北京住宅樓面均價降至4777元每平米；現金流緊張致部分地王轉讓。

　　昨日記者從北京市土地整理儲備中心了解到，截止到8月10日，京城樓市成交總額達182億元，成交總面積為381萬平方米。

　　由此推算出，上半年北京住宅土地樓面均價為4777元/平方米，相比2010年全年的樓面價7322.7元/平方米下調了34.7%。

　　土地樓面價同比降近四成

　　2011年以來，全國性的樓市調控影響明顯，北京土地價格明顯下調，根據北京土地儲備管理網公布的上半年土地市場成交情況，截至8月10日，北京年內出讓的135塊土地出讓金達到了600.35億，而在2010年突破600億是在6月3日，今年土地出讓金僅相當于去年的36.6%。

　　數據顯示，京城樓市成交總額達182億元，成交總面積為381萬平方米。由此推算出上半年北京住宅土地樓面價為4777元/平方米，相比2010年全年的樓面價7322.7元/平方米下調了34.7%。多位業內人士指出，除土地供應呈現郊區化的趨勢，一些熱門地塊低價出讓也是均價回落的主要原因。

　　值得注意的是，截至目前北京商業辦公地塊成交金額達到383億元，是住宅成交金額182億元的兩倍。以往住宅為主的格局被打破，商業地塊成交唱主角。

　　部分地王轉手

　　機構數據顯示，從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價率超過100%的共有33塊，其中已經銷售的合計有16塊，平均溢價率達到164%。對比項目售價與土地價格成本，土地成本占售價比為39.2%，達歷史之最。而根據國土部2010年數據披露，全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。

　　保利地產日前發布公告，收購原屬北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的北京薊門橋項目。根據記錄在案的數據顯示，該地塊當初成交價為17.6億元，樓面價高達28308元/平方米。一位不愿意透露姓名的業內人士稱，一些當初拿地企業現金流跟不上開發節奏，很多當初高價入手的地塊猶如“燙手山芋”，目前已經出現了部分地王項目轉讓的消息。

　　■ 聲音

　　房企稱降價已到底線

　　“想降不能降”是2009—2010年間高價拿地房企目前推盤的真實寫照。“2009年拿地的時候，樓面價已經過萬，現在我們已經到達底線，也不能無休止的再降了。”一位通州項目的開發商告訴記者。

　　記者了解到，2009年以來高價成交的項目，目前大部分都已進入開發環節。北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，在住宅限購的背景下，開發商對住宅用地的熱情依舊不足。他分析稱：“這些項目的土地成本已經超過一半，加之其他稅費等成本的疊加，相對于其他項目，運作資金至少要高出五成。”在房價普調的大趨勢下，由于前期成本過高，明顯影響了議價空間。

　　一位大型房企負責人告訴記者，銷售不好，銀行信貸收緊，開發商資金非常緊張，在拿地上會趨于謹慎，準備過冬。

來源：新京報