談及方興地產，離不開話題便是其土地一級開發，而這更多的是指其在長沙梅溪湖的土地一級開發。

近日，方興地產再次宣布，該公司全資附屬公司北京興茂置業有限公司，最終獲選成為梅溪湖國際服務和科技創新城開發二期項目的第二投資人。

作為第二投資人的方興地產，需完成該項目由方興地負責的各項相關工作預計所需資金投入的包干總額約為174.42億元，占該項目全部開發工作所需資金估算總額的70%。

同時，方興地產將于獲得開發成本等返還的同時，于該項目范圍內土地的增值總額中應由投資人分享的部分中獲得70%作為開發收益。

資料顯示，梅溪湖二期開發范圍位于湖南省長沙市大河西先導區，緊鄰梅溪湖國際服務和科技創新城一期項目，占地總面積約為16545畝。

174億擴增梅溪湖

值得注意的是，查閱以往方興地產披露的信息，并未明確整個梅溪湖項目將分為兩期開發。

對此，方興地產(中國)有限公司副總裁張志超對觀點地產新媒體表示，之前在洽談一期的時候并沒有劃分一期、二期。

“梅溪湖一期開發建設遠遠快于當初跟政府合作的承若，因此，為加快河西的建設，方興把整個梅溪湖片區進行了擴增”。

關于二期具體的規劃，張志超透露，目前還僅有初步的規劃。

另就174億資金的來源，張志超表示，會從多方面吸納資金，除梅溪湖前期項目的回款外，方興還會引入合作伙伴，及一些戰略投資人。

就此次方興擴增梅溪湖的動作，長沙業內許子枋先生認為，優劣互存，優勢在于梅溪湖一期已經發展的相對成熟，故能帶動二期的發展。但同時由于客源有限，一期在吸納相當一部分后，二期客源從何而來是不容忽視的問題。

同時，許子枋還認為，梅溪湖發展相對較熱的原因，在于國際服務和科技創新城這一概念，“目前長沙整個城市規劃比較落后，梅溪湖片區規劃的提升，彌補了那個片區的不足”。

資料顯示，2011年方興地產將同樣身為央企的中建股份引入萬畝梅溪湖一級開發項目，目前該項目的股權結構是方興80%，中建20%，項目總占地面積約11452畝，總投資額度高達600億元。

據長沙市大河西先導區管理委員會在2010年12月7日發出的招募公告，整個梅溪湖項目的建設工程全部完成及工程竣工驗收備案手續日期預計為2016年6月；該項目范圍內土地招標、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預計在2017年6月，即整個項目的一級土地開發時間預計將長達5年。

其中，梅溪湖項目的前期工程建設預計需投入128億元。方興地產需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發范圍內的征地拆遷、補償安置所需全部資金，合計85.2億元。與此同時，該項目開發范圍內的基礎設施和公用設施等建設工程所需資金也需要項目公司自行籌集。

土地與業績

雖然梅溪湖項目曾一度陷入賣不出地的窘境，但得益于土地市場回暖，今年的情況好轉。

今年9月份，長沙市國土資源局以網上掛牌方式，成交七宗長沙梅溪湖一級開發項目范圍內的國有建設用地使用權。該等出讓土地計容建筑面積合計64.15萬平方米，銷售成交金額共20.4億元。

而截至9月30日，長沙梅溪湖片區累計出讓土地計容建筑面積204.34萬平方米，累計銷售成交金額61.56億元。

另外，就方興地產本身的房地產業務銷售來看，截至9月底，其累計取得物業簽約銷售額109.47億元，累計簽約銷售建筑面積41.47萬平方米。

而據方興地產管理層此前透露，2013年公司總銷售目標約180億，其中長沙梅溪湖項目的一級開發約50億，如此看來，方興地產位于梅溪湖的一級開發項目已超額完成年度目標。

雖然整體業績有所好轉，但值得注意的是，隨著梅溪湖二期項目龐大開發計劃的落定，方興在梅溪湖項目沉淀的資金仍將越來越多；同時，除須投入梅溪湖的資金外，其在其他項目的投入也仍大量資金，這其中包括位于上海海門路的地王項目。

另外，縱觀方興地產的財務數據情況，其在資金方面的壓力也或不容小覷。方興地產2013年半年業績顯示，上半年收入約87.8億元人民幣，較去年上升101%，不過現金流量卻從2012年年底的128.8億元降至92.8億元，凈債務由去年底的146.8億元增至218.5億元，凈負債率也由2012年年底的42%上升至53%；

同時，方興地產上半年僅融資成本就達6億元，較去年4.86億元增長了24%。

方興地產公告顯示，上半年該公司共向銀行貸款317.8億元，較2012年年底增加了12%，其中需一年內償還的部分為72億元，3至5年還款的部分為143.5億元。