首次引入了“限價房序列管理”的概念，要求“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。

此種限價房在北京已有先例：分別是房山中國鐵建國際城項目，以及門頭溝華潤馮村項目，還有未上市的一幅大興土地。

張大偉指出，這種限價地一般10萬-20萬平米體量，能夠提供2000套左右的房源，一旦推出對區域樓市影響巨大，以中國鐵建國際城為例，該項目限價12000元/平方米，對房山區域樓市房價起到了一定的抑制作用。

有大型房企開發商中層人士告訴本報，公司對土地市場態度謹慎的原因是，不知道將來北京市會出讓多少“限價房”土地，更不知在這種出讓方式下市場將會如何演變。

上述人士稱，這將是北京樓市調控祭出的一柄利器，從長遠看，或將限制開發商的利潤空間以及購房者投資投機需求的溢價空間。

而從樓市庫存上看，張大偉認為，房價也不具備再次暴漲的基礎。進入5月后，庫存開始反彈。4月1日至5月13日，北京預售期房住宅項目為18個，預售住宅的套數明顯上漲，為5794套，同比2012年4766套上漲比例達到21.6%。

另一方面，成交開始萎縮。截至5月14日，北京新建住宅簽約套數合計僅2127套，中原地產等業內機構估算5月全月北京新建住宅成交量將跌至5000套以內，可能創造2012年1月份之后的新低點。

上述開發商人士認為，一旦限價政策執行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前看，市場已逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加。

張大偉則稱，盡管他長期仍看漲北京房價，但去年底至今的暴漲已經透支了太多，在未來三四季度，不排除個別區域項目會有下跌的可能性。