2011年的深圳秋交會上，一度沉寂多年的深圳城建集團攜御府名筑、御筑軒、御河堤、御湖峰、中山御城金灣和仁山智水花園6大項目參展，其中有4大精品樓盤在2011年下半年入市。在這些樓盤中，總建筑面積高達50多萬平方米的仁山智水花園項目，成為近年來深圳城建集團旗下最引人注目的項目。

近日，據深圳資深地產人士估計，仁山智水花園項目或在今年5、6月份正式開盤銷售，這離深圳城建集團正式拿地已有近7年時間。

項目運作近7年未開盤

據該項目公開資料顯示，2005年8月，深圳城建集團以7．55億元拍賣拿下該地塊，樓面地價2646元／平方米。該項目規劃總投資為15.5億元，定位于高端豪宅項目。但自從2005年拿地之后，深圳城建集團卻遲遲未開工建設，直到2010年6月。對此深圳城建集團方面解釋是，“公司改制和規劃調整”耽誤工程進度。

盡管深圳城建集團一直未啟動該項目，但隨著和記黃埔、金地、招商等開始進入該區域，仁山智水花園周邊地塊的樓面地價開始迅速攀升，由當初的2600多元/平方米漲至8617．34元/平方米，而周邊商品房房價已從2006年的每平方米4000多元上升至2010年的12000元，深圳城建集團坐收地價上漲的紅利。

2011年上半年，招商、金地、和黃、深圳城建為項目啟動發售，在該區域聯合打造觀瀾鷺湖國際住區，定位于深圳高端豪宅區域。同年5月，招商地產觀園一期發售，9月，金地豪宅項目天悅灣在延后數月之后低調開盤，別墅項目均價高達25000元/平方米。11月，招商觀園二期也順利開盤，目前平均售價僅為12000元/平方米左右。

然而就在金地、招商等后期拿地項目已經發售之時，深圳城建集團的仁山智水花園項目仍在前期推廣之中，預計將在今年正式開盤。

對于該項目為何延遲，昨日《每日經濟新聞》記者致電深圳城建集團，但公司電話一直未有人接聽。

或讓利出貨

資料顯示，仁山智水花園項目定位于高端豪宅項目，物業類型以別墅和大戶型住宅為主。

對此，深圳資深地產人士半求認為，在國家“90/70”政策出臺后，深圳城建集團重新調整了產品結構，主要以大戶型和別墅項目為主，這個目前受市場調控的影響比較大。

在仁山智水花園項目的定價策略上，眾廈地產總經理助理林曉華認為，仁山智水花園項目所處的鷺湖國際住區還并不成熟，剛性需求客戶不是很多，主要的客戶對象是改善型和投資型顧客這兩類，因此林曉華預測，該樓盤在價格上不會跟周邊項目去比高，而可能向招商觀園項目12000元/平方米的均價水平看齊。

目前，深圳城建集團營收主要來源依靠旗下持有的工業區、倉儲、物業租賃收入，在融資成本上仍然存在壓力。

據計算，深圳城建集團拿地至今已經7年，按照總價款的財務成本算，其財務成本增加了70%~80%，再加上購地樓盤地價2600多元/平方米，建安成本、人力成本等，仁山智水花園項目的成本估價達到7000多元/平方米。仁山智水花園項目想走量以保證利潤，在市場銷售過程中可能會考慮一些多渠道的銷售方式，以保證回款的數量和速度。林曉華認為，仁山智水花園項目的整體營銷投入力度會加大，否則就很難賣得動，從而導致成本增加。對此，林曉華認為，如果開發商資金鏈緊張的話，毫無疑問會犧牲利潤，進行降價推盤。