2011年初至今的限購政策效力正在顯現。

截至4月8日，已公布的75家A股上市房企年報顯示，2011年末，房地產行業資金鏈已趨緊，整體負債率呈上升趨勢，存貨也創歷史新高。

盡管近期開發商促銷頻繁，但“一季度全國房地產開發企業資金狀況進一步惡化”，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，2012年1月至3月份商品房銷售仍同比下降，一季度房企資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。

另一方面，房企融資模式面臨艱難轉型。開發貸緊縮，公開市場融資仍未開閘，令高周轉的萬科、保利等房企遭遇瓶頸。萬科、保利稱，將通過合作開發來進行更多的股權融資，以保持業績持續增長。

近萬億存貨壓頂

中國房地產研究會測評數據顯示，中國房企500強2011年資產負債率均值為68.18%，較2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500強企業的凈負債率由2010年50.07%上升到66.59%。

其中，萬科凈負債率由2010年末的17.5%上升至23.8%；中海外凈負債比率則從2010年底的22.8%上升至33.3%。

盡管一些房企如綠城負債率有所下降，但本就高達165%的負債率降低了16個百分點之后，仍然維持高位。截至2011年底，綠城的銀行結余及現金、抵押銀行存款共58.8億元，無法覆蓋一年內到期的銀行及其他借款158.8億元。

房企凈現金流持續減少也是行業趨勢。即使如財務穩健的中海外，也出現了手持現金大幅減少的情況。截至2011年底，中海外手持現金192億港元，較2010年底的320.5億港元減少128.5億港元。

在中投證券分析師李少明看來，除了負債率上升、現金流趨緊，房企存貨與往年相比有明顯上升，上半年銷售去化壓力比較大。

北京中原市場研究部統計數據顯示，截至4月8日，75家已公布年報的上市房企庫存市值達到了9048億，同比2010年的6268億元上漲44.3%。更是2009年庫存4183億的兩倍以上。

按房企存貨和營業成本計算，2011年末這75家房企整體存貨的消化周期達4.5年，而2010年末，這一周期為3.8年。

“雖然3月成交量環比有所復蘇，但整體市場成交量依然比調控前有明顯的差距。”北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，銀行信貸難、高庫存疊加的壓力給開發商現金流帶來巨大壓力。

2012年初至今，保利地產在全國范圍內發起“囍春行動”，對旗下項目進行讓利促銷。同樣，招商地產、恒大地產、中國海外、龍湖等房企在2、3月份的促銷力度也很大。

國泰君安地產分析師李品科認為，銷售積極的龍頭開發商三月銷售數據較好，說明剛需購房者最敏感的是房價，以價換量效果顯著。在庫存高企、資金緊張的背景下，回籠資金首要還是靠銷售，預計二季度，將會有越來越多的開發商加入降價行列。

私募、合作：轉型直接融資

房企資金鏈趨緊的背后，更是其融資模式的被迫轉型。

過去數年，中國房地產商依賴銀行低利率貸款和公開市場股權融資，實現跨越式發展。但中國房地產商會會長聶梅生認為，這種低成本資金的時代結束了。融資成為后限購時代房企的一大挑戰。

4月5日，利用海外融資平臺的優勢，龍湖地產公布簽訂一項港幣24.3億等值的三年期銀團貸款，年利率僅為香港同業拆息加400點子，這讓龍湖成為同期房企“羨慕嫉妒恨”的對象。

但在內地，據本報記者了解，目前像萬科、保利這樣的總行級客戶，也仍受到銀行開發貸限制。“我們今年爭取了一些貸款額度，但整體而言，銀行貸款已不像往年那樣對房地產行業傾斜”，保利有關人士坦言，現在銀行資金風控體系很嚴，全抵押、全擔保，賣完以后還要解押，程序很繁瑣。

包括萬科、保利等在內的房企正尋求更多的融資手段。例如房地產基金，保利地產董事長宋廣菊透露，保利的房地產基金目前規模已達60億左右。

金地旗下穩盛投資總經理吳濤也對記者表示，今年房地產私募將迎來大發展，穩盛投資預計今年規模可達50億左右。

“前幾天分別去了幾家房企總部洽談合作事宜，方案馬上要著手設計了。”德信資本高級經理劉聰對記者透露，房企都意識到要拓展新的融資渠道，朝直接融資轉型了，弱市也可以適當加加資金杠桿。

此外，與萬科一樣，合作開發作為股權融資的一種形式，也已提上保利的日程。自2011年下半年保利新增項目大部分采取合作開發模式，今年2月保利新進西安，也擬引入合作方共同開發。

大型房企抱團取暖，中小房企則危機顯現。3月30日，杭州余杭法院受理杭州金星房地產開發有限公司破產清算案，這是杭州首個破產房企。據承辦法官介紹，因破產案件剛剛受理，具體情況還在核查中。

德勤在4月5日的報告中稱，中國銀行業2012年所面臨的相關資產質量風險，主要集中在房地產銷售停滯和價格下降造成的開發商資金鏈斷裂和按揭貸款違約事件，及房地產相關行業的連鎖風險。