新“國五條”細則落地天津已經近一個月的時間，在經歷了3月份2萬多套成交量和局部房價小幅上漲后，4月份津城二手房買賣市場無論從成交量還是價格，均呈現穩步放緩回歸理性的趨勢。二手房租賃市場則維持較為穩定的走勢，與歷史同期相比未出現大幅變化。業內專家表示，伴隨六七月份入學、高校畢業季的到來，租賃高峰期也將逐漸顯現，局部熱點片區租金將會出現小幅上升。

成交量連續三周下降二手房市場回歸理性

記者從中原地產南開門店了解到，相較于3月份門店晚上九點依然火爆的場面，4月份日均進店客戶量明顯減少，成交意愿也明顯減弱，且多以咨詢為主。中原地產南開中心城區區域經理楊艷麗告訴記者，從3月31日天津調控細則出臺后，門店客戶量減少將近2成左右，成交量有2-3成的下降。我愛我家和平區岳陽道店經理劉大川也向記者反映，受政策影響，4月份不少賣家開始“轉售為租”，店里成交量明顯下降，且成交房源多以兩居剛需戶型為主。

根據天津市國土資源和房屋管理局每日房價數據顯示，4月15—21日，天津市二手私產住宅共成交1577套，環比下降11.2%，這是本月以來連續第三周全市二手私產住宅成交量呈現環比下降趨勢。截止目前，4月天津市二手私產住宅共成交5437套，與上月同期相比下降64.7%。價格方面，市內六區、濱海新區的成交均價8850元/㎡，同比上漲3.2%。其中南開、河西等區域優質二手房價格漲幅較為明顯。

數據顯示，今年3月份全市二手房成交21817套，相當于2011年半年的成交量，是2012年月平均成交量的四倍。中原地產三級市場高級區域總監朱慶江分析，3月份短暫且瘋狂成交顯然是受20%個稅政策的影響，屬于“不正常”現象。為避稅一些賣主(特別是房屋居住未滿5年的賣家)著急售房，也有不少為避免增加購房成本的剛需緊急出手，導致成交量的大幅增加，部分房源和部分區域房源出現小幅上漲。而經過一段時間的政策消化期后，4月份買賣雙方均回歸理性，成交也隨之下滑。目前，市場上賣家也不再一味加價，而主要關心的是房子能否盡快賣出去。

我愛我家市場研究部李娜認為，二手房市場買賣雙方進入新一輪的觀望，部分購房者暫時擱置購房計劃持幣觀望。除少數交易未過五年或有二套房的業主依然急售外，大部分業主依舊維持原有掛牌價，從而令市場整體均價未見明顯下降。

20%的個稅執行仍不明確買賣雙方觀望更濃厚

細則“落地”，但20%個稅的征收日期以及房屋原值的核定征收標準等并沒有明確。4月20日，北京出現二手房交易繳納20%個稅的案例，但28萬元個稅由買房者承擔，這無形中增加了買方成本，加重了買主的觀望情緒。在中原二手房南開店，記者隨機采訪了幾位客戶，他們均表示擔憂20%的個稅會轉嫁到買方身上，因此一直不敢下手。“20%的個稅，少說也有十幾萬，賣家若讓我分擔這筆費用，購房壓力就太大了。”客戶朱先生如是告訴記者。

據了解，到目前為止，天津市只有所售房屋購買已滿5年且為家庭唯一住房，才可免征個稅。劉大川經理介紹，因政策限制，不少賣家“轉售為租”，等待更佳的出售時機。房源的減少直接導致成交量下降，政策執行的不確定性也使買賣雙方陷入新一輪的觀望。

新調控細則的出臺，使得一部分買主將目光轉移到“居住5年且為家庭唯一住房的”房源和公產房上，特別是公產房由于具備“不涉及20%個人所得稅”、“不納入家庭住房套數”等優勢，成為一部分購房者的首選，但因多數公產房“需一次性付款”、“外地人不能購買”等條件限制，公產房在成交量上沒有出現太大變化。劉大川介紹，我愛我家南開區店4月公產房成交2套，但咨詢公產房的買主有所增加。

租金略有上漲租賃市場即將迎來旺季

4月份，津城二手房租賃市場呈現平穩態勢。據中原二手房租賃業務成交數據統計顯示，3、4月份租賃需求平穩釋放，租賃新增房源量與新增客源量與歷史同期水平幾乎持平，交易與往年相比沒有太大變化。

從區域來看，市內六區租賃市場交易最火爆，地段好，交通便利的優質房源租金相對略高，特別是居住氣氛較為濃厚的學片區最為火爆，租金小幅上漲；郊縣由于地段等因素制約，租金相對便宜。對于未來3個月租賃市場的走勢，中原地產三級市場高級區域總監朱慶江認為，伴隨入學、高校畢業季的到來，六七月份，租賃高峰期也將逐漸顯現，加之買賣市場在政策影響下再度陷入觀望，屆時租賃市場的成交活躍度將增強。