種種跡象表明，房地產行業最壞的時刻已經過去。一方面，在限購政策紅線內，各地紛紛微調購房政策支持剛需并獲默許，而為對沖經濟增速下滑，房地產政策繼續收緊的可能性極低；另一方面，開發商為回籠資金加快周轉勢必加大銷售力度，去庫存化跡象明顯，從而帶動銷售收入的增長。無論是布局全國的地產龍頭，還是二、三線城市的區域強手，在剛需的萌發和未來政策微調態勢下，都有望迎來業績的釋放。

政策支持剛需樓市成交回暖

5月31日，國泰君安房地產研究員李品科在2012中期投資策略研討會上明確表示，“久違了兩年多了的房地產盛宴才剛剛開始，我們可以說上半年這個盛宴是粉絲，下半年的鮑魚還沒有上。”

李品科看好地產下半場的主要理由是，政策面和基本面逐步由矛盾轉為一致狀態。經濟壓力的繼續增大、投資增速下滑、地方財政壓力，以及房價小幅調整的狀態，減輕了整個政策面的壓力，讓下半年繼續修正態勢能夠持續，從而不斷托起整個基本面的上行。

事實上，各地陸續打開的政策“口子”已經讓樓市初露生機。

進入5月以來，房地產行業的銷售數據進一步呈現積極態勢。來自中房指數的5月21日至27日一周數據顯示，成交延續上漲趨勢，逾6成城市樓市成交周均面積同比有上升，40個城市中25個城市同比上升，且10個城市同比漲幅超過50%。而據瑞銀方面的數據，5月前4周其觀察的38個城市周均成交套數較4月環比上升18%，其中4個一線城市、18個二線城市和16個三四線城市周均分別成交環比明顯上升，在房價預期趨穩的市場環境下，瑞銀稱5月全月成交量環比明顯放量已成定局。

盡管全年行業限購等核心調控政策難言放松，但普遍的觀點是，支持剛需的政策微調將被持續放行，如樓市調控政策在諸如普通住房標準，稅費優惠，購房補貼等方面松動，有保有壓是刺激成交持續回暖的關鍵。尤其是關于政策微調的預期將持續存在。“各地政府推出的政策類型看，主要刺激的就是剛需部分。而對于企業來說，盡管為了盡快回籠資金支持開發，存在一定的以價換量的情況，但幅度也不會很大，交易價格整體上應該趨于穩定。”東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼向記者表示。

業內對于政策的預期持幾乎相同的觀點。申萬研究報告指出，購房政策微調是對沖當前經濟下行的最優工具、鞏固地產調控成果的重要抓手。一方面，購房政策微調將有效促成開發商去庫存，使其增加購地和加大新開工力度。而從鞏固調控成果看，只有開發商增加投資才能有效避免明年年中可能出現的供不應求局面，從而使得房價漲幅控制在一定范圍內。另一層面，4月經濟數據下行超預期，使政府短期內通過加大投資項目開工對沖經濟下行風險，未來經濟增長一定程度上還看地產帶動程度。因此，上述房地產政策微調持續發生，將有效推動剛需釋放。

國泰君安李品科預計，限購政策范圍會縮小，部分城市不合理的限購年限會縮短；從限貸政策來看，首套房的首付以及利率都有可能微調，包括有下降的可能。

以價換量房企加速銷售去庫存

對于地產公司來說，未來將是一個去庫存化的過程。在剛需刺激下，周轉快、布局全國的龍頭和三、四線城市的成熟區域龍頭，都將在這輪地產反轉中獲得業績的釋放。

事實上，盡管各地政策出現松動，但房地產企業的資金鏈緊張、開工放緩以及高存貨不言而喻。尤其是一季報的數據顯示顯示，房企的存貨相較去年底幾乎無下降空間，但同比都出現了大幅攀升。Wind數據顯示，2012年一季度房地產開發類公司存貨共計1.3萬億元，同比上升34%。

數據顯示，盡管不少上市公司在今年縮減了新開工面積和投資計劃，但從開發周期上，供應的縮減需要明后年才能反映。“目前地產公司的施工面積還是維持高位，未來還是有較大的存貨量需要消化。”鄭閔鋼稱。在這個過程中，剛需所指向的中低端產品將會有較好的去庫存化表現。“看好全國性龍頭和區域龍頭的表現。”他補充，三、四線城市的中低端產品主要針對剛需，投資者可按照“高周轉、中低端產品”的“一高一低”的思路對行業公司進行關注。

當然，去庫存化是一方面，房地產公司依靠預收款還是能夠為今年的業績提供保障。從2011年來看，上市地產企業累計預收款將近4300億，同樣處于近4年以來最高水平，而2011年整體全年營收則是4478億元，業績鎖定程度較高。不過，但是值得注意的是，預收賬款同比增速處于下降階段，還是間接反映出行業銷售的確面臨壓力。

國泰君安李品科預計，未來隨著政策局部松動，行業呈現量價恢復，但仍將是“走量不走價”，快周轉、高供應龍頭將明顯受益。

可以說，上市房企面臨的是業績鎖定和去庫存壓力的“雙高”，但政策的溫和化讓去庫存壓力有所減輕，由此使得行業積極的一面近期較為突出。高華證券的研究報告顯示，從過去12個月滾動銷售面積計算，追蹤的13個城市庫存平均消化時間已下降至17.4個月，而截至5月20日當周中值水平為17.6個月。

值得注意的是，地產板塊前期已經出現一定漲幅，此時投資還需考慮估值因素。“從投資角度講，房地產公司從調控開始下跌，歷時許久已經處于底部，利空早已反映得十分充分，因此即使有所上漲，還是處于初步階段，我們還是保持看好。”國金證券財富中心分析師孫翀向記者表示。