北京版“國八條”正揭開面紗。

記者從一位熟悉情況人士處獲悉，北京版“國八條”落實細則將在2月20日之前出臺，這是國務院規定的“2月中旬之前出臺”的最后期限。而京版“國八條”落實細則也經歷了多次修改。

上述人士稱，現在60余個城市都在看北京，北京版的“國八條”落實細則將影響全國其他城市落實細則的內容。而北京市遲遲不肯推出此落實細則，也是因為此細則在市長辦公會等層面進行了再討論和再修改。

無論是已出臺細則的青島、上海、濟南，還是擬出臺細則的合肥、南京、成都，都將“國八條”中提出的“禁三禁二”（本地戶籍人口暫停購買第三套房；外地戶籍人口暫停購買第二套及以上房屋）作為制定地方限購細則的前提。

“禁三禁二”

“國八條”有關城市都要實行“禁三禁二”政策

2月15日，北京首個“限房價競地價”房地產項目中鐵建長陽國際城再次給排號的客戶發了一次通知：關注北京市近期將出臺的新政策，如不符合新政的購買者，將不能獲得購房資格。

此項目周邊房價已經超過2萬元/平方米，而其只賣12500元/平方米，因此有近5000人排號，但是項目卻遲遲沒有開盤。

“限房價競地價”是北京市調控房價的一個特殊手段，由于這樣的項目帶有典型的“福利性”，因此排號購買者非常多，而北京市即將出臺的新政，又讓這些購房者中，很多人失去了購房資格。

京版“國八條”落實細則，成了購房者和開發商心中懸著的一塊石頭。

此前，北京市調控政策已經規定：北京戶籍人口和外地戶籍但是有納稅、社保證明的人口可以新購一套商品房，但是購房貸款政策要按照家庭名下所擁有房屋的數量進行界定。

而“國八條”提出的暫停擁有2套住房的本地戶籍人口和1套住房的外地戶籍人口在本行政區域內購房的政策要求，比北京市原來的限購政策嚴厲，比合肥、鄭州、武漢等地限購政策而言，則更加嚴厲。

此前，武漢等城市的限購政策僅僅是在主城區進行限購，而蘭州的限購政策更是允許本地居民新購2套住房。

一位接近住房和城鄉建設部的人士向記者透露，所有城市新出臺的限購政策都要以“國八條”為前提，也就是上述“禁三禁二”必須落實。

上述人士表示，按照慣例，住建部可能會在3月份開始對全國直轄市、單列市、省會城市出臺限購政策的情況進行檢查，然后形成一個匯報材料給國務院，凡是沒有出臺限購政策，或者限購政策不符合“國八條”精神的城市，會進行約談。

北京中原地產一位分析人士稱，北京版的“國八條”落實細則特點之一將是更加靈活，不僅僅是執行“禁二禁三”，還提出了以2010年5月1日為時間節點，之前的買賣行為不算，以此后的家庭名下房屋存量為政策執行依據，在此基礎上執行“禁三禁二”的政策。

而上述新限購政策將使100萬外籍在京家庭和80萬北京籍家庭無法購買房屋，直接影響購房需求在30%以上。

配合限購政策，新出臺的北京版“國八條”落實細則還將對差別化信貸政策、營業稅政策等進行重新調整，對抑制投資投機性購房的作用更明顯。

中國銀行北京分行一位人士向記者透露，目前大部分銀行已經取消了首套住房按揭貸款8折優惠利率。而不滿5年的住宅買賣進行全額營業稅征收，加之貸款利率上調，使得不滿5年的住宅交易、購房成本上升了20%左右，大大減少了購房需求。

以量換價

限購政策和其他限制購買需求的政策核心都是以量換房價下降

北京中原地產分析師張大偉表示，主要城市限購，是為了限制一定的購房需求，為房屋供應量增加贏得更多時間，出臺更嚴厲的限購政策，說明調控部門判斷2011年上半年房地產供應矛盾仍然嚴峻。

然而，地方政府如果堅定推行限購政策，必然會影響地區的房地產交易量和房地產投資。

記者此前在住建部工作會議上了解到，多數省份2011年房地產投資計劃增幅都比較大。

以海南為例，2011年房地產投資計劃是530億元，增長15%；河南省房地產開發投資要從2010年的2000億元左右，提高到2011年的3000億元。河北省房地產投資也提出要2011年達到2000億元以上。

上述接近住建部的人士透露，各省要在一季度末向住建部匯報房價控制目標。控制房價目標考核，才是各地政府調控本地房地產的關鍵。

上述人士認為，一方面通過房價考核迫使地方政府有壓力去做好“國八條”的落實性政策，另一方面就是保障房、普通商品房和中心城鎮的建設將為地方政府提供調控的騰挪空間，三四線城市和中心城鎮商品房需求仍然旺盛，也不是調控的重點，這些因城鎮化而發生的購房需求，將成為各省2011年房地產投資的支撐。

張大偉表示，限購政策和其他限制購買需求的政策核心都是“以量換價”，通過行政手段抑制部分需求，以換取度過通脹影響、投資買房需求旺盛的階段，在某個平衡時點到來，不排除這些調控手段退出的可能。

住建部政策研究中心主任秦虹此前也向記者表示，一些短期調控手段終將會退出，取而代之的是促使整個行業長期穩定的調控目標。