“十二五”期間，上海市擬計劃新建住宅1.3億平方米，其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，保障性住房套數約占新建住宅總套數的60%。

這是昨天下午，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在上海市政協委員年末視察活動中透露的。

劉海生表示，目前，上海市住房發展“十二五”專項規劃的修改稿已經編制完成，并已報給上海市“十二五”規劃辦。

但他也承認，在公共租賃房建設上遇到了資金瓶頸——民間資本不愿投資，仍然需要政府兜底。

社會資本興趣不足

今年以來，公共租賃房作為一種新的保障房類型一下子占據了各地保障房建設的重要地位。北京市的《“十二五”住房保障事業發展規劃》明確未來五年將重點建設公租房。重慶、上海等地此前曾先后出臺地方公租房建設意見。

中央層面也對公租房青眼有加。

今年6月，住建部等七部門聯合制定并發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（下稱《指導意見》），對公租房建設和運營進行了規范。

“十一”前夕，財政部和國家稅務總局又聯合發布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（下稱《通知》），對公租房建設和運營中涉及到的土地使用稅等多項稅收給予了政策上的優惠。這項措施主要是為了吸引社會資金投資公租房建設。

11月16日，財政部、國家發改委、住建部等3部委聯合下發《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，允許土地出讓凈收益用于發展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發展公共租賃住房。

顯然，建設資金來源能否得到保障是公租房政策成敗與否的關鍵所在。事實上，各地之所以熱衷公租房建設，很大程度上是由于認為相對于經適房、廉租房，可能更吸引社會資金投入�！吨笇б庖姟繁忝鞔_表示：“公共租賃住房建設實行‘誰投資、誰所有’，投資者權益可依法轉讓。”

事實上，的確有社會資本對公租房感興趣。在《通知》下發之后，路勁、北京城建等房地產企業和房地產PE公司以及金融企業便聯合設立了國內首個公租房建設投資產業基金。

但來自民資的熱情并沒有當初想象的那么高。

“現在最難的問題是房價過高，租售比失衡，民間資本不愿意投資。民間資本看重的是房價升值而不是租金回報，現在公共租賃房租金回報率只有3%不到，沒有人愿意做，只有政府來促進這件事情。”劉海生表示。

尋找穩定資金來源

各地的公租房建設實際上仍是以政府投資為主。重慶的做法是政府投資，國企承建。今年第一批公租房建設即由重慶市國資委管轄下的重慶地產集團、建工集團、城投集團和一家國有大型建筑企業負責實施。上述企業分別完成土地準備、資金籌措、施工建設等任務。公租房建成后，其收取的房租和物管費僅夠支付建設資金貸款的利息，而參與建設的國企投入的建設本金，將由這幾家企業用10年左右時間“內部消化”，即用企業利潤沖抵建設資金投入的欠賬。

而上海在公租房房源的籌措上更加多元化。

“‘十二五’期間，我們將根據投融資渠道、房源的籌措方式，組建一批公共租賃住房專業運營機構，組織公共租賃住房的投資、經營和管理，積極采取新建、配建、改建、收購和轉化等方式建設和籌集房源。”劉海生表示。

劉海生還透露，上海的廉租房和公租房房源可以共享，“你是公租房的對象，你就按照低于市場租金，你是廉租房對象，就按照你的收入，政府給你補貼。”

據透露，根據上述專項規劃，“十二五”期間，上海還將積極引導社會機構經營管理公共租賃住房，爭取公共租賃住房投資經營管理主體的多元化。積極鼓勵產業園區、大型企事業單位和農村集體經濟組織等單位，發展單位租賃住房和市場化租賃住房。

盡管11月16日3部委的新規定在一定程度上給公租房建設提供了一個穩定資金來源，但11月17日，審計署發布的19個省(直轄市)2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果顯示，包括北京、上海、成都在內，共有22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租房保障資金的比例未達到10%的最低要求，這些城市共計少提取146.23億元。因此即便有了上述規定，公租房資金能否足額提取，仍是值得懷疑的事情。