在持續的調控政策之下，北京樓市可能從量變步入“質變”。

根據北京市房地產交易管理網的數據，8月北京共成交商品住宅13664套，環比下降22.9%，這一成交量也是2009年來的最低值，甚至遠遠低于2008年大部分月份，其中新房成交量大降四成。

自今年2月北京出臺調控樓市的“京十五條”以來，房地產市場成交持續下滑，近幾個月一直維持在相對低位。值得注意的是，對市場較為敏感的二手房價格，在8月出現下降，這被認為是市場調整的重要信號。

新房成交量環比降四成

據官方數據，在8月北京的住宅成交量構成中，二手房“貢獻”8158套，新房則只有5506套，均比7月有所下調。在經歷了數月的“倒掛”之后，二手房重新成為市場成交的主力。

綜合來看，上月北京樓市整體簽約只有13664套，環比降幅達22.9%，同比下調幅度達到29.6%。而與2009年8月相比，降幅甚至達到64%之多。

自今年5月以來，隨著部分低價項目的集中開盤，北京新房成交量大幅回暖，并一改以往二手房成交火爆的態勢，成為市場成交的主力。但進入8月，新房成交大幅下跌，二手房卻保持穩定。

數據顯示，與二手房成交量4.9%的跌幅相比，新房成交量的降幅接近四成。有分析認為，北京市場的新盤供應較少，一旦開盤節奏放緩，將極大地影響成交量。同時，老項目堅持不降價也是導致成交停滯的重要因素。

據亞豪機構的統計，在8月份北京的30個新開盤項目中，橡樹灣、首開常青藤、首開國風美唐、觀唐云鼎、萬科幸福匯、中信新城等6個項目出現實質性漲價。其中，萬科幸福匯10500元/平方米的本期開盤均價比上期上漲500元/平方米。

與此同時，不少項目選擇降價銷售，但成交量也十分有限。曾因“地王”身份而備受矚目的潤楓領尚項目，降價50%出售，但截至8月31日，該項目降價后尚未售出一套。

亞豪機構副總經理任啟鑫向《每日經濟新聞》記者表示，在“限購令”執行6個月之后，樓市深度調控期即將來臨，更多的購房者將選擇繼續觀望。

從量變步入“質變”？

歷史經驗顯示，在房地產市場下調的過程中，往往是量跌帶動價跌。針對此輪房價下跌的時間，業界有不同的判斷，但有一個共識——如果二手房價格持續下降，房價調整的拐點就將來臨。

根據偉業我愛我家的數據，8月份北京全市二手住宅成交均價為23506元/平方米，與7月份相比下跌了6.3%。此前的幾個月，北京二手房成交價一直在震蕩運行。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉(微博)表示，房價的回落以及房價進一步下跌預期增強，使得購房者持幣待購意愿更加強烈，“金九銀十”期間，北京房價可能有明顯回落。

事實上，新房價格下降的趨勢也已初步顯現。亞豪機構的數據顯示，8月北京商品住宅成交均價為22043元/平方米，在7月份震蕩回升之后又有小幅回落。

一個代表性的事件是，繼遠洋一方之后，同樣位于通州區的華業東方玫瑰項目因降價而引發前期業主“維權”。在開發企業資金的壓力下，此舉被認為是新房價格下調的重要信號。

亞豪機構的分析認為，“限購令”的擴容將在很大程度上決定一線城市房價。“隨著今年一線城市的限購，房價并沒有隨之下調，一個重要的原因就是開發企業轉向二三線城市，用其他城市的銷售來支撐一線城市價格。如果其在二三線城市收益減少，一線城市的價格堅守勢必然會被打破。”

來源：每日經濟新聞