房產稅政策遲遲未見動靜，針對交易環節的稅收征管卻步步緊逼，并逐漸從住宅類向非住宅房產交易環節推進。

昨日(8月29日)，財政部長謝旭人表示，將嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。

話音未落，深圳市地稅局、規劃和國土資源委員會便發布通告稱，10月1日起，對深圳范圍內的存量非住宅類房產交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格規定計征各項稅款。該政策有效期為5年。

接受《每日經濟新聞》記者采訪的深圳業界人士表示，與去年二手住宅過戶征稅政策出臺不同的是，這次政策的出臺沒有任何征兆，讓人有點意外，這或許意味著房地產調控政策將延伸至非住宅領域。

將影響商業房地產成交量

非住宅類房產包括商業、寫字樓、廠房等經營性物業。

昨日深圳市發出的通知規定，深圳存量非住宅類房產交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據。但申報的成交價格低于制定的計稅參考價格且無正當理由的，按計稅參考價格核定計征交易環節各項稅款。

存量非住宅類房產交易計稅參考價格，由市地稅局和市規劃國土委委托市房地產評估發展中心根據房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定，依照房地產估價相關規范和標準評估得出。該價格作為稅務機關判斷納稅人申報的合同成交價格是否偏低以及核定計稅價格的主要依據。

有市場人士估算，新政執行后，深圳非住宅房產交易成本將增加2~4倍。以一套200平方米的寫字樓計算，假如以2007年初始登記價格400萬元為計價標準，稅費合計為12.5萬元，而在新政執行后，若稅率不變，市場評估價為800萬元，那么稅費合計將高達49.7萬元。

中原地產華南區董事總經理李耀智認為，新政將加大交易成本，對商業房地產成交量會造成一定影響，影響有多大取決于政府評估系統計價政策。

去年7月，深圳開始推行二手住宅交易按評估價征稅過戶政策，造成二手房市場成交量冰火兩重天。在政策出臺之前，二手房成交量暴增，政策施行后則一路下滑，一度跌入歷史低谷。

調控政策壓向商業地產

去年以來，由于住宅領域受限，許多投資者轉向商業地產，一度造成北上廣深等城市商業、寫字樓市場價格上漲，商業地產的泡沫被認為越來越多。

即便如此，深圳此次針對存量非住宅房產按評估價征稅政策事先毫無征兆，超出不少業界人士預期。

對于政策推出的目的，世聯地產(微博)(10.74,0.02,0.19%)市場研究部分析師曹取分析認為，之前樓市調控政策只針對住宅領域，并未涉及商業地產，這次出臺的新政很有可能是對商業地產領域進行調控和規范。

深圳業界人士王海斌也認為，新的稅收政策增加了交易稅費，讓投資者無利可圖，將使商業地產投資受到一定限制，這是政府進一步調控收緊、維持調控成果的信號。

實際上，受歐債危機和國內經濟增速放緩的影響，今年上半年深圳商業地產市場需求量下降。據仲量聯行報告顯示，由于整體需求放緩加上空置壓力增加，二季度甲級寫字樓平均租金環比輕微下降1.8%，一手寫字樓的售價也較一季度有所下調，二季度甲級寫字樓平均資本值環比下降1.4%，達到44600元/平方米左右。

今年下半年，深圳市場寫字樓新增供應將超過63萬平方米，需求疲軟將進一步削弱寫字樓租金上漲的動力。李耀智也表示，上半年深圳商鋪和寫字樓市場大部分業主處于觀望惜售，成交量也出現下降。

“十一”之后，非住宅房產交易按評估價征稅政策或將進一步加劇商鋪和寫字樓的成交疲弱的態勢。