北京土地供應模式刮起“創新風”。昨天，兩宗住宅用地，分別以“限地價、競公租房面積”和“限地價、競房價”的方式掛牌供應。其中位于門頭溝區“限地價、競房價”的住宅地塊，在無人競爭的情況下，被中鐵房地產集團有限公司以限制的最高銷售價格13600元/平方米摘走。

　　其中，“房山區房山新城良鄉組團11街區11-04-01等地塊二類居住及托幼用地”采用“限地價、競公租房面積”的掛牌方式供應，由北京韓建房地產開發有限公司以5.5億元并配建1100平方米公共租賃房競得。

　　房山地塊是北京土地市場近期鮮有的爭奪最為火熱的地塊，共吸引了華遠、韓建、天恒、旭輝等八家開發商的參與。由于該地塊采用了“限地價、競公租房面積”的掛牌方式，因此，在30余輪競價之后，該地塊價格到達了國土局規定的最高限價5.5億元，此后便轉入了競公租房面積的階段。按規定，公租房面積從100平方米起開始競報，現場競報面積最大者將獲得該地塊使用權。

　　“小規模地塊拿地門檻較低，開發難度也相對較小。”鏈家地產首席分析師張月認為，該地塊規模較小是導致其受到熱捧的主要原因。“尤其在今年北京住宅土地市場整體遇冷的情況下，對于自身資金不是很雄厚的中小房企更具有吸引力。”

　　最終，房山當地開發商韓建地產在5.5億元土地款的基礎上以1100平方米的最高公租房面積摘得該地塊。以規劃建筑面積7.49萬平方米扣除2787平方米托幼用地計算，該地塊折合樓面價約為7627元/平方米。如果公租房按每平方米4000元回購，該地塊實際樓面價約為7566元/平方米。

　　據北京中原統計，該地塊所處的房山良鄉區域目前在售商品房均價在14000~15000元/平方米，二手房均價約為12000元/平方米。北京中原分析師張大偉表示，該地塊價格相比起始價3.69億元溢價近50%，屬于近期價格較高的地塊，“地價加上建安成本，其未來售價在12000元/平方米以上才可以基本保本，預計其利潤空間不大。”

　　而另一塊“門頭溝永定鎮居住及F1住宅混合公建項目用地”則是北京土地市場中采用“限地價、競房價”方式掛牌的第一宗地塊。“限地價、競房價”方式，即在土地出讓價格已經確定的前提下，由競買人競爭房價，房價報價最低者取得地塊使用權。

　　門頭溝地塊的出讓地價限定為人民幣22.2285億元(含土地開發補償費8.023061億元)，全部用于建設“中低價位、中小套型普通商品房”。由于無人競爭，中鐵房地產集團有限公司以限制的最高銷售價格13600元/平方米摘下這一地塊。

　　張大偉認為，超過22億元的土地總價，在今年的土地市場中僅次于萬科京投聯合取得的郭公莊地塊，“在目前市場情況下，開發商資金壓力比較大，22億元的總價使得大多數開發商難以問津”。

　　北京中原的統計顯示，門頭溝區域內普通商品房均價在18000元/平方米左右，二手房均價在15000~18000元/平方米。而本次出讓的門頭溝區永定鎮地塊未來的最高銷售價格為13600元/平方米，低于區域內實際市場價格20%。

　　“門頭溝地塊的入市給保障房的建設和供應帶來了新思路，相比公租房、限價房等房源，‘中低價位、中小套型普通商品房’面對的購房群體更為廣泛，而且這部分需求恰好是高于保障房購買資格又無力購買高價商品房的夾心層。”張大偉認為，解決這部分夾心層需求將明顯稀釋商品房市場的需求，對樓市調控會產生良性影響。

　　“北京商品房市場已經逐漸郊區化，郊區熱點新城住宅用地供應的模式和價格將對北京的整體房價產生巨大影響。”張大偉預計，這一直接影響項目銷售價格的供地方式，很有可能在郊區大規模推廣。

來源：第一財經日報