據(jù)經(jīng)濟觀察報消息，作為中國本土最早一批進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)，萬達集團的發(fā)展，無法脫離最早期商鋪散售、捆綁知名零售品牌獲得拿地優(yōu)勢、高負債大舉擴張所帶來的爭議。

不過，在這個過程中，萬達也成長成了中國持有商業(yè)面積最大的企業(yè)。與此同時，在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在大量復制萬達廣場的住宅銷售加商業(yè)持有模式時，萬達已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向研究新一代的難以復制的產(chǎn)品——萬達文化旅游城，并加快文化產(chǎn)業(yè)的投資比重、確定未來文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。對于一般的地產(chǎn)企業(yè)來說，萬達的思路，顯然已經(jīng)難以復制和追趕。

這背后的靈魂人物，是萬達集團董事長王健林。作為一家非上市公司，萬達的財務、運營數(shù)據(jù)公眾無法獲得，而媒體想要從萬達集團其他人口中得到公司相關數(shù)據(jù)和信息，可以說基本上沒有可能。萬達即王健林，王健林即萬達，這樣說并不夸張。

隨著萬達文化旅游城項目的拓展、文化產(chǎn)業(yè)投資的加強，萬達正在重塑其發(fā)展模式，然而，就目前看來，其發(fā)展模式，依然沒有擺脫其最核心的因素——地產(chǎn)化，即過于依靠住宅、商業(yè)的銷售來回收現(xiàn)金流。王健林會引領萬達走出怎樣的一條新路？

問：青島萬達文化旅游城項目，總投資額高達500億元，資金的來源是什么？為什么會選擇在青島做東方影都影視產(chǎn)業(yè)園？

王健林：500億元是一個總投資額，整個投資完成的時間也許是8年也許是10年。這500億中，一部分是文化旅游項目，一部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目。總投資中，啟動資金包括拿地的錢和前期啟動的錢；啟動以后，一個辦法是通過銀行融資，這個量會很大；明年會啟動一些地產(chǎn)或者商業(yè)的銷售。總而言之，資金來源包括以上三個部分。

最早起因是想做一個單一功能的影視產(chǎn)業(yè)項目，后來前后考察了世界上十幾個地方，從現(xiàn)金流、回收、融資的角度，最后還是決定把所有功能集合在一起，做一個綜合性的項目。影視城分為兩個部分，一個外景區(qū)，一個制作區(qū)。其他包括旅游、文化、秀，我們的出發(fā)點是把功能做全了，從考慮投資回收效益的角度做的。

青島這個項目立意不完全是電影，主要立意還是辦旅游。電影可以拉動整個區(qū)域的旅游和商業(yè)的繁榮，有這些因素做保證。但不能完全靠電影產(chǎn)業(yè)，電影產(chǎn)業(yè)本身就是高風險產(chǎn)業(yè)，一旦哪一個季節(jié)人多，哪一個季節(jié)人少怎么辦呢？要考慮綜合性因素。

落戶青島是一個長期過程。市政府極度重視和支持，另外國內(nèi)對電影節(jié)的審批是極其嚴格的，他們做出了努力。落戶青島的核心原因是兩個，一是對項目支持，二是在電影節(jié)審批上的支持。萬達在青島投資超過十年了，商人在商言商，給我的感受，最最重要的，就是在這個地方能賺錢。這個能說明一切。招商最好的辦法，就是讓商人賺錢。

問：萬達文化旅游城是萬達新一代的創(chuàng)新產(chǎn)品，有哪些固定的配置、申請了哪些專利？

王健林：萬達城本身就申請了專利，包括建筑外形、電影科技等，還有一些室內(nèi)主題公園的設計，都申請了專利。但是每一個萬達城的模式，都是完全不一樣的。例如哈爾濱的室內(nèi)主題公園是冰雪項目；南昌的是海洋館以及海洋類的娛樂項目；合肥的萬達城是以水為主題的。武漢、大連這兩個項目不算萬達城，武漢這兩個項目在做的時候是2009年，當時我們對萬達城的設計、創(chuàng)意還沒有成形，這兩個項目算是文化旅游項目的一個試驗吧。例如武漢，秀和電影娛樂科技算是有了，明年也會開業(yè)，但還不是現(xiàn)在這個成熟的文化旅游項目的綜合體。

問：萬達發(fā)展規(guī)模越來越大，如何解決現(xiàn)金、財務上的風險？

王健林：我們歷來有8個字，堅守了20年：銷售為首、現(xiàn)金為王。這是我提的。我們一定是把現(xiàn)金放在第一位。我曾經(jīng)說過一句話，現(xiàn)金流比負債率更重要。很簡單，例如，安然公司，世界500強排名第7，可是因為一個不誠信事件暴露出來，現(xiàn)金流斷流2個月，就破產(chǎn)了。它負債率多少呢，報表上看只有20%左右。負債率、財務方面，企業(yè)最重要就是現(xiàn)金流，你的現(xiàn)金能不能支持你一年的收入和支出。這是我們一直的堅守，不會變。

為什么我們做產(chǎn)業(yè)的時候，一定要在商業(yè)中融入文化、旅游，就是考慮商業(yè)、旅游的現(xiàn)金流是穩(wěn)定的、可預期的，文化產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流，有的時候不一定是可預期的。

問：有人說萬達走的太快了，這是正常的節(jié)奏嗎？有哪些風險需要控制？

王健林：萬達的速度快，其實就是我們的競爭優(yōu)勢之一。例如一個萬達廣場、一個酒店，別的企業(yè)投資四五年，我們兩年之內(nèi)就干完，這就是競爭優(yōu)勢。這種物業(yè)投資，如果提前一年完成，財務上至少節(jié)約1個億，傭金多1個億，這就是2億現(xiàn)金流。

所以，快，就是我們要保持的競爭能力之一。快是我們的特點，我們不會放慢。除非我不干了。

前5年，公司每年的收入增長在30%以上，可能有的人覺得太快，如果按正常走的話，我們做不到世界第一，100年都看不到。所以一定要快。

今年全年開工的總面積，4000多萬、接近5000萬平方米，這個量不是今年才有的，最近4、5年，開工面積都在3、4千萬平方米。我覺得基本上，就是我們企業(yè)的正常的速度。

風險的控制，話題太大了，財務、成本、人才的風險。對于我們來說，人才的短板，是現(xiàn)在需要解決的一個問題。

問：萬達追求快，但是旅游文化項目投資回報周期很長，現(xiàn)在大量發(fā)展旅游文化項目，會如何改變?nèi)f達模式？

王健林：文化旅游產(chǎn)業(yè)，就一定回收現(xiàn)金比較慢嗎？我們的文化項目，一般也有地產(chǎn)項目，有這種大的文化概念支撐、投資的話，銷售更快。我們哈爾濱、南昌項目，已經(jīng)推出了銷售，銷售數(shù)量和進度驚人，比正常的房地產(chǎn)項目快得多。

文化項目周期長，也拉長了投資時間。萬達廣場一般需要一年半至兩年開業(yè)，文化項目一般需要4-5年的時間，拉長了時間，既緩解了對現(xiàn)金流的需要，也是創(chuàng)意完成、落地的需要。舉個例子，一臺秀，從策劃到落地，一般需要5年，從概念提出來，馬上就要進行各種設備的研發(fā)，看能不能支持這個概念，有的時候研發(fā)的結(jié)果，就是支持不了，只能放棄，重新來策劃一個立意，再來進行技術層面的開發(fā)，覺得行了，再來計算成本的問題。如果分析出來，成本大大超過預期，又要放棄。這個時間長，本身對現(xiàn)金流的需求就放緩了。

問：萬達接下來在境外投資，主要會集中在哪些領域、區(qū)域？有沒有設定投資的額度？

王健林：接下來，是想在法國找一個酒店項目，明年可能會落地。在投資區(qū)域上，我更看好歐美市場。第一步是選8-10個城市，投資超五星級酒店，我們所關注的是酒店實體、酒店管理公司的并購。第二，是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)，對有盈利前景的文化企業(yè)進行并購。第三，如果有其他比較好的涉及到消費類的公司，我們也可以考慮。

不會設定額度再去進行投資，那是很傻的方法。在國際投資方面，占我們總體的比重是很少的，5%不到，我們不會把主要精力放在境外投資，這是不現(xiàn)實的。中國經(jīng)濟本身還在發(fā)展中，我們本身主要是消費為主的產(chǎn)業(yè)，購物中心、酒店，都是以消費為主。中國的消費市場才剛剛起來，所以一定是境內(nèi)投資為主，境外投資為輔。

問：怎么看傳統(tǒng)商業(yè)的出路？萬達電商會怎么做？

王健林：第一，電商是新的模式，當今商界，不觸電，恐怕將來都有風險；第二，電商不可能完全取代傳統(tǒng)商業(yè)。

我們的電商做的是大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，就是在萬達廣場消費的人數(shù)，到2015年會達到20多億人次，可能會有2億多人，希望這些人至少80%，能注冊成為我們的會員，我們就能夠在電子商務的系統(tǒng)下，準確地掌握這些人的消費的數(shù)據(jù)。

問：如何看待接下來房地產(chǎn)調(diào)控的走向，以及新型城鎮(zhèn)化對地產(chǎn)市場帶來的影響？

王健林：我認為調(diào)控不可能放松。最好是加強保障性住房建設，市場歸市場，保障歸保障。過去認為，控制房價，能解決窮人居住問題，這個思路完全是錯的。房價再低，低到5000元，買不起房的人依然得不到保障，這完全是兩個方面的問題，保障就是要靠財政、政府拿錢，這是政府應該承擔的責任。現(xiàn)在慢慢把這個問題想清楚了。保障房依然在加碼，如果按照現(xiàn)在每年500萬套的規(guī)模不變，3-5年以后，保障性住房的規(guī)模自然就上去了。這個套數(shù)，在商品房市場發(fā)展最猛的年代，一年也沒有超過1000萬套，如果保障性住房一年500萬套，商品房七八百萬套，這個占市場比例已經(jīng)很大了。

我們現(xiàn)在在補課，房地產(chǎn)市場從1995年推出房地產(chǎn)市場改革，到正式建立保障房制度2010年，整整15年，這一塊缺失了，所以要把15年的這一課補上去。我覺得現(xiàn)在的方法是很好的。

中國的城鎮(zhèn)化，不是房地產(chǎn)化，但是不能沒有房地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化需要有產(chǎn)業(yè)支撐，尤其對于商業(yè)地產(chǎn)來說，有很大的機會。因為商業(yè)地產(chǎn)，做零售，既是投資，又是產(chǎn)業(yè)，包括服務業(yè)，一個廣場，小到五六千人，大到七八千人就業(yè)。一個廣場幾百個商家，間接帶來制造業(yè)的機會。城鎮(zhèn)化對于商業(yè)地產(chǎn)來講，是很大的利好機會。