截至8月14日，上海的新建商品住宅庫存總量已經達到869萬平方米，而上海2008年市場最滯銷時期的庫存商品住宅總量也只有850萬平方米。按照近20周來的平均成交數據，上海可能需要近一年時間才能消化全部存量房。

但即使在這樣的情況下，仍有部分房地產業內人士對上海樓市的前景表示樂觀，認為只要開發商能大力降價，庫存不會超過1000萬平方米。似乎為了印證上述觀點，8月13日和14日，上海兩樓盤僅僅以較低價格開盤，就賣出了新推房源的八成以上。

對開發商來說，這無疑是個艱難的選擇——究竟是通過降價“降庫存保資金”，還是爭取更高的利潤率，開發商自己心里也沒底。一些營銷經理坦言，雖然渴望早點降價沖業績，但又害怕影響利潤而讓董事會不滿意。

房地產貸款大幅收縮

21世紀區域不動產分析師羅寅申告訴《每日經濟新聞》記者，截至8月14日，上海商品住宅庫存總量已經達到869萬平方米。此外根據該機構的統計，2011年1~7月，上海市推出的71個首次開盤項目中，累計去化率（一定時間段內的銷售率）低于30%的項目約占總數的52.1%。

再來看中房信的統計數據。8月8日至14日，上海僅成交商品住宅10.1萬平方米，環比下降20%，成為自3月中旬以來近5個月的最低水平。而最近20周以來上海商品住宅的周平均成交面積只有16.85萬平方米，按這一成交數據，需要51.57周也就是近一年時間才能清除全部庫存；而如果按上周的成交量，這一時間則要變成86周。

中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱此前曾在中國房地產營銷變革峰會上發布一組數據，認為下半年上海商品住宅的新增供應會比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根據他所掌握的貸款數據，去年上半年全國房地產貸款達到1.3萬億元，而今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了約6000億元，其中按揭貸款減少了3500億元，開發貸款減少了2500億元。

易貸中國的統計顯示，銀行的房貸的確正進一步收緊，信貸業務重點正由房貸向高收益業務轉移，部分地區個別銀行首套房貸利率已開始在基準利率基礎上上浮，而二套房貸款利率則上浮20%~40%。

降價與否令開發商糾結

實際上，開發商在促銷上并非沒有辦法。8月13日和14日，上海兩個樓盤相繼推出銷售。根據現場統計，銷售率基本都超過80%。市場對此的分析認為，上述樓盤定價相對合理，與周邊價格相比存在著一定優勢。

而在比上海銷售情況更加糟糕的杭州，同樣是在8月13日和14日，一些樓盤也因為低價開盤而熱銷，其中一個售價14000元/平方米的樓盤甚至比周邊二手房單價還要低。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉表示，只要開發商愿意提供性價比更高的產品，銷售率不會很差。“別看目前的庫存已經超過了800萬平方米，但如果加大促銷力度，只要數周時間，庫存就會降低至800萬平方米以下。”

但讓開發商降價確實是件很糾結的事。中原地產高級研究經理劉淵告訴《每日經濟新聞》記者，目前開發商的資金流和庫存情況都好于2008年最危急的時期，而上海、廣州、重慶的滯銷情況也比北京、深圳、杭州要好些，因此開發商降價促銷的情緒并不濃，一些前期銷售不佳的開發商，甚至已經暫停了滯銷樓盤的銷售接待，直接“封盤”了事。很多開發企業的營銷經理也表示，除了上市公司有業績上的壓力外，大部分開發商并不需要那么急迫地把房子賣掉。

而從前期發布半年報的萬科、中海、龍湖等公司的中期業績來看，目前急于處理庫存的壓力似乎也并不算太大。在資金鏈不像2008年那樣危急的情況下，該不該降價以及庫存保持在多少才算合適，或許會成為今年博鰲房地產論壇上最重要的話題。

來源：每日經濟新聞