作為新型城鎮(zhèn)化的基石之一，集體所有制土地改革在十八屆三中全會(huì)備受矚目，深圳今年初經(jīng)國土部特批的“允許農(nóng)村土地入市”政策亦即將落實(shí)。

今年底，深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)有望正式掛牌出讓，成為深圳原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市流通的首個(gè)試點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者從福永街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，去年底深圳方格集團(tuán)已開始與鳳凰社區(qū)負(fù)責(zé)人進(jìn)行接洽，村民或?qū)⒁酝恋匦问饺牍善髽I(yè)，獲取可持續(xù)的分紅收入。

業(yè)內(nèi)普遍指出，農(nóng)地入市與現(xiàn)行《土地管理法》框架存在沖突，農(nóng)民只擁有農(nóng)村土地的使用權(quán)，還沒有出讓權(quán)，消除這一法律障礙將成為農(nóng)地入市的先決條件。

探索可持續(xù)收益模式

資料顯示，將要入市的土地位于深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，蒞臨深圳機(jī)場(chǎng)和廣深一級(jí)公路，用地面積14568平方米，已長期處于閑置狀態(tài)。上述負(fù)責(zé)人表示，村民普遍對(duì)這片土地的入市抱以期待，但目前村里仍在探索一種可持續(xù)的長期受益模式，“如果簡單地租或賣，對(duì)村民來說并不劃算。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳福永街道辦獲悉，從去年底開始，深圳方格集團(tuán)已經(jīng)與鳳凰社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人多次溝通接洽，這家以電子產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)的公司本身也是鳳凰社區(qū)的企業(yè)，如今因業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展，需要土地進(jìn)行擴(kuò)張，村民不一次性拿賣地錢，而是想通過土地入股的形式換取公司股份，擁有土地的集體與公司雙方重新成立新的公司。

“通過這種方式，村民能獲得長期穩(wěn)定的收益，實(shí)現(xiàn)利益最大化，目前已經(jīng)交由政府審批，順利的話今年底可以進(jìn)行定向招拍掛。”福永街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹。

另據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道，此次鳳凰社區(qū)農(nóng)地入市的收益模式為，市國土基金與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按7:3的比例分配收益，并且后者持有總建筑面積20%的物業(yè)。

對(duì)于收益分配細(xì)節(jié)，記者多次致電深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、鳳凰社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿電話均無人接聽。

工業(yè)用地先行試水

事實(shí)上，此次試水在今年初已見端倪。1月18日，深圳市規(guī)土委、經(jīng)信委、住建局聯(lián)合發(fā)布的《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》及其六個(gè)配套文件（以下簡稱“1+6文件”）中，首次提出鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將手中的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)。

根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，農(nóng)村集體土地只限于農(nóng)用或自用，不得轉(zhuǎn)讓給非農(nóng)民主體用于非農(nóng)建設(shè)，尤其對(duì)于宅基地的流轉(zhuǎn)更是如此。

“1+6文件”的規(guī)則突破了這一限制，文件規(guī)定“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請(qǐng)以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)。”

根據(jù)該文件，符合條件的農(nóng)村集體工業(yè)用地通過掛牌方式公開出讓時(shí)，收益方式有兩種，一種是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；另一種則為所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，此次選擇從工業(yè)用地下手，而非直接拿受眾更廣的“小產(chǎn)權(quán)房”開刀，深圳市規(guī)土委人士曾表示，主要是考慮到從工業(yè)用地開始試點(diǎn)，各方的阻力較小，工業(yè)用地放開就是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復(fù)雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。

目前，深圳土改雖已從工業(yè)用地試水，但農(nóng)地入市仍有諸多限制，涉及更大范圍利益的宅基地和農(nóng)村集體商住用地仍處于冷凍階段。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士透露，一旦此類工業(yè)用地農(nóng)地入市成功運(yùn)行，今后，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以拓展到公共設(shè)施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑