11月25日晚，北京同時發布放寬普通住宅標準和提高二手房最低計稅價的新政策。專家分析認為，按照新標準，北京超八成房屋是普宅，這不僅有利于鼓勵自住需求，也降低了購房者負擔；最低計稅價提高則帶來交易成本增加。兩項政策相輔相成，收緊意味更強，表明樓市調控更加貼近市場現狀。綜合來看，在當前樓市調控的關鍵時期，這將加劇房價下降趨勢。據中國證券報記者多方走訪發現，兩項新政出臺后，并未出現此前市場預期的“搶成交潮”。

準購房者冷靜以待

兩項稅費調整出臺時值周末，恰逢準購房者看房“高峰期”。但多家房地產中介人員表示，雖然12月10日起，北京二手房最低計稅指導價將上調，但目前并未看出準購房者有急于下單、搶成交過戶的強烈意愿。

多位準購房者向中國證券報記者表示，對未來房價下跌的幅度仍心存期待，目前不會盲目跟風入市。“雖然稅費可能上升了，但是房價一跌就是幾萬元，甚至十幾萬元，所以我覺得還可以再等等。”

北京中原地產在周末抽樣調查了部分門店，其中大部分門店都接到了客戶對于政策的咨詢電話，咨詢量比平時增加了50%，但是其中咨詢有關期房住宅契稅標準的占到了60%，關心最低指導價格變動對成交影響的咨詢客戶只占30%。

北京中原地產市場研究總監張大偉坦言，在所有咨詢客戶中，明確表示要抓緊時間過戶的只有10%不到，80%客戶依然期待房價繼續下行。張大偉認為，“我們預期下星期過戶量可能會有所上升，但是單日也不太容易超過千套，市場已經進入拐點，絕大部分購房者入市更加謹慎。”

房地產業內人士分析，由于此次兩項稅費政策的緩沖期較長，到12月10日還有接近半個月，所以“井噴式高峰”應該不會出現。而且，政策并未明確最低指導價格上浮的標準，大部分客戶依然需要了解和判斷的時間。在房價出現明顯下調的背景下，因北京二手房過戶指導價格調整可能帶來的新增稅費成本將不可能再轉嫁給買家，這勢必引起賣家的進一步降價。

陰陽合同“被阻”

業內人士指出，此次新標準對六環內多數“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購房者。比如，新標準六環路內各環線北部價格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價格高于南部，舊標準下一概被“誤判”的可能性，尤其是對于南北價差最大的四環內購房者來說，北部購房需求最高將減少稅費11余萬元。

與此同時，此次新政對二手房交易中一度盛行的“陰陽合同”造成致命打擊。不少房地產中介人士表示，此次兩項稅費調整后，將不能通過“陰陽合同”避稅，投機購房者的購房成本又將進一步增加。

根據鏈家地產最新發布的研究報告，此次新普宅標準“解放”四類“非普通住宅”，稅負最高或減輕12余萬元。鏈家地產副總裁林倩(微博)認為，新普宅認定標準適用樓盤的范圍更廣，對非豪宅的購房者而言，大多數稅費負擔均有所減輕。90—140平方米普宅稅負最高減輕12萬元。舊總價標準下，六環路內的住宅購房面積一旦超過90平方米，大多會被打入“非普通住宅”的范疇。新標準下，不超單價上限、改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數90-140平方米的房屋，稅負最高減少12.22萬元。

一位首次置業的準購房者蔡先生告訴中國證券報記者，以前自己看房幾乎不敢看超過90平方米的房子，“因為那樣‘被豪宅’實在是太不值得了。”蔡先生稱，新政出臺后，稅費對于自己這樣的剛需購房者有了較大優惠，所以準備再擴大看房范圍和區域，爭取購置到性價比更高的房子。

稅費調整繼續收緊調控

多位業內人士指出，兩項稅費調整，并不說明房地產宏觀調控政策開始松動，而是更人性化、精細化地保障了剛需購房人群的利益，并進一步擠壓北京這樣的一線城市的投機需求。

林倩認為，兩個政策同時出臺，顯示出政府此次調整的基本態度是貼近市場現況，保障基層剛需購房，對買賣高額房產者課以高稅。最低計稅價的提高，有效填補了舊有的稅收漏洞，保證房產交易價格上的透明性。剛需購房者由于最低計稅價提高造成的交易成本增加，會抵消由于普宅標準改動帶來的稅費優惠，相抵后，凈購買力會有所增加。對于豪宅別墅等高額房產交易的課稅力度增強，這類交易既要面對最低計稅價格提高帶來的高稅負增額，同時也被排除在稅負優惠范疇之外。這符合目前調控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房價的穩定回落。

張大偉表示，北京以前調控政策主要落實在抑制非理性購房投資需求上，此次出臺的提高普通住宅標準落實了調控細節，減少自住需求的稅費負擔，樓市調控政策更加人性化。此次兩項稅費調整必須綜合看待，如果簡單地看其中一項可能會誤讀為收緊或者放寬調控，實際上兩項政策疊加來看，收緊的意味更強，“這兩項政策既是稅收政策，也是房地產調控政策，提高計稅標準將繼續收緊投資購房”。另外，普通住宅的認定標準回歸市場，也有可能會在后續出臺的房產稅或者物業稅試點中起到比較重要的作用。

來源：中國證券報