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四環相扣的重慶公租房模式
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重慶公租房建設成敗的關鍵在于能否可持續發展。
重慶公租房建設成敗的關鍵在于能否可持續發展。
記者在采訪中了解到，重慶公租房不僅已將前期建設所需的土地、資金來源基本落實到位，后期償還貸款本金及利息的運營模式也有一整套環環相扣的思路。
利息如何償還？
——租金覆蓋
今年3月曾前往重慶調研公租房建設模式的莫尼塔（上海）投資發展有限公司分析師施琪告訴記者，莫尼塔相關代表與重慶地產集團、中冶建工、國家開發銀行重慶分行的相關負責人進行了座談，了解到重慶公租房建設及運營模式的一整套思路。從目前開工率和建設情況來看，公租房建設應該不存在什么問題，但重慶模式能否真正成功，關鍵還是在于社會資金的償還和產權退出通道是否順暢。
重慶公租房管理局局長郭唐勇向記者介紹，針對社會資金最關心的還款模式，重慶設計了三個還款來源：租金收益、商業店鋪出售收益和5年后公租房部分住房出售收益。
目前重慶公租房的租金定在9—11元/平方米/月，而一平方米開發成本在2500元左右。4000萬平方米的公租房由3600萬平方米的住宅和400萬平方米的商業店鋪組成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月計算，每年回收42.2億，商業店鋪按照平均50元/平方米/月計算，每年回收24億，累計回收66.2億，而700億貸款，以年利率6%—7%計算還款利息約需42—49億元，還有剩余部分可用于維修管理，這樣就保證了固定的現金流。
本金如何償還？
——關鍵在于出售渠道是否暢通
更引人關注的問題在于償還本金。重慶政府計劃，償還本金首先在于公租房商業部分的出售上。按照占總建設面積10%計算，主城區公租房商業部分可售面積約在400萬平方米，按照市場價格1—1.5萬元/平方米計算，約可得400—600億元收入，可覆蓋需還貸款本金的60%—85%左右。
其余償還本金的資金則來源于公租房自身的出售。至今，中央對于公租房到底能不能出售仍沒有明確表態。“中央沒說能賣，但也沒說不能賣。關鍵是要看整個制度的設計是否完善。”郭唐勇表示。
重慶政府設計了一個“公租房轉讓市場”，在政府和承租戶個人之間進行封閉交易，根據綜合建設成本考慮到稅費減免、優惠政策等算出一個“交易價格”，輔以通脹、基準利率等因素的增值。承租戶在租住公租房5年后可申請購買，之后如果再要轉賣，也只能賣給政府，不能在商品房市場上交易。這個“轉讓市場”的設計初衷在于，既避免公租房被變相流通到市場，成為牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社會資本成為公租房建設的有力支持。如果這一想法能夠細化成制度并付諸實踐，這部分出售所得資金用于償還本金將綽綽有余。
從目前來看，重慶公租房建設能否做到可持續發展，核心問題是公租房資產能否以某種方式變現。莫尼塔機構在完成調研后提出：由于重慶公租房交易方面的種種限制，承租戶購買需求到底能有多大？如果出售遇冷，公租房資金將面臨本金無法償還的困境。
“根據我們的調查，還是有部分購買需求存在的。”郭唐勇向記者表示，只要有30%—40%的購買需求，這部分出售房款就夠填補償還本金的資金缺口。
是否會形成“貧民窟”？
——住戶不都是低收入階層
記者在另外一個同樣位于渝北區的公租房小區“康莊美地”看到，跟“民心佳園”規模、建筑格局類似，康莊美地小區也分為幾個片區，目前一期11棟住宅的200余戶居民已經簽約入駐，菜場、超市已經入駐，小學、醫院等配套設施還在建。
在“康莊美地”首批入住的承租戶小石家，記者看到，這個一室一廳的房間干凈、簡單，一家三口在此居住雖然稱不上寬松，但完全可以保障基本居住需求。小石告訴記者，房子交房時已完成基本裝修，瓷磚地面、墻面乳膠漆都已弄好，廚衛設施齊全，自己再買些電器和家具等就可以入住。
“按政策我們一家三口其實可以申請兩室的房子，但考慮到租金，我們還是選擇了50平方米的一室一廳。”小石告訴記者，“康莊美地”的租金是10元/平方米/月，加上1.03元/平方米/月的物管費，每月支出在550元。小石是來重慶打工的農民，目前在一家公司做后勤，對于這個家庭來說，寧可少花點兒在房子上，存下錢可以為孩子讀書做準備。
據記者了解，重慶公租房申請條件沒有戶籍、收入、職業的限制，承租戶里有農民工，也有大學畢業生，有本地居民，也有舉家來渝的企業高端人才，這樣一個社會階層并不過于分明的社區可能不會出現所謂“貧民窟”。不過，如此大型居住社區的后期物業管理難度不小，畢竟上萬人口居住在此，不僅要處理日常雜事，收取租金、處理承租戶入住、退出等一系列事務都需要花費大量人力、物力。
能否保證入住率？
——注重實用性、交通便利
不管是“民心佳園”還是“康莊美地”，居民陸續入住的同時，在建住宅仍在晝夜趕工。重慶公租房比較簡樸，不論是樓房外立面還是內部結構、裝修，都是在保障基本住房需求的前提下，盡量降低建設成本。
與此同時，決定公租房是否受百姓歡迎最重要的因素之一，還是生活是否便利。這其中交通條件占據首位。根據記者調查，重慶公租房選址遍布主城區各地，有些雖離市中心較遠，但基本與地鐵關聯度較高，且位于工業區、開發區內，針對附近產業工人。不過，地鐵交通能否按照目前的規劃實施、建設速度能否跟得上公租房居民的需求，還有待觀察。
來源：上海證券報
記者在采訪中了解到，重慶公租房不僅已將前期建設所需的土地、資金來源基本落實到位，后期償還貸款本金及利息的運營模式也有一整套環環相扣的思路。
利息如何償還？
——租金覆蓋
今年3月曾前往重慶調研公租房建設模式的莫尼塔（上海）投資發展有限公司分析師施琪告訴記者，莫尼塔相關代表與重慶地產集團、中冶建工、國家開發銀行重慶分行的相關負責人進行了座談，了解到重慶公租房建設及運營模式的一整套思路。從目前開工率和建設情況來看，公租房建設應該不存在什么問題，但重慶模式能否真正成功，關鍵還是在于社會資金的償還和產權退出通道是否順暢。
重慶公租房管理局局長郭唐勇向記者介紹，針對社會資金最關心的還款模式，重慶設計了三個還款來源：租金收益、商業店鋪出售收益和5年后公租房部分住房出售收益。
目前重慶公租房的租金定在9—11元/平方米/月，而一平方米開發成本在2500元左右。4000萬平方米的公租房由3600萬平方米的住宅和400萬平方米的商業店鋪組成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月計算，每年回收42.2億，商業店鋪按照平均50元/平方米/月計算，每年回收24億，累計回收66.2億，而700億貸款，以年利率6%—7%計算還款利息約需42—49億元，還有剩余部分可用于維修管理，這樣就保證了固定的現金流。
本金如何償還？
——關鍵在于出售渠道是否暢通
更引人關注的問題在于償還本金。重慶政府計劃，償還本金首先在于公租房商業部分的出售上。按照占總建設面積10%計算，主城區公租房商業部分可售面積約在400萬平方米，按照市場價格1—1.5萬元/平方米計算，約可得400—600億元收入，可覆蓋需還貸款本金的60%—85%左右。
其余償還本金的資金則來源于公租房自身的出售。至今，中央對于公租房到底能不能出售仍沒有明確表態。“中央沒說能賣，但也沒說不能賣。關鍵是要看整個制度的設計是否完善。”郭唐勇表示。
重慶政府設計了一個“公租房轉讓市場”，在政府和承租戶個人之間進行封閉交易，根據綜合建設成本考慮到稅費減免、優惠政策等算出一個“交易價格”，輔以通脹、基準利率等因素的增值。承租戶在租住公租房5年后可申請購買，之后如果再要轉賣，也只能賣給政府，不能在商品房市場上交易。這個“轉讓市場”的設計初衷在于，既避免公租房被變相流通到市場，成為牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社會資本成為公租房建設的有力支持。如果這一想法能夠細化成制度并付諸實踐，這部分出售所得資金用于償還本金將綽綽有余。
從目前來看，重慶公租房建設能否做到可持續發展，核心問題是公租房資產能否以某種方式變現。莫尼塔機構在完成調研后提出：由于重慶公租房交易方面的種種限制，承租戶購買需求到底能有多大？如果出售遇冷，公租房資金將面臨本金無法償還的困境。
“根據我們的調查，還是有部分購買需求存在的。”郭唐勇向記者表示，只要有30%—40%的購買需求，這部分出售房款就夠填補償還本金的資金缺口。
是否會形成“貧民窟”？
——住戶不都是低收入階層
記者在另外一個同樣位于渝北區的公租房小區“康莊美地”看到，跟“民心佳園”規模、建筑格局類似，康莊美地小區也分為幾個片區，目前一期11棟住宅的200余戶居民已經簽約入駐，菜場、超市已經入駐，小學、醫院等配套設施還在建。
在“康莊美地”首批入住的承租戶小石家，記者看到，這個一室一廳的房間干凈、簡單，一家三口在此居住雖然稱不上寬松，但完全可以保障基本居住需求。小石告訴記者，房子交房時已完成基本裝修，瓷磚地面、墻面乳膠漆都已弄好，廚衛設施齊全，自己再買些電器和家具等就可以入住。
“按政策我們一家三口其實可以申請兩室的房子，但考慮到租金，我們還是選擇了50平方米的一室一廳。”小石告訴記者，“康莊美地”的租金是10元/平方米/月，加上1.03元/平方米/月的物管費，每月支出在550元。小石是來重慶打工的農民，目前在一家公司做后勤，對于這個家庭來說，寧可少花點兒在房子上，存下錢可以為孩子讀書做準備。
據記者了解，重慶公租房申請條件沒有戶籍、收入、職業的限制，承租戶里有農民工，也有大學畢業生，有本地居民，也有舉家來渝的企業高端人才，這樣一個社會階層并不過于分明的社區可能不會出現所謂“貧民窟”。不過，如此大型居住社區的后期物業管理難度不小，畢竟上萬人口居住在此，不僅要處理日常雜事，收取租金、處理承租戶入住、退出等一系列事務都需要花費大量人力、物力。
能否保證入住率？
——注重實用性、交通便利
不管是“民心佳園”還是“康莊美地”，居民陸續入住的同時，在建住宅仍在晝夜趕工。重慶公租房比較簡樸，不論是樓房外立面還是內部結構、裝修，都是在保障基本住房需求的前提下，盡量降低建設成本。
與此同時，決定公租房是否受百姓歡迎最重要的因素之一，還是生活是否便利。這其中交通條件占據首位。根據記者調查，重慶公租房選址遍布主城區各地，有些雖離市中心較遠，但基本與地鐵關聯度較高，且位于工業區、開發區內，針對附近產業工人。不過，地鐵交通能否按照目前的規劃實施、建設速度能否跟得上公租房居民的需求，還有待觀察。
來源：上海證券報
