7月1日開(kāi)始實(shí)行的《閑置土地處置辦法》，正在成為部分房企的“緊箍咒”。

銀億股份上周公告稱，公司孫公司舟山銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱舟山銀億）將停止開(kāi)發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，公司退還土地，收回已經(jīng)支付的1.16億元土地出讓金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然銀億股份將歸還魯家峙島東南涂A地塊的土地使用權(quán)，但公司在當(dāng)?shù)厝該碛卸鄩K土地的使用權(quán)，其中有四塊土地在2010年1月競(jìng)得，雖然眼下已經(jīng)“曬”了二年多的陽(yáng)光，但何時(shí)動(dòng)工仍無(wú)法明確。

由此公司面臨的情況是：一邊為退地以及動(dòng)工懸而難決，一邊則為閑置土地處置新規(guī)開(kāi)始實(shí)行。

二年前獲得的地塊至今未開(kāi)發(fā)

銀億股份上周公告稱，舟山市人民政府于2010年12月1日下發(fā)了《關(guān)于同意普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，調(diào)整后的規(guī)劃明確了魯家峙島必須建設(shè)魯家峙島東南涂至半升洞大橋，大橋規(guī)劃線路橫穿東南涂A地塊，導(dǎo)致該地塊無(wú)法按原出讓條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

雖然東南涂A地塊在2010年12月1日規(guī)劃環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，但該地塊直到今年才解除用地使用權(quán)出讓合同。銀億股份證券代表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示稱，該地塊土地使用權(quán)合同解除在今年5月份已經(jīng)談定。

資料顯示，2010年1月29日，舟山銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共獲得魯家峙島東南涂A、B、C、D、E5塊地，用途皆為批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格為2314元/平方米，以約4.14億元獲得了A地塊的使用權(quán)。由此來(lái)看，公司拿到該土地使用權(quán)至今已有2年多。

6月29日，記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，魯家峙島東南涂區(qū)幾個(gè)地塊雜草叢生，整個(gè)片區(qū)都是荒地，對(duì)面則是舟山市普陀區(qū)半升洞，橫穿東南涂A地塊的大橋還未開(kāi)建，“原來(lái)是圍墾，不存在拆遷安置等。”舟山國(guó)土資源局普陀分局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，上述5塊地中已經(jīng)解除土地使用權(quán)的A地塊面積最大，“當(dāng)時(shí)是整塊拿去的。”有接近政府部門人士稱。

根據(jù)《舟山市普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細(xì)規(guī)劃》，舟山市對(duì)魯家峙島發(fā)展總體定位作為舟山市和普陀區(qū)的旅游服務(wù)中心的重要組成部分，城市中心區(qū)的有機(jī)延伸。“隨著魯家峙島居住人群以及車輛的增加，原有的一座橋梁以及一條隧道無(wú)法滿足需求。”主導(dǎo)魯家峙開(kāi)發(fā)的舟山市普陀區(qū)旅游投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱普陀旅游）有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋道。

“目前正在做前期。”銀億股份董秘李笛鳴向記者表示，在2011年財(cái)報(bào)對(duì)今年的項(xiàng)目安排中對(duì)于上述地塊的開(kāi)、竣工時(shí)間均詳細(xì)告知的時(shí)間表。該土地的拿地公司為舟山銀億系銀億股份全資子公司寧波銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀億房產(chǎn)）的控股子公司，其中銀億房產(chǎn)持有其67%股權(quán)，寧波市金貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有其33%股權(quán)。

“閑置”因政府規(guī)劃變動(dòng)？

對(duì)于土地遲遲未開(kāi)發(fā)，李笛鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，主要緣于政府方面的原因，雖然土地拍賣是在2010年初，但他們直到2011年才拿到土地證。

舟山市國(guó)土資源局普陀分局土地利用管理科（行政審批科）王科長(zhǎng)則稱，“對(duì)方公司直到2011年8月份才付清土地出讓金，土地出讓金付清后才可以給他們（銀億股份）辦理土地使用權(quán)證以及交地”。根據(jù)合同，出讓金分為兩次，最后一次交清是在2011年8月份。

“2010年總體規(guī)劃調(diào)整后，原來(lái)出去的土地規(guī)劃有些變化”。王科長(zhǎng)表示。

普陀旅游卓姓副總經(jīng)理則表示，經(jīng)過(guò)規(guī)劃專家審議，該地塊有必要再建設(shè)一條橋梁，土地拍賣在規(guī)劃調(diào)整之前，再加上舟山新區(qū)2010年正式確立之后，又對(duì)一些海島功能進(jìn)行重新調(diào)整，魯家峙被確立為海洋文化創(chuàng)意島，規(guī)劃又有重新調(diào)整，待總體規(guī)劃出臺(tái)之后，銀億股份旗下幾塊地才可以做規(guī)劃，“整體規(guī)劃年底前應(yīng)該可以做好。”

《閑置土地處置辦法》新規(guī)已于7月1日開(kāi)始實(shí)行，國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智在7月2日表示，實(shí)踐中，相當(dāng)一部分土地閑置是因政府原因?qū)е碌摹１巨k法對(duì)因政府原因?qū)е碌拈e置土地的處置上，在依法依規(guī)的前提下，采取更加靈活和更加符合實(shí)際的措施。修訂的主要內(nèi)容包括加強(qiáng)了對(duì)閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，盡量減少新的閑置土地產(chǎn)生；閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加清晰，操作性更強(qiáng)；閑置土地處置程序更加完善，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益；區(qū)分閑置土地處置方式，強(qiáng)化政府原因?qū)е峦恋亻e置的責(zé)任；采取各種政策措施，促進(jìn)閑置土地有效利用。

值得注意的是，銀億股份在拿到上述土地后，開(kāi)工時(shí)間、土地出讓金等方面都顯得異常的“寬松”。

國(guó)土部門資料顯示，上述地塊雖然于2010年2月11日簽訂正式合同，但約定的交地是2011年8月14日，開(kāi)工時(shí)間則可以再延續(xù)一年，到今年的8月14日，竣工時(shí)間為2014年8月14日。據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上述地塊的前期道路等手續(xù)已經(jīng)開(kāi)始辦理。

而在土地金出讓方面，2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)文明確要求，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。如此看來(lái)，上述地塊土地出讓金應(yīng)在2011年2月11日前繳清。

公司公告顯示，合同約定魯家峙島東南涂A地塊出讓金分二期支付，第一期于2010年2月20日前支付4145.9萬(wàn)元，第二期于2011年8月5日前支付3.73億元。

銀億的土地策略

“以后可能開(kāi)發(fā)成海景房。”對(duì)于魯家峙島東南涂的地塊，銀億房產(chǎn)銷售人員介紹稱。

根據(jù)銀億股份財(cái)報(bào)顯示，截至2011年12月31日，該合作項(xiàng)目已完成魯家峙島9宗地塊（宗地面積為1,337.11畝）出讓，出讓金合計(jì)242791.58萬(wàn)元。如果減去魯家峙島東南涂A地塊，還有8宗地，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，銀億股份最早開(kāi)始在魯家峙島上拿地的時(shí)間是2009年。

“這些都是裝入上市前的資產(chǎn)。”李笛鳴向記者表示。2011年5月20日，該公司的資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，由原來(lái)的通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的上市公司。公司控股股東及實(shí)際控制人均發(fā)生了變更，公司控股股東由深圳蘭光經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司變更為寧波銀億控股有限公司。

2011年，房地產(chǎn)迎來(lái)深度調(diào)控期。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始深度調(diào)整，樓市總體處于低迷狀態(tài)，給公司經(jīng)營(yíng)形成較大壓力。”銀億股份曾表示。

銀億股份還曾表示要進(jìn)一步加強(qiáng)成本管理工作，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

而在2007年11月，銀億股份股東與代表舟山市普陀區(qū)人民政府的普陀旅游簽訂《合作開(kāi)發(fā)魯家峙島協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議，由寧波銀億集團(tuán)（是銀億股份的實(shí)際控制人）與普陀旅游投資合作開(kāi)發(fā)舟山市建委批復(fù)的《舟山市普陀區(qū)魯家峙控制性詳細(xì)規(guī)劃》所涵蓋的魯家峙整島。

根據(jù)協(xié)議，在可招拍掛土地總量不低于2250畝的前提下，寧波銀億集團(tuán)采取必要的方式確保舟山旅游投資（政府）未來(lái)通過(guò)出讓約2250畝土地獲得的總土地價(jià)款不低于31.90億元（包括通過(guò)招商引入其他投資者在二級(jí)市場(chǎng)摘牌土地，或?qū)幉ㄣy億集團(tuán)自行摘牌，如最終不足31.90億元的，由寧波銀億集團(tuán)補(bǔ)足至31.90億元）等。

根據(jù)協(xié)議，寧波銀億集團(tuán)在參與該項(xiàng)目土地市場(chǎng)招拍掛的過(guò)程中，因任何原因?qū)е聦?shí)際成交價(jià)超過(guò)31.90億元的，超出部分按市級(jí)（含）以上政府確定返還給普陀區(qū)政府的數(shù)額（扣除國(guó)家稅費(fèi)，下同）分段分享：返還額在4.785億元（31.90×15%）以內(nèi)的，由寧波銀億集團(tuán)所得；返還額超過(guò)15%以上的，在50%以內(nèi)的超出部分，普陀旅游得40%，寧波銀億集團(tuán)得60%；返還額超過(guò)50%以上的部分，舟山旅游投資得70%，寧波銀億集團(tuán)得30%。“主要是合作開(kāi)發(fā)，這內(nèi)容主要是銀億方面為了防止從中出現(xiàn)競(jìng)拍抬價(jià)現(xiàn)象。”卓姓副總稱。