房地產信托產品發行屢屢受阻，使得房地產開發商資金供應趨于緊張。部分開發商開始另辟蹊徑，通過保障房信托產品融資來開發商業用地。

用益信托工作室發布的最新統計報告指出，多數“有保障房性質”的信托產品中，真正投資到保障房建設等政府所鼓勵的房地產的資金卻并不多。

“部分保障房信托產品借保障房之名行賣商品房之實，主要在于今年以來政府給予保障房建設更多的優惠政策支持，特別是較低的土地成本和優先拿地權也是房地產商爭搶的重要原因。”用益信托工作室分析師顏玉霞解釋道。

今年以來保障房信托產品的發行量呈上升趨勢，2010年信托產品市場共發行23款保障房信托產品，但今年一季度此類產品就發行了14款，募集金額達33.9億元。同時，保障房信托產品的收益率也集體上揚，部分產品的收益率甚至高達11.5%，可與房地產信托產品的高收益相抗衡。

上述統計報告中表示，單純的保障房建設不可能給出這么高的回報率，帶領該類產品收益上漲的原因就是在其募集的資金除了用在保障房項目建設上，還有一部分投入到了收益更高的商品房開發建設上。

開發商究竟是如何把從保障房信托產品中募集來的資金“巧妙”地運用到商業地產開發中的？用益信托工作室分析師岳婷向記者表示，借道于商業地產的方法主要是“打包開發”，比如一保障房開發項目分為三期，一期為保障房建設，后兩期就變成商業地產的開發；或者是一項安居工程，募集資金的30%用于建設保障房、回遷房等等，70%的資金就用做住宅、商用房開發。

岳婷表示，這類產品著實不少，如1月下旬中融信托發行的“合肥包河石橋保障房項目股權投資集合資金信托計劃”，項目共分兩期，一期為14.78萬平方米的保障房建設區，二期則為22.91萬平方米的商用住宅區。該款產品的產品說明書披露，預期年化收益率為投資資金300萬元以下9%、300萬-600萬元為11%、600萬元以上為12%。

同時，記者發現近日發行的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造項目集合資金信托計劃”，其項目類型包括返遷房、商用住宅、商業寫字樓、酒店等，定位為中高檔綜合社區，大部分用地也是商業用途。

另據公開資料顯示，今年以來，掛鉤保障房建設的信托產品發行規�？傆嫶蟾旁�79億元，這些信托產品無一例外地在信托計劃的名稱中注明了諸如“經適房”、“棚戶區改造”、“拆遷安置房”等掛鉤保障房的字眼。

“公租房、廉租房、安居工程、經濟適用房等也都屬于保障房建設，開發商借用這類項目可以享受保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面的優惠政策。而且，這些土地盤活成住宅用地，收益更是不可估量，保障房的資金回報率在3%-10%。”岳婷補充道。

另有業內人士分析道，房地產開發商這樣做更重要的是規避監管，監管層不斷地收緊房地產信托業務，依靠房地產信托產品融資的難度越來越大，所以借道保障房轉投商業住房，既可以獲得好名聲，又能達到融資的實際目的。

來源：北京商報