國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》今年7月1日起實施，《辦法》對閑置土地的處罰更為細化，重罰囤地炒地行為。根據中房信統計，截至今年6月底，上海閑置土地超過200宗，其中閑置兩年以上的地塊超過100宗，開發商再次面臨嚴峻考驗。上海浦東新區規土局相關人士透露，近期已將關注度較高的閑置土地案例上報。

業內人士認為，從長遠看，重罰囤地將促使開發商拿地更加謹慎，對土地價格也會起到一定的抑制作用。如果閑置土地處理辦法得到嚴格施行，將進一步增加房企資金面及去庫存壓力，市場或出現“降價跑量”情況。

多地塊面臨回收風險

根據《辦法》，未動工開發滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。新的《辦法》實施后，曾經依靠“囤地”就能獲利多倍的行為，將面臨處罰風險。

中房信統計，截至今年6月底，上海閑置土地超過200宗，其中閑置兩年以上的地塊超過100宗。中房信分析師薛建雄認為，造成土地閑置的原因較多。部分是由于項目動工手續繁瑣，部分則因為規劃變更，還有涉及動遷阻力等，但“閑置”原因一般歸為政府責任，所以開發商被處罰的案例并不多。

2009年至2010年期間，上海對閑置土地處置“動真格”，上海市規劃和國土資源管理局收回閑置土地40幅，總計136公頃。盡管如此，上海閑置土地現象依然存在。最為突出的是，2011年湯臣集團在上海某地塊17年沒有開發，公司給出的原因是由于動遷、開發手續等問題造成。而這一地塊在經歷漫長等待之后，價格早已上漲數倍。

在上海浦東新區，一幅自2008年以來始終“未見動靜”的土地，被市場稱為“源深路1號地塊”。中國證券報(微博)記者25日發現，位于浦東大道以北、源深路以西、靈山路以南，該地塊仍處于空置狀態，曾作為停車場，圍墻內野草叢生，毫無動工跡象。

靠近黃浦江的某地塊，開發商早在2000年便已獲得土地使用權，至今仍沒有動工，周邊江景項目預計售價已超過15萬元/平方米，而該地塊目前仍然處于閑置狀態。

據中房信此前統計，已在2010年12月31日前拍賣，但截至目前未獲得施工建設許可證的地塊，在上海高達上百幅。根據新修訂的《辦法》，這些地塊的開發商在今年將面臨土地被收回的可能。

薛建雄告訴中國證券報記者，上述地塊名單，是中房信集團通過比對上述土地項目拿到規劃部門的規劃建設許可證情況而得出，在一定程度上能夠反映目前房企開工的真實情況。這些地塊都存在今年必須開工的壓力，部分地塊如果不開工，就有被政府無償收回的風險。

規避處罰對策多

今年5月以來，部分城市房價地價“回暖”引發熱議。國土資源部明確，進一步加大普通商品住房用地的供應力度。7月20日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，要求競買人不得使用銀行貸款繳交土地出讓價款，市、縣國土資源主管部門要逐宗清理超期1年未開工構成閑置的土地。

業內人士介紹，根據以往經驗，開發商有多種對策規避因土地閑置而遭遇的處罰。比如開發商以“奠基”為由，調來幾輛挖土機、打樁機“開工”，但之后便一直閑置；或者采取分塊開發，先開發很小一部分；或者借口規劃更改等原因逃避監管。一般情況下，開發商“囤地”是為了用時間換取獲利空間，這也是房價高漲的原因之一，部分房地產企業只“囤地”不開發，靠倒賣地塊獲利。

地塊開工之后的資金需求，讓部分房企可能無法應付。一宗總建筑面積10多萬平方米的地塊，以2000元/平方米的造價計算，僅增加的建筑資金將超過2億元。在銀行信貸資金收緊，市場相對低迷的情況下，僅造價成本投入就讓一些中小房企難以承受。“如果資金緊張，可以尋求戰略投資方合作開發，或者轉讓項目股權。”某房企負責人稱，針對閑置滿2年的土地，開發商會積極協商，絕不會輕易讓土地被政府收回。

對清理處置閑置土地效果不明顯的原因，業內人士認為，一方面是地方政府過于依賴土地財政，另一方面是因為政策執行強度被弱化。上海某房企負責人稱，目前以限購令、房產稅試點為代表的調控政策傾向于抑制購房需求，但在壓低供給成本方面還需加強措施。其中，土地成本降低是重要組成部分，只有降低土地成本，加大商品房供應，才可能使房價回歸理性。

業內人士認為，如果閑置土地處理辦法嚴格施行，在市場資金相對緊張、調控政策不放松的背景下，開發企業“被動”開工，將導致市場存量再度增加。從而使房企資金面及去庫存壓力進一步增加，市場或出現“降價跑量”的情況。

中房信分析師薛建雄認為，清理閑置土地可以加快形成住房供應，規范開發企業的營業活動，遏制開發商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期內會對開發商和土地所屬方形成一定壓力，從長期看，能夠調節市場供需水平，改善市場均衡關系。

“從短期來看，開發商加大對閑置土地的開發力度，供應量增加有利于樓市趨于平穩。從長遠來看，開發商在土地的招拍掛上拿地或會更加謹慎，對土地價格也會起到一定抑制作用。”長期跟蹤土地市場的某研究人士稱。