“今年大規模樓盤低價促銷，或發生在‘五一’假日房展期間。”上海房地產工作室副總經理黃欣偉向媒體透露，新盤首次的降價促銷潮會發生在今年的5月份。而在這期間，有一部分樓盤可能因為扛不住資金壓力，而悄悄以低價開盤形式打折促銷。

黃欣偉的觀點已經得到了市場的印證。根據此前媒體的調查，上海5月的新房總供應至少達到150萬平方米以上，另外還有2月份至今滯銷的100萬平方米庫存，但目前每周的成交量為10余萬平方米。眾多的房地產業內人士已經達成共識——要想5月份有好業績，短期降價已經成為開發商必須的工作。

在一片降價聲中，上海高端物業或是唯一的例外。中房信4月25日的報告稱，正是由于上海紫園34棟均價超過10萬元的別墅集中成交，上海商品住宅成交均價才首次超過了3萬元/平方米。根據此前一項針對上海房地產商、代理行業的調查顯示，市中心的高端公寓和佘山附近的頂級別墅，成為唯一被認為不會降價的稀缺產品，尤其是世博會場館附近的公寓，不僅擁有上海最稀缺的城市景觀資源，本身還是上海未來二十年城市商業中心。與城市發展的中遠景發展預期相比，房價仍然有繼續上升的空間。

降價帷幕將拉開

根據調查，近期上市的新盤已經普遍選擇價格低開，銷售價格將大大低于市場預期，而其中已有樓盤獲得成功。

以出現排隊搶購的臨港海濱國際花園為例，今年年初，周邊樓盤的售價已經超過12000元/平方米，而該樓盤的銷售均價僅為9800元/平方米，因為開盤當天給出了九六折優惠，售價更是低至9300元/平方米。低價銷售的策略，立即帶動了樓盤的熱銷，當日即賣出首批100多套房源中的絕大部分。

華燕高級研究經理張宏偉表示，短期低價開盤、中期平價銷售、遠期拉動價格上升的銷售策略已經成為上海開發商、營銷公司的定價新趨勢。

稀缺型物業購買熱

房價下跌的預期和高通脹的現狀，令眾多高端購房群體選擇放棄對普通商品住宅的投資。招商銀行聯合貝恩咨詢發布的《2011中國私人財富報告》顯示，90%以上的受訪千萬富豪表示將不再增加房地產市場投資，一半的千萬富豪表示正逐步撤回其在房地產市場上的資金。

但更具遠見、更具購買力的超級富豪群體認為，目前恰恰是購入稀缺型樓盤的絕佳時間點。上海的稀缺型樓盤主要有兩種，即佘山周邊的獨棟別墅和黃浦江邊豪宅公寓。4月25日，上海紫園被披露的首日就銷售了34棟單價10萬元/平方米的獨棟別墅。上海紫園的大量集中成交，被認為拉開了上海稀缺型物業購買熱潮的序幕。

黃浦江邊的豪宅因此被認為是“五一”后上海樓市豪宅銷售新聞的主角，尤其是黃浦江世博會附近的那幾個樓盤，早就被大量的高端購房群體相中。與其他的稀缺型樓盤相比，世博會邊上的豪宅項目，不僅有天然景觀的絕對優勢，更兼城市發展的無窮前景。

以世博板塊徐匯濱江區域的經典樓盤——尚海灣豪庭為例，其不僅擁有8.4公里的江景景觀資源，同時還是上海未來城市發展的核心區域，在成為上海新的核心CBD同時，還將承擔上海西南金字塔頂消費的高端商業中心職能。

上海某從事豪宅買賣的中介店經理透露，和上海其他樓盤相比，尚海灣豪庭的購買者被他們認為是最具實力的。知名的體育、演藝明星和工商界的巨頭都有過在尚海灣購房的經歷。

“諸如外灘九里、海珀日輝等濱江樓盤，在沒有高端的商業配套，城市建設也尚待完善的情況下，售價已提前達到10萬元/平方米。相比之下，徐匯濱江地區的高端樓盤就更能體現高性價比。”上海某豪宅中介公司的銷售經理認為，“擁有高端商業配套設施優勢的徐匯濱江高端公寓，售價理應超過目前沒有商業配套優勢，或者發展前景不佳的部分濱江高端樓盤，但實際情況是，現在的銷售均價還不到8萬元/平方米，沒有價格的水分，顯然該區域的樓盤會更抗跌。”