在經(jīng)歷了一年多的售價與租金下滑后，深圳寫字樓在今年的第一個季度出現(xiàn)了首次上漲。

第一太平戴維斯和仲量聯(lián)行的最新研究報告均顯示，在第一季度，深圳甲級寫字樓平均售價上升1.7%至人民幣46750元每平方米，同比上漲1.7%，為15個月來的首次上漲，而深圳全市的平均租金環(huán)比微升0.3%至每月每平方米171元，為12個月來的首次上漲，空置率也從12.7%回落至12.4%。

雖然如此，第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄仍表示擔(dān)憂，在新增供應(yīng)壓力加大的情況下，預(yù)計第二季度全市空置率仍將小幅升高，而全市平均租金或仍有微幅下跌的可能。

15個月來首現(xiàn)上漲

在深圳的福田、南山等甲級寫字樓較為集中的區(qū)域，中介地鋪的寫字樓租賃及成交都在日漸活躍，出租率及租金也在持續(xù)走高。

福田區(qū)為甲級寫字樓最多的區(qū)域，其平均租金環(huán)比增長約1.5%。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，3月份深圳全市寫字樓租賃成交面積25195平方米，環(huán)比上升88.25%；整體寫字樓成交租金均價為139元/平方米，環(huán)比上漲8.59%；甲級寫字樓成交租金均價154元/平方米，環(huán)比上漲0.7%。

主要約52%的租賃成交集中在中心區(qū)甲級寫字樓，其次為南山片區(qū)的成交，約占比25%。

而這還只是第一季度的數(shù)據(jù)，在進(jìn)入4月份后，寫字樓仍持續(xù)著向上的勢頭。

從實際租賃成交看，4月初福田中心區(qū)甲級寫字樓平均租金環(huán)比上漲了3%~5%，同比漲幅達(dá)到8%~10%。而在去年，深圳甲級寫字樓租金一路下跌，全年累計下跌7%。

這令不少業(yè)主對租賃市場重新恢復(fù)信心，紛紛小幅提升租金。

在這期間，整層大面積的租賃也開始出現(xiàn)，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅分析，更多用家將轉(zhuǎn)買為租，一定程度上有助于需求的進(jìn)一步增長，而第一季度深圳經(jīng)濟(jì)增速的加快，也帶動了企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的需求。

在租金小幅提升的同時，甲級寫字樓的售價也出現(xiàn)了15個月以來的首次上漲，環(huán)比上升了1.7%，終于止住了連續(xù)15個月的下跌態(tài)勢，且增長幅度高于租金漲幅。

夏春毅和林木雄均認(rèn)為，租金與售價的同時提升，與全國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、內(nèi)需支撐需求有關(guān)，現(xiàn)在整體租賃需求比之前的預(yù)測要大為改觀，業(yè)主心態(tài)也很樂觀，短期內(nèi)提高租金報價的可能性也高。

空置壓力加劇

不過，寫字樓的向上勢頭其實并未給寫字樓投資者帶來更大的福音，因為回報率在售價上升之際開始下滑，再加上新增供應(yīng)的不斷加大，投資回報率將會越來越低。

“在租金和售價持續(xù)反向波動的情況下，第一季度深圳甲級寫字樓的回報率也環(huán)比下降了7個基點，至約4.99%。”林木雄表示，以前寫字樓回報率多在5%以上。

深圳今年全年新增寫字樓供應(yīng)量仍高達(dá)46萬平方米，但由于其中自用面積占比將達(dá)60%，自用面積支撐了市場吸納量，新增供應(yīng)將使空置率持續(xù)上升。（中國房地產(chǎn)報）

據(jù)統(tǒng)計，今年深圳甲級寫字樓新供應(yīng)中包括位于華強(qiáng)北與福田交界的中航中心和世紀(jì)匯廣場，位于福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，以及位于南山區(qū)蛇口的招商局廣場。

新增甲級寫字樓的存量將被大幅推高34%，截至今年底，深圳全年寫字樓總存量將達(dá)到約400萬平方米，

在第一季度，深圳全市的平均空置率已環(huán)比上升0.3個百分點至11.1%，而這個數(shù)據(jù)將可能隨著新增供應(yīng)的加大持續(xù)上升。

數(shù)據(jù)顯示，未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，深圳對寫字樓的消化量保持在每年50萬平方米至60萬平方米的正常水平。

“深圳寫字樓的租金上漲受阻，說明希望通過價格快速上漲獲得投資回報的最好時機(jī)已經(jīng)過去，更多投資者不得不考慮租金的回報率。”一位深圳業(yè)內(nèi)人士表示。

而林木雄也表示，對于未來租金并不是特別樂觀，因為新增供應(yīng)導(dǎo)致的空置率上升將對租金產(chǎn)生直接的影響。