據時代周報消息，2013年12月份，方興地產有兩件事值得業界關注，其一是12月18日，在廣州南沙地塊拿地僅兩個月之后，便宣布開土動工，與年中被曝出上海地王項目在拿地遲遲不開工的形象相去甚遠；其二是方興地產在2013年12月9日宣布引入著名私募基金黑石集團，后者以1.28億美元增資認購方興地產全資子公司在進景49%的權益，共同開發位于寧波的商業地塊。

兩件看似美好的事情，背后卻隱隱透露著某種不安定的因素。對外號稱多元化發展的方興地產，近年來無論是在西南的重慶，還是在華南的廣州，都有一種意欲發力的沖動。一位熟悉方興地產的人士對此表示：“方興地產盤子不大，擴張勢頭很猛。”

粗略統計，方興地產近一年來在土地擴張方面耗資超過140億元，新開工項目還需要投入高達700多億元。

方興地產在快速擴張的背后，埋藏著巨大的隱患。時代周報記者在查閱方興地產2013年上半年的報表后發現，方興地產的凈負債由2012年底的146.8億元增至218.5億元。而2013年前11月，方興地產累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額也僅僅只有186.6億元，與高額的投入相去甚遠。

專注高端、大型商業項目的做法，拖累了業績上本該華麗的數字。在拿下長沙梅溪湖項目之后，土地一級市場的巨額投入已經影響到了方興地產的戰略思路。有消息人士透露，長沙項目之后，方興地產已經在內部形成了“凡是不能快速獲取回報的項目就暫時不拿”的思路。而總投資70億元，將被規劃成大型城市綜合體的南沙地塊為何在此時破土？其又將秉持怎樣的開發理念？重磅落子華南的戰略意圖幾何？

時代周報記者就上述疑問采訪方興地產，該公司回應稱，先拿地是最主要的，至于如何開發，怎樣布局華南，目前還沒有一個具體的思路。

70億投資前景不明

2013年12月18日，方興地產南沙地塊舉行破土動工儀式，這距離方興地產獲得該地塊的9月底，僅兩個多月。

據方興地產透露，該地塊將被規劃成大型綜合體社區，總體量達到80萬平方米，總投資達70億元。方興地產華南戰略在土地開發上已獲得實質性進展。南沙地塊的開工，被業內解讀為方興地產意欲發力華南板塊。不過從整體上來看，近年來方興地產在華南布局相對緩慢，僅深圳、珠海有項目落地。

據時代周報記者了解，方興地產南沙項目位于南沙新區明珠灣區起步區，計劃用十年打造成新型城市化的典范，方興地產將開發項目定位為建設成具有粵、港、澳合作服務功能和城市綜合服務功能區。

很顯然，這不是一個能夠快速獲得回報的項目。據時代周報記者從方興地產內部獲悉，總投資600億元的長沙梅溪湖項目，已經給方興地產的前進帶來了不少磕絆。“自該項目之后，凡是投資回報周期過長的項目，可能都會比較慎重。”有內部人士表示。

如此看來，總投資70億元的南沙商業項目，不符合公司現期的投資策略。那么為什么還要在此時拿下該地塊？時代周報記者從頗為熟悉方興地產的人士處獲悉，目前公司內部對該項目并沒有一個細致的規劃。更讓人擔心的是，南沙項目具體負責部門并未真正建立起來，到現在也僅僅只有一位負責基建的總經理在跟進全面事務。“至于未來怎么發展，華南的戰略布局等問題，現在都沒有一個準確的想法，先拿著地再說吧。”該人士如此表示。

多地域高端擴張態勢

2009年6月30日，方興地產曾以40.6億元奪得北京廣渠路15號地而名噪京城。

2013年，方興地產開始其全國快速擴張之旅。據方興地產的官網顯示，12月6日，在西部的重慶，方興地產7.3億元強勢摘得大楊石一核心地塊，此舉再一次顯現其布局西部的戰略決心。而這也是其在重慶核心區域拿下的第二幅地塊。在上海，方興地產2012年12月更是以總計56.8億元的競價，拿下上海海門路2012年總價地王。

按照此前計劃，海門路地塊將用以開發高端商業綜合體項目。而外界將方興落子廣州定義為華南戰略謀求發力的南沙地塊，早前曾有傳言，該地塊是為萬達定制，至于后來方興地產通過了一番怎樣的運作，才將其收入囊中，外人已不得而知。

多地域擴張以及多元化業態開發，已經成為主打高端產品的方興之外的另外兩個標簽。2013年方興地產的中期業績會上，主打高端產品的方興地產透露，方興地產仍會堅持其高端定位的戰略，不會向三、四線城市和剛需產品去發展。對于公司戰略規劃上的企圖，方興地產在回復時代周報采訪時表示，高端并意味著不做剛需，而是在做高端商業業態的同時，選擇有發展潛力的城市，做剛需里面的高端產品。至于這和中期報告時的說法區別，方興地產表示，“可能是媒體誤讀。”

方興地產的拿地，從2013年來看，都可謂大手筆。從上海地王到廣州南沙項目，其對外宣稱總投資都將達到80億元和70億元，而備受關注的長沙梅溪湖項目總投資則更是高達600億元。這讓人不得不開始擔心其資金鏈的安全。

而上海地王項目拿地10個月不開工，因此被人懷疑其資金鏈緊張。然而方興地產對此的解釋是上海地王項目“因投資量大、周期長，項目仍在規劃設計中”。

而就在2013年12月9日，方興地產在多次發債之后，開始引入私募巨頭黑石集團，后者以1.28億美元的資金注入方興地產在寧波鄞奉片啟動區西側地塊，用于打造為批發零售、住宿餐飲、城鎮住宅、商務金融多功能項目。或多或少說明了方興地產在資金鏈上的緊繃。

“商業業態的開發，本身就是投資大回報周期長的項目，對于在商業項目上擁有了如萬達的知名度，才可能以最小的成本運作，從目前來看，方興地產還不具備客戶貼錢進場的知名度。”上述熟悉方興地產的內部人士表示，方興地產商業業態的大手筆，對其資金的拖累太大，未來肯定還會加大融資的需求。

高舉高打的負債之累

最近兩年，方興地產背靠著央企中化集團，在全國高舉高打，四處擴張。

2012年12月，以總計56.8億元的競價，拿下上海2012年總價地王，該項目預計總投入超過80億元。2013年9月11日，以總價約14.24億元成功競得寧波市鄞奉片啟動區西側地塊國有建設用地使用權，該地塊定位為濱江高品位城市綜合體，投資數額肯定也不在少數。2013年9月，以19.53億元取得南沙56.8萬平方米的新項目的開發權，該項目預計投資超過70億元，同時其在2013年上半年連續出手北京，以35億元競得北京市經濟技術開發區亦莊X85及X88兩地塊，又耗資8.16億元并購南京國際廣場項目，加上又于2013年年底，耗資7億元在重慶拿地，以及早前在長沙的梅溪湖片區投資超過600億元。

粗略統計，一年多的時間內，方興地產在拿地方面耗資超過140億元，而要新開工這些項目的投入超過750億元。方興地產到底錢從何而來？

與此同時，方興地產2013年半年報顯示，上半年收入約111.3億港元(約合87.8億元人民幣)，不過現金流量卻從2012年年底的128.8億元降至92.8億元，凈債務由2012年底的146.8億元增至218.5億元，凈負債率也由2012年年底的42%上升至53%。而據最新消息披露，前11月方興累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成交金額也僅僅只有186.6億元，與高額的投入相去甚遠。

另外一個不好的消息是，方興地產2013年上半年僅融資成本就達6億元，較2012年4.86億元增長了24%。方興地產相關人士坦承，因為新項目開發，對項目貸款需求大幅增加，導致公司負債率和融資成本增加。方興地產公告顯示，2013年上半年該公司共向銀行貸款317.8億元，較2012年年底增加了12%，其中需一年內償還的部分為72億元，3-5年還款的部分為143.5億元。在兼顧高端發展思路的情況下，方興地產的償還壓力可想而知。

方興地產內部已經開始感受到了這種壓力。早在2011年9月，方興地產以7.5億元出讓該項目20%股權給中建股份，合作開發長沙梅溪湖項目。2013年8月21日，方興地產發布公告稱，與經辦人就發行本金總額為2億美元的票據訂立購買協議，發售價為票據本金額的100%，年利率6.4%，計劃用作尚未償還債項的再融資。

2013年8月30日，方興地產為蘇州（樓盤）項目向華平基金尋求6億元融資。事后，華平基金以20%股權與方興共同開發江蘇省蘇州市一地盤，此外，2013年10月，方興地產又宣布發行3億美元五年期的擔保票據，發行票據所得款項凈額約2.99億美元，2013年12月，引入黑石集團共同開發寧波地塊。

對于方興一系列的融資行為，業內人士表示，雖然方興2013年的業績可觀，但是高端產品線投入成本大，回報周期長，對資金的要求非常高。“高端業態確實需要大量的資金，而且我們的項目大多集中在一、二線城市，可能政策上的風險會稍微大些。”某位不愿意具名的內部人士表示，方興地產的某些高端住宅項目，需要通過快周轉的方式獲得資金補充，政策上的風險最主要是怕在審批手續上的限制，延誤回款時間。