屢起波瀾的土地增值稅，是稅收與土地的雙重錯位。

11月24日，央視《每周質量報告》報道，長期關注我國房地產業發展的北京執業律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國稅總局公布的房地產相關數據得出結論：自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

上述報道房企拖欠巨額的土地增值稅迅速引爆輿論，但看似離奇的背后只是尋常。

土地增值稅一直是預征為主，年年說清繳，年年難以清繳，關鍵在于漏洞太大，無法清繳。截至2010年，5年8次發文，土地增值稅仍然無法真正清算。據世聯地產估算，2009年有1878億元沒有清算，稅務部門清楚這一點。2010年5月26日，國稅總局發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，當年6月3日再次發布《加強土地增值稅征管工作通知》，劃定了土地增值稅預征最低限：東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，并規定總體核定征收率原則上不得低于5%。一刀切的預征就是土地增值稅的現實。

開發商沒有違規，算是合理避稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。三種條件應進行清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。換句話說，項目不竣工、土地或者不轉讓的，可以不清算。

當然，對于符合另外四個條件的，如“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，主管稅務機關可以要求轉讓，但這樣的案例幾乎不存在。

土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關，地方政府沒有動力清算。地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一清算，開發商可能跑路。另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

問題變成了，地方政府在土地利益鏈條中的重要身份，與土地增值稅清算者的身份是矛盾的，考慮到目前激勵機制沒有改變，地方政府更注重土地收益、當地經濟發展，對于土地增值稅眼開眼閉、對于項目公司久拖不結大度容忍也就可以理解了。可以想象，稅務部門完不成任務時，開發商幫助完成的事也會存在，互利互惠。

正因為土地增值稅彈性極大、漏洞極大、激勵機制不明確，才成為稅收領域的尷尬樣本。

此次央視報道后，昨日（11月25日），深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍在接受21世紀網(微博)采訪時表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點名”，“（央視報道）概念搞錯了。”楊龍進一步解釋，土地增值稅屬于先預繳后清算的特殊稅收方式，報道中提到的“應繳未繳的土地增值稅”并不能定義為“拖欠”，而是亟待項目達到一定進度后進行清算。當然，楊龍沒有說預繳的部分幾乎等于實繳，因為清算之日遙遙無期，甚至清算之日就是空殼之時。

與房產稅一樣，土地增值稅是累進稅制，征收成本極高，銷售物業所得款項減可扣減支出，包括土地使用權成本、借貸成本、營業稅和所有物業發展開支。清算提交的內容，包括房地產開發項目清算說明，涵蓋房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單等等，全部成本算下來真要“累死稅官”，因此統一預征也成為約定俗成的成本最低的辦法。

土地增值稅體現了稅收漏洞、激勵機制扭曲、操作困難等弊端。如果要真實清算，房地產行業也得關張很長一段時間。

為今之計，只有把房地產稅收與土改結合在一起，以公平、高效、便捷的方式，按照不同區塊、不同類型的房產分成簡單的幾類預先征收，為以后的市場立規矩，為現在的市場找合法依據。