調控政策前景不明，亦如這一日香港的天氣，烏云密布。在眾多龍頭房企已經陸續向外界公布上半年成績單之后，恒大地產（以下簡稱恒大）的半年報姍姍來遲，但這并不影響恒大一如既往地給買房者和投資者帶來驚喜。

昨日（8月28日）公布的2012年上半年業績數據顯示，恒大營業額同比增逾15個百分點，成為全國營業額最多的房企之一；此外，恒大上半年凈利潤高達人民幣56.2億元，在行業中排名前列。相關分析指出，雖然恒大在營業額和凈利潤指標上的表現一直很好，但綜合來看，恒大的核心業務利潤率在行業里卻不算高，這也體現了恒大一直以來貫徹的“薄利多銷”的策略。

營業額逆市飄紅

在經歷一波“史上最嚴”的房地產市場調控之后，很多人寄望在今年上半年政策層面會有一定緩和，但事實卻并非如此，綜合已經發布半年報的多家房企的數據來看，多數房企在這種形勢下還是顯得頗為“艱難”。但恒大這半年交出的成績單卻一如既往地帶來了驚喜。

昨日發布的2012年半年報顯示，上半年，恒大營業額從2011年同期的人民幣320.6億元上升15.5%至人民幣370.4億元。其中，房地產業務收入為人民幣364.9億元，按年增長15.1%；報告期內物業管理收入人民幣1.6億元，較上年同期增長30.8%；投資物業收入為人民幣5230萬元，較上年同期增長14.7%；報告期內工程建設、酒店經營及其他房地產開發相關業務收入人民幣3.4億元，較上年增長75.4%。

在已經發布半年報的龍頭房企中，恒大370.4億元的營業額排在前列。

同期，恒大實現了銷售面積576.8萬平方米，是在港上市的內地房企中最高的，縱觀上半年全國房地產市場的情況，恒大交出的“成績單”堪稱不易。

國家統計局數據顯示，今年1~6月份，全國商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，其中，住宅銷售面積下降的幅度最大，高達11.2%。此外，商品房銷售額也下降了5.2%至23314億元，其中住宅銷售額下降6.5%，下滑幅度也最為明顯。

恒大的良好表現得益于公司對于上半年市場形勢的準確把握。據《每日經濟新聞》記者了解，去年年底以來恒大就對今年上半年的形勢作出了“先抑后揚，溫和回暖”的基本判斷，因此在一季度市場低迷期間，恒大的推盤力度并不高，反倒是二季度后出現了一定程度的“爆發”。

數據顯示，4月份，恒大銷售額與銷售面積環比分別增長了103.5%和126.4%，相當于第一季度三個月的銷售總和；5月份銷售額更是增至103.7億元，相當于第一季度三個月銷售總和的1.25倍，整個二季度，恒大的銷售額高達267.7億元。

截至上半年，恒大取得合約銷售額350.4億元，已完成全年目標的43.8%。7月份，恒大的強勁勢頭得以延續，銷售額達到82.4億元，至此，全年800億元的銷售目標已經完成過半。

薄利多銷契合剛需

雖然56.2億元的凈利潤排在行業的前列，但恒大良好的業績表現依然得益于其一直在貫徹的“薄利多銷”策略。

半年報數據顯示，上半年恒大銷售金額和銷售面積分別為350.4億元和576.8萬平方米，整體銷售均價僅為6074元/平方米，相比去年同期進一步降低。

按照恒大精裝修房的標準，減去1500元/平方米的裝修價格之后，恒大每平方米的售價甚至不足5000元。

相關分析認為，從紙面上看，恒大近幾年的凈利潤在行業內都排在前列，但從核心業務利潤率上看，恒大的排名卻并不靠前。一個很明顯的例子就在于，僅5000元/平方米的房子，減去土地成本、建筑成本，“恒大賺的錢并不多”。

相對較低的定價意味著恒大必須在成本上作出嚴格的控制。《每日經濟新聞》記者了解到，恒大的戰略采購聯盟已會集了300家以上國內外知名品牌，其中的79家是2012年度首次簽訂供應戰略協議。在裝修材料方面，根據恒大對占供貨總額90%的20類材料進行統計分析，在材料價格升幅度最大、通脹最劇烈的2008年至2012年期間，集團所采購的外墻磚、瓷片、涂料、入戶門等裝修建材，實現了1%~49%不等的價格折讓，而上述材料歷年累計價格折讓平均值為18%。

恒大在半年報中指出，集團透過覆蓋房地產開發全流程的精品戰略聯盟，憑借龐大的在建工程面積及垂直一體化的采購模式，在與戰略伙伴實現雙贏的同時，有效抵御了建材成本上升壓力。

“薄利多銷”在恒大的項目布局上或許體現得更為明顯。半年報數據顯示，二三線城市項目在今年上半年為恒大銷售業績貢獻比例達到98.8%，截至6月30日，恒大在全國121個城市共擁有218個項目，但二三線城市的項目比例高達97.2%。

此外，在購入土地的環節上，恒大也表現出了極強的控制能力，截至上半年，恒大土地儲備的成本僅為648元/平方米。

業內人士指出，說恒大是行業里“最薄利多銷”的企業都不為過，在通過管理降低成本以后，本具備較大利潤空間的恒大選擇了讓利于民，嚴格控制利潤率，從而形成了薄利多銷。在當前投資、投機性需求被抑制，剛性需求占據市場主流的形勢下，恒大的“薄利多銷”策略使得產品的定價、實用性都更符合市場趨勢，因而受到了買家的歡迎。

穩健策略確保持續發展

在擁有極強的成本控制能力的同時，恒大的產品憑借定位準、性價比高迅速地搶奪了市場。恒大近幾年的發展給外界最大的印象在于其快速周轉能力，但在今年年初的發布會上，恒大管理層卻作出了步入“穩健增長期”的判斷。

外界一度以為這是在不甚樂觀的市場預期中恒大的“被動選擇”，但無論是在銷售節奏的把握上，還是在土地儲備上，恒大的表現則被認為是符合企業發展規律的主動調整。

今年上半年曾一度被認為是房企“走量搶跑”的關鍵時期，因為在市場尚不景氣的情況下，部分房企的盲目發力帶來的效果卻是適得其反。

以《每日經濟新聞》記者的觀察來看，上半年市場總體上呈現“先冷后熱”的局面，年初的春節檔期并未給市場帶來多少驚喜，經過一季度的冷清和沉淀之后，樓市在5、6月份迎來一波回暖趨勢。

今年3月28日，恒大集團董事局主席許家印在香港年度業績發布會上就曾對今年的中國樓市走勢作出了判斷，“去年（2011年）12月份和今年1月份是近年來房地產市場最為蕭條的時期，春節過后的2月份不會好，3月份開始將會有所好轉，4月份以后會更好。”

實際上，恒大也并未選擇在年初發力，而是把力量集中在第二季度。數據顯示，恒大第二季度的銷售已經占據了全年800億銷售目標的33.5%。

同樣是在年初的業績發布會上，恒大董事局主席在回答記者關于土地市場策略的問題時表示，恒大今年依然將堅持去年下半年以來的較為謹慎的買地策略。

半年報數據顯示，截至上半年，恒大新增土地儲備544萬平方米，總體的土地儲備面積增至1.42億平方米，增幅僅為4.0%，增長幅度遠低于2011年同期的41.0%和2010年同期的31.7%。

恒大新購入的這些土地主要分布于長沙、濟南、沈陽等二三線城市，新增土地的成本也僅為967元/平方米。

在購入土地進行適量補充的情況下，恒大的資金狀況并未受到影響。數據顯示，截至2012年6月30日，恒大賬上現金余額達到247.4億元，加上未使用的銀行授信額度361.2億元，總共擁有可動用資金608.6億元人民幣。

與此同時，恒大目前需要支付的總土地款為369億元，且付款期限合理：2012年下半年只需支付80億元，2013年支付134億元，2014年支付94億元，2015年及以后支付61億元。

相關分析認為，恒大新增的土地儲備更注重二三線城市的均衡發展，在保持穩健現金流的前提下，恒大新增土地儲備位置更加優越、升值潛力更加巨大，符合公司的高質量穩健增長戰略，將有助于提升產品及集團的總體盈利能力。