據(jù)《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》報(bào)道，10月30日，深圳市政府一位知情人士透露，深圳市委市政府會(huì)同各部門(mén)召開(kāi)緊急會(huì)議，討論房產(chǎn)稅在深圳試點(diǎn)的落實(shí)工作，并就深圳房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施方案的相關(guān)修訂稿提出了修改意見(jiàn)。

消息稱(chēng)上述知情人士還透露，此次房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)“2個(gè)月內(nèi)將在深圳落實(shí)實(shí)施”，并可能早于上海、重慶成為“國(guó)內(nèi)第一個(gè)房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市”。

此前亦有媒體報(bào)道稱(chēng)，“上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已獲批。”據(jù)了解，重慶將以面積和套數(shù)為基準(zhǔn)確定稅率，采用分段累進(jìn)稅率，年稅率為1.5%-20%。

對(duì)此，全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的觀(guān)點(diǎn)是，在房地產(chǎn)調(diào)控逐步走向銀根地根的改革中，房產(chǎn)稅首當(dāng)其沖。“應(yīng)加快房產(chǎn)稅改革，先通過(guò)地方試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大到全國(guó)。”聶梅生表示。

知情人士還表示，深圳市房產(chǎn)稅初步擬定分類(lèi)累進(jìn)征收模式，即根據(jù)家庭擁有房屋套數(shù)或面積的不同，制定并征收不同稅率房地產(chǎn)稅的累進(jìn)征稅方式。至于開(kāi)征稅率，要高于此前專(zhuān)家預(yù)測(cè)的0.3%-0.4%，將在0.5%-0.6%。

激辯：房產(chǎn)稅來(lái)了，房?jī)r(jià)怎么辦？

■房產(chǎn)稅已成明確預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)否下跌存分歧

面對(duì)近期主要城市樓市價(jià)漲量增、土地?zé)豳u(mài)的局面，市場(chǎng)一直擔(dān)憂(yōu)的一個(gè)個(gè)傳聞靴子落地，政府將會(huì)再次重拳出擊不合理住房需求，增加供給，已經(jīng)成為券商一致觀(guān)點(diǎn)，但關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)，券商之間存在分歧。

房產(chǎn)稅成為預(yù)期

“盡管本次不少政策在市場(chǎng)預(yù)期之中，但仍有不少政策超出預(yù)期。”中投證券認(rèn)為，和上次調(diào)控政策不同的是，本次調(diào)控政策更嚴(yán)厲、更有針對(duì)性、更具威懾力。比如，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要限定家庭購(gòu)房套數(shù)；對(duì)政府實(shí)行問(wèn)責(zé)制；全國(guó)全面暫停三套及以上房貸、異地房貸；落實(shí)不嚴(yán)的銀行將嚴(yán)肅處理；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)；對(duì)開(kāi)發(fā)商土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等行為加大曝光處罰力度，并暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，停發(fā)新開(kāi)發(fā)貸和循環(huán)貸。

德邦證券研究報(bào)告認(rèn)為，調(diào)控政策逐漸走向明朗，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)依舊從緊，但是可以看出，中央的調(diào)控目標(biāo)、方針以及手段正逐步清晰。在本輪調(diào)控政策中，甚至連房產(chǎn)稅的試點(diǎn)開(kāi)征都給了市場(chǎng)較為確定的預(yù)期，后續(xù)的政策可能更多的在于細(xì)化和落實(shí)，超出市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)控政策可能性不大。

“房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將在2011年試點(diǎn)。”第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告也認(rèn)為，目前從各方反饋的情況來(lái)看，上海、重慶或者深圳2011年初試點(diǎn)的概率很大。他認(rèn)為，從已經(jīng)開(kāi)征物業(yè)稅的香港、美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，持有成本的增加雖然能在一定程度上遏制投資、投機(jī)需求，但并不改變整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)會(huì)否下跌存分歧

中投證券研究員李少明認(rèn)為，在問(wèn)責(zé)地方政府，信貸全面收緊，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力倍增，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)在即的背景下，接下來(lái)的10月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下跌是大概率事件。一線(xiàn)二線(xiàn)城市仍有10％－20%左右的下跌。

德邦證券研究報(bào)告認(rèn)為，在未來(lái)6個(gè)月中，市場(chǎng)供應(yīng)將有較大幅度的增長(zhǎng)，屆時(shí)房?jī)r(jià)下跌的可能性較大。他認(rèn)為政府對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期降價(jià)幅度大約是20％-30%。

第一創(chuàng)業(yè)研究員陳曉波認(rèn)為，預(yù)計(jì)全國(guó)有30%左右的購(gòu)房者推遲購(gòu)房，但房?jī)r(jià)難見(jiàn)全面回落；開(kāi)發(fā)商將會(huì)謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)過(guò)冬。

第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告顯示，8-9月份的熱銷(xiāo)使得開(kāi)發(fā)商短期償債能力較上半年進(jìn)一步改善，大部分開(kāi)發(fā)商短期償債壓力均在可控之內(nèi)；同時(shí)考慮到有限降價(jià)的效果可能并不如人意，在四季度大部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取更大的降價(jià)促銷(xiāo)措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調(diào)價(jià)格的可能性不大。

■房產(chǎn)稅開(kāi)征將引發(fā)拋售潮？

據(jù)本報(bào)了解，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的備選城市上海和重慶，已在逐步開(kāi)展該稅種開(kāi)征的前期準(zhǔn)備工作甚至演練。

“這些準(zhǔn)備和演練是非常必要的，房產(chǎn)稅這一稅種的影響不同于以往任何一個(gè)房地產(chǎn)的稅費(fèi)品種，潛在影響非常巨大，必須要做好充分準(zhǔn)備。”據(jù)一位接近上海財(cái)稅系統(tǒng)的知情人士表示。

有知名券商測(cè)算得出，一旦對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，將會(huì)出現(xiàn)一波巨大的房屋拋售潮，若投資(機(jī))需求占比達(dá)到30%，理論上將催生16.5億平方米的新增供應(yīng)量，為過(guò)去5年中全國(guó)年度平均銷(xiāo)售面積的2.35倍。

此說(shuō)若成真，市場(chǎng)供求將瞬間逆轉(zhuǎn)。

巨量拋售壓境？

對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，主流觀(guān)點(diǎn)是通過(guò)增加投資(機(jī))成本，控制新增需求中投資(機(jī))比例，同時(shí)刺激投資(機(jī))目前手中的房源流向市場(chǎng)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō)，10月以來(lái)，二手房市場(chǎng)的掛牌量一周比一周增加，且有加量加速的趨勢(shì)，這與多項(xiàng)調(diào)控政策加碼尤其是開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息密切相關(guān)。房產(chǎn)稅將引發(fā)投資客的二手房拋售潮，并影響整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系。但具體影響多大，是個(gè)謎。

德邦證券最近的一項(xiàng)測(cè)算結(jié)果，讓人瞠目結(jié)舌。

據(jù)了解，國(guó)外房產(chǎn)稅占財(cái)政收入的比重約25%-30%，而我國(guó)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收(房產(chǎn)稅和土地使用稅)占財(cái)政總收入(5.95萬(wàn)億)的比重為2.9%(2009年財(cái)政部數(shù)據(jù))。

公開(kāi)資料顯示，從1998年房產(chǎn)商品化改革以來(lái)，我國(guó)共出售商品房面積約55億平方米，如果按現(xiàn)價(jià)重估約值28萬(wàn)億元，若按1%稅率征收房產(chǎn)稅，將年增2800億稅收，保有稅占比升至4.7%。

德邦報(bào)告認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅未必會(huì)降低房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要看市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，如果購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的幅度快于每年的持有成本，那么征收房產(chǎn)稅也不會(huì)減少投資和投機(jī)的需求。房產(chǎn)稅的稅率，也會(huì)直接影響市場(chǎng)的供應(yīng)量。

進(jìn)一步的測(cè)算則顯示，投資(機(jī))購(gòu)房比例的多少，將很大程度決定房產(chǎn)稅對(duì)供求關(guān)系的影響大小。

以已售出的55億平方米商品房為存量房，分別假設(shè)1%、5%、10%、30%為投資(機(jī))性房產(chǎn)比例。

測(cè)算發(fā)現(xiàn)，假設(shè)投資(機(jī))性比例為1%，拋售所增加的市場(chǎng)供應(yīng)上限為0.55億平方米房源，僅占過(guò)去5年全國(guó)平均銷(xiāo)售面積的7.8%。考慮到這些新增供應(yīng)還將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)逐步釋放，影響則有限。

當(dāng)該比例為5%時(shí)，增加量則高達(dá)2.55億平方米，占比達(dá)到36.4%；10%時(shí)，新增5.5億平方米，占比躍升為78%；當(dāng)30%時(shí)，新增拋售量的上線(xiàn)將達(dá)到16.5億平方米，占比為235%之高。

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資(機(jī))性購(gòu)房比例不同，房產(chǎn)稅開(kāi)征的效果截然迥異。投資比例較高的城市，供求關(guān)系將面臨極大考驗(yàn)。

“上海、杭州等領(lǐng)漲的區(qū)域市場(chǎng)，投資(機(jī))的比例是非常高的，雖然沒(méi)有權(quán)威的官方統(tǒng)計(jì)，相信30%并不是一個(gè)過(guò)于夸張的估計(jì)。”多位開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域的資深人士向本報(bào)坦言。

這或許是決策層對(duì)使用房產(chǎn)稅作為調(diào)控工具極為謹(jǐn)慎的原因。

眾多難點(diǎn)待解

開(kāi)征房產(chǎn)稅的真正出發(fā)點(diǎn)，是否就是調(diào)控供求關(guān)系、平抑房?jī)r(jià)？市場(chǎng)存在不同的理解。

在中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟等另一些人士看來(lái)，“政府高層對(duì)房產(chǎn)稅這一工具的使用，也并非如普通市場(chǎng)人士所關(guān)注的房?jī)r(jià)焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅其實(shí)已被高層上升為地方土地財(cái)政收入的平衡器，進(jìn)而推動(dòng)其成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)器。”

德邦證券的上述報(bào)告也指出，房產(chǎn)稅的開(kāi)征已是必然，是改變我國(guó)財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地、增加財(cái)政收入的重要途徑。

不同的目的產(chǎn)生不同的行為。這是政府部門(mén)和市場(chǎng)層面需要取得一致認(rèn)識(shí)的第一個(gè)難點(diǎn)。但難點(diǎn)顯然不止這一個(gè)。

細(xì)節(jié)上，首先就是稅率的確定。

“相關(guān)的消息披露，從上海模式普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率8‰，到重慶模式最重的20﹪，傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅稅率跨度之大，令人咂舌。”漢宇地產(chǎn)的研究人士指出，按照房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，是扣減原價(jià)值的10%-30%后的1.2%計(jì)算，或按租賃月租金的12%計(jì)算，前者的實(shí)際稅率是8.4‰。“若按8‰計(jì)算稅率，比較貼合條例規(guī)定。而從國(guó)際上流行的物業(yè)稅稅率比例來(lái)看，8‰基本屬于下限。”

其次，漢宇地產(chǎn)報(bào)告指出，房產(chǎn)稅征收時(shí)間也是一個(gè)需要明確的細(xì)節(jié)，是年征還是交易征？

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是按年征收，但目前國(guó)內(nèi)住宅權(quán)屬?gòu)?fù)雜、形式多樣，即使在上海一個(gè)城市就有拆遷房、房改房(標(biāo)準(zhǔn)價(jià))、房改房(成本價(jià))、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等等多種形式。如何保證公平、合理地按年征收，對(duì)于不按時(shí)繳納的如何規(guī)范和處理，也是房產(chǎn)稅征收的一大難點(diǎn)。

對(duì)于這個(gè)難點(diǎn)，部分專(zhuān)家認(rèn)為無(wú)法逾越，甚至建議在交易時(shí)一次性征收。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，將房產(chǎn)稅累積到交易時(shí)一次性征收是不妥當(dāng)?shù)模�失去了房產(chǎn)稅作為物業(yè)持有稅的根本意義，也會(huì)鼓勵(lì)更多的物業(yè)沉積在投資者手中，達(dá)不到調(diào)節(jié)市場(chǎng)有效供應(yīng)的目的。

房產(chǎn)稅開(kāi)征后，會(huì)不會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到下家？

“在中低端租賃市場(chǎng)，房東方的強(qiáng)勢(shì)地位足以讓所有的附加稅都轉(zhuǎn)嫁到租客頭上，這也是政策制定者不愿意看到的現(xiàn)象。”上述研究人士表示，在加快推進(jìn)征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，加快推進(jìn)廉租房、公共租房建設(shè)，消除房產(chǎn)稅帶來(lái)的負(fù)面不良效應(yīng)，非常必要。