在與房地產調控政策角力1年后，堅硬的北京房價終于開始松動。

5月17日，北京中介協會和鏈家地產發布的數據表明，北京二手房掛牌價格在堅持了1年之后，從4月份開始首先出現掛牌價格環比下降，降幅為1.5%。

鏈家地產副總裁林倩說，預計接下來的9個月，每個月房價環比下降都將達到2%，全部房價下降將超過15%，全年北京二手房交易將不會超過13萬套，不及2009年的一半。

新房的情況也好不到哪里去。記者5月17日在北京通州采訪時發現，通州新城和通州城區新房價格開始降價的樓盤很多，而新盤開盤價普遍比周邊項目低出20%。位于通州新城核心區的珠江國際公館項目，甚至推出了開盤價14800元/平方米的超低價，比周邊區域樓盤低近1萬元/平方米。

郊區先降價

北京房地產經紀協會會長陳同順表示，北京房價出現理性回落，本是調控政策應該看到的效果，至今沒有出現這樣的情況，是跟市場缺乏帶頭的企業有關系。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前向記者表示，開發商資金狀況不太一樣，目前的房地產調控雖然讓一部分開發商資金出現了問題，但是大型開發商儲備的資金還是充足。

廣州萬科一位負責人也向記者表示，今年出現大幅度的、一致性的降價行為不太可能，但一旦一個區域出現一個樓盤降價，就會給該區域房價帶來影響。

據記者的不完全統計，從去年10月份到目前，通州區的預售項目共22個，提供的房源套數為9943套，而簽約套數僅為1730套，簽約率僅17.4%。其中，更是有10個項目截至目前的簽約率依然不足10%。

此外，根據北京房地產交易管理網統計數據，北京通州等區縣庫存積壓近2萬套，占北京市積壓量的30%。

北京中原地產分析師張大偉表示，按照通州區的半年銷售狀況來看，200億的再售房源，銷售30多個億，依然有160多個億的資金被壓制。如果銷售狀況持續低迷，該地區肯定會下調價格，回籠資金。

5月17日，記者在通州新城采訪時發現，這里的多個樓盤都掛出了打折促銷的信息，珠江國際公館甚至推出14800元/平方米的超低價格。

林倩表示，通州、大興、房山等新城和外地人購房比例較高的地區，將成為房價下降明顯的區域。

調控進一步加碼

上述不愿具名的地產行業人士表示，今年4月初，國務院派出房地產督察組到北京時，北京市就對外宣布，北京房價已經實現了“穩中有降”。但是當時房價下降，主要因為保障房和遠郊區商品房交易拉低，實質上房價依然堅挺。

而目前北京市二手房房價和新房房價均出現了大幅度的跳水，是否意味著北京房價發生質變？

林倩表示，二手房房價和新房房價總是呈現跟跌和領跌的關系，剛開始是二手房房價跟跌，隨后是二手房房價領跌。她認為北京二手房房價4月份出現2%左右的降幅，是一個房價開始松動的信號。“這種降幅將一直持續到2012年3月份，預計總跌幅將超過15%。”

根據鏈家地產統計數據，目前北京市外地人購房比例被壓縮到10%，本地人購房比例超過88%，而且購房平均年齡上升，30歲以下的購房人比例下降為36%，中年人購房增多和外地人購房減少，有助于消化地區房價上漲壓力。

另一個讓市場房價出現松動的原因，就是房地產調控政策出臺以來，大部分樓盤出現了滯銷，有的樓盤甚至出現零成交，給開發商帶來資金鏈壓力。

根據北京統計局日前發布的數據：1-4月，全市商品房銷售面積為365.3萬平方米，同比下跌30.1%。其中，住宅銷售面積為259.6萬平方米，下跌32.3%。

張大偉表示，一般來說，量跌價滯之后便是價隨量走。在北京樓市成交量持續低迷的情況下，房價進一步松動的可能性非常之大。

中國房地產學會副會長陳國強表示，上半年是政策不斷消化的階段，成交量不斷下滑的情況下，下半年將迎來房價調整窗口。

而就在此時，北京市五部門再度聯手對“商改住”項目進行限制，對于商業分割成住宅銷售的項目，在設計和銷售上進行禁止，意味著北京限購政策執行的空當被封死。

調控進一步加碼，北京房價究竟走向何方，還要拭目以待。



來源：21世紀經濟報道