1月7日，恒大公布2013年業績，成為第七家進入千億陣營的房企。截至2013年12月底，恒大集團全年累計實現合約銷售金額1003.97億元，較2012年同比增8.8%。值得一提的是，恒大僅用三年實現了銷售翻番、進入千億元俱樂部的目標。

5年前，房企百億軍團只有10家；如今，房企千億俱樂部已擴容至7家，萬科、萬達、綠地、保利、中海外、恒大、碧桂園。

伴隨著2007年以后的貨幣擴張，內地房企也經歷了一輪高速增長。但在2013年，超大型房企的規模增速開始變慢，萬科、保利、恒大等開始刻意控制規模增速，轉而關注效益和質量的提升。

正如保利地產董事長宋廣菊所言，房地產行業已進入相關多元化階段，千億級房企每家都在思考如何多元盈利的問題，房企模式和理念之爭也已開始。

從昔日的“萬保招金”，到如今的“萬綠萬恒”，5年來，房企座次排名急劇變化。綠地集團成功在港借殼上市后，商業地產、海外業務進入快速發展期，其2013年前11月銷售額達1342億，同比增長59%，成為距離萬科最近的房企。

中海外去年8月發出重組信號，母公司擬注入涉及超3000萬平方米的土儲。業內人士認為，中海外此次地產業務整合，不僅將極大提升其市場占有率，在規模上或撼動萬科老大地位。

在商業地產領域一枝獨秀的萬達，目前擁有持有面積達1700萬平方米，預計2014年底達2300萬平方米，規模將躍居全球第一，這與專注于住宅開發領域的萬科形成鮮明對比。

5年來，保利對萬科依然窮追不舍。保利既擁有得天獨厚央企資源的背景，又遵循高周轉高杠桿的市場化運作方式，使其兼具了萬科規模化和中海外“會賺錢”的特征。

“薄利多銷”的恒大異軍突起，從以前的深耕三四線城市，2013年加緊布局一二線城市。從前七大房企的土地儲備來看，恒大地產的土地儲備總量最多，達到1.294億平方米。

碧桂園也成為了沖擊千億陣營的另外一匹“黑馬”。2013年以來，碧桂園提高拿地效率、加快高周轉，海外項目也進入收獲期，在全民營銷的戰爭中收獲1050億，同比大幅增長153%。

千億級房企陣營擴大，隨之而來的將是行業集中度的進一步提高和企業利潤的普遍收窄，房地產企業的競爭格局也將日趨激烈。

恒大集團2014年銷售目標定為1100億元，比2013年的目標增幅僅10%，這是否過于謹慎？

接近恒大的分析人士認為，恒大從2011年開始每年增幅都保持在10%左右，發展態勢穩健。但從另一個角度而言，這意味著，超大型房企未來的競爭不在規模而在商業模式。“之前地產商的排序，是看誰能在市場調整期儲備土地，靠土地溢價。未來，房企的融資能力、周轉能力和多元化路徑將成為決定因素。”北京中原地產市場總監張大偉表示。

CRIC研究中心認為，房企的銷售體量在進入千億尤其是兩千億行列后，對規模擴張的速度需求普遍下降。

首先，企業保持慣性的勻速擴張，增加的體量已非常可觀。以萬科為例，在銷售突破兩千億后，如每年保持20%的增長，每年新增體量就達400億元-600億元，相當于目前一個第三梯隊房企的體量。企業只要把這塊新增體量經營好，就已能滿足正常擴張需求。

其次，新增體量過大易造成管理和人才資源短缺，給運營帶來風險，而龍頭房企區域擴張的紅利基本耗盡。目前，龍頭房企基本已實現全國化布局，未來區域擴張主要是強化已進入城市的深耕力度，同時更多地布局三四線城市，或者向海外拓展。屆時龍頭房企將面臨更激烈的競爭，依靠區域擴張來推動業績增長的空間大大減小。

萬科等龍頭房企早已洞察這一趨勢，今后相對于規模增長，利潤提升成為更為核心的戰略任務。

事實上，包括上述千億級房企在內的大型房企均已開始布局提升利潤能力。一是加快多元化進程。萬科2010提出做商業地產，涉足多元化，其后又將業務拓展至旅游地產、養老地產，以及海外業務；恒大在足球之后開始賣水，并與哈佛合作走高端路線。保利地產高調宣布進軍養老地產，并試圖打通產業鏈。綠地和碧桂園的海外業務進展迅速。

二是加強成本控制。萬科開啟住宅工業化道路，同時通過管理優化降低三費。

三是經營重心從增量資源轉向存量資源。恒大對其供應商的整合已經很成熟，成本控制伴隨向已、二線城市轉移也有加強的趨勢。