“真擔心房地產信托最終也像銀信合作一樣被叫停。”7月12日，國內一信托公司高管在接受記者采訪時如此表示。

房地產信托監管的日趨嚴苛，已然使得各信托公司負責人感到壓力空前。自去年2月起，監管層陸續發文規范收緊信托融資渠道，業內更是盛傳“房地產信托業務即將被銀監會叫停”，引發銀監會多次辟謠。

房地產信托已成為信托公司近兩年主要利潤來源，一些公司新增利潤的50%以上都是來自于房地產信托項目。前述信托公司高管坦言，“房地產信托現在逐筆報批，排隊審批的項目太多，越來越難做。”

日前，中國銀監會非銀部副主任閔路浩在出席2011中國信托業峰會時曾表示，“今年信托業不會再有新的監管政策出臺，要給信托公司發展留有空間。”

監管提速

用益信托工作室數據顯示，今年1至5月份，國內共成立房地產信托363只，規模達到1168.17億元，發行規模占比達45.12%。2010年我國信托業共發行603款房地產信托產品，融資總規模達1993億元，占比49.87%。

雖然經過了前2個月的短暫調整，但從三月份開始，房地產信托的發行又逐步恢復至去年下半年的水平。

“但大多數都是股權投資類信托計劃”，國內一信托公司理財經理表示，由于信托公司貸款類產品額度是有限的，并且房地產信托有“四證”、“二級資質”以及“35%自有資金”的要求。“條件甚至比銀行還苛刻，符合條件的房地產公司基本就去銀行貸款了”。

今年以來，監管層加強了對房地產信托的關注與限制，從《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，到《凈資本管理辦法》，以及年底的《房地產信托風險提示通知》，房地產信托融資渠道也在日益收緊，政策風險日益增加。5月中旬后，監管層再度要求信托公司涉及到房地產的相關業務均需“逐筆報批”。

由于房地產企業的融資需求旺盛以及通脹一路上升，房地產信托產品的收益率也日益走高。

前述信托公司高管表示，目前該公司的房地產信托的收益率水平在8%-12%之間。用益信托首席分析師李旸表示，“今年以來的總體收益率水平在9.6%左右。去年全年平均收益率為8.9%，年末的收益率相對較高。”

保障房信托近百億

在商業房地產信托監管越加嚴苛的背景下，信托公司正在將資金向保障房市場傾斜。

用益信托工作室統計數據顯示，2010年國內信托公司共參與發行2209款信托產品，其中23款為保障房信托，參與發行的信托公司9家，發行規模為70.79億元，占信托總規模的1.8%。

值得注意的是，僅今年1至5月，已有9家信托公司發行了21款保障房集合信托項目，發行規模達65億元，占比2.74%。

相比于開發商房地產信托，保障房信托計劃的收益率水平相對較低，“一般在8%左右”，李旸表示，“事實上，幾乎都是保障房與商業類地產打包進行，即一半開發類，一半是保障房，完全的保障房的信托計劃收益率很難實現的。”

“今年上半年國內信托參與保障房的規模已經達到八九十億元。”李旸表示。

前述信托公司高管表示，“我們目前正在做一些保障房項目，還是主要局限于選擇一部分有現金流的保障房項目。”

據了解，在近期銀監會下發的《房地產信托業務風險監測表》中，對房地產信托的項目進行了細分，如非居住房產、別墅、經適房、住宅項目等。業內人士分析認為，監管部門此舉很可能是想對保障房信托予以區別對待，從而促使信托公司更多地參與保障房信托項目。

來源：21世紀經濟報道