1據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)消息，1月4日晚間，中糧地產(chǎn)（000031.SZ）發(fā)布公告稱，已借收購深圳錦峰集團(tuán)有限公司所持錦峰城公司100%股權(quán)，介入深圳龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū)的舊村改造項(xiàng)目。這是半月來中糧地產(chǎn)第二宗深圳舊改項(xiàng)目。

如果以“深圳舊改”為關(guān)鍵詞查閱公開資料，相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目目前正大規(guī)模入市，成為深圳“關(guān)內(nèi)”新增住宅供應(yīng)的主力�！啊渡钲谑谐鞘懈�新辦法實(shí)施細(xì)則》2012年初出臺(tái)以來，舊改項(xiàng)目開始大規(guī)模落實(shí)，現(xiàn)在正是建成開售的集中期。”深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺11月6日接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，業(yè)界估計(jì)僅五大房企——華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越在深圳獲取的舊改土地總面積已累計(jì)超千萬平方米，加上其他品牌商的入場，將改變未來兩三年深圳樓市的格局。

品牌地產(chǎn)商超30家入場舊改

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳今年上半年共公告出讓25塊土地，不僅在土地出讓的宗數(shù)上相當(dāng)少，而且這其中大部分都為工業(yè)用地，今年前10個(gè)月，深圳僅有兩宗住宅用地出讓。新增土地“可憐”是房企爭食舊改的重要推力�！巴ㄟ^城市更新以期對(duì)城市中衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，成為未來深圳最主要的土地供應(yīng)方式�！边@是今年10月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)下屬研究中心在給市長的報(bào)告中的核心觀點(diǎn)。

以目前獲取舊改項(xiàng)目的數(shù)量來說，華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越等五大房企，已經(jīng)成為深圳舊改市場一線梯隊(duì)，粗略統(tǒng)計(jì)這五家企業(yè)在深圳獲取舊改土地總面積超千萬平方米。其中，華潤置地的表現(xiàn)異常搶眼，其在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備即將進(jìn)入集中爆發(fā)期，在深圳區(qū)域開發(fā)的6個(gè)項(xiàng)目總占地面積超過300萬平方米，其中多數(shù)為舊改項(xiàng)目，包括目前深圳最大的舊改項(xiàng)目大沖村。

民營企業(yè)則以佳兆業(yè)、京基、卓越三家為代表。“舊改專業(yè)戶”佳兆業(yè)在年報(bào)和季報(bào)中都透露，已經(jīng)將約600萬平方米的土地儲(chǔ)備收入囊中。擁有深圳新地標(biāo)京基100大廈的京基地產(chǎn)則公布，擬在未來5年實(shí)現(xiàn)814萬平方米“舊改”計(jì)劃。卓越地產(chǎn)規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項(xiàng)目土地面積近300萬平方米，旗下葵涌、南新、松崗、泥崗四大項(xiàng)目均已正式啟動(dòng)，成為業(yè)界津津樂道的對(duì)標(biāo)對(duì)象。

在此基礎(chǔ)上，央企中還有中航、中信等進(jìn)入，從深圳起家的品牌房地產(chǎn)民企如星河、信義、富通、鴻榮源等加入，累計(jì)超30家。因?yàn)榕f改項(xiàng)目的發(fā)力，房企在深圳市場的份額排名也有可能更新。業(yè)界預(yù)期，華潤置地憑借在深圳核心地段的舊改項(xiàng)目，已成為深圳最大的綜合型房地產(chǎn)發(fā)展商。佳兆業(yè)則自稱，因?yàn)樵谂f改方面發(fā)展迅猛，在深圳超過萬科而成為“老大”很快就將實(shí)現(xiàn)。而信義則以41.14億元的成績超過萬科，成為上半年深圳市場銷售額冠軍，這一業(yè)績主要受到舊改的推升。

“就區(qū)域布局來看，舊改項(xiàng)目分布在福田、羅湖、南山、龍崗、寶安等各區(qū)，寶安龍崗項(xiàng)目分布較多，主要是舊城改造拆遷再建。”深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心一位要求匿名的負(fù)責(zé)人11月6日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，就項(xiàng)目構(gòu)成來看，在建舊改項(xiàng)目集中于舊村翻新改造，而未來“工改工”項(xiàng)目在舊改規(guī)劃中占比將逾60%。

就舊改后的產(chǎn)品形態(tài)來看，項(xiàng)目多數(shù)規(guī)劃為集商業(yè)、住宅、公共基礎(chǔ)配套為一體的功能齊備的城市綜合體。鄧志旺表示，“綜合體似乎是城市更新項(xiàng)目的一致選擇，這是因?yàn)榕f改的規(guī)模和程度對(duì)于未來樓市的供應(yīng)量、產(chǎn)品分布、市場價(jià)格都將起到?jīng)Q定性的作用。地產(chǎn)商付出了高的開發(fā)成本，要有盈利空間，開發(fā)商就傾向于建造高層建筑，提高容積率，豪宅、洋房等房源比例將會(huì)銳減�！睋�(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地走訪，已經(jīng)面市的佳兆業(yè)城市廣場均價(jià)22000元/平方米，信義嘉御山均價(jià)25000元/平方米，星河盛世均價(jià)約為28000元/平方米，超過了龍崗及寶安同時(shí)期的均價(jià)。

舊改門檻不斷提升

深圳舊改事實(shí)上起于2009年，《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》開始實(shí)施后操作路徑和方法得以明確，一定程度上促進(jìn)了城市更新的進(jìn)程。但在實(shí)操層面舊改的門檻隨之抬升。

“原因可以概括為三點(diǎn)，一是外地房企特別是央企搶灘，與本土企業(yè)爭奪深圳舊改項(xiàng)目，獲取項(xiàng)目的競爭加劇。二是人工、租金成本上漲，業(yè)主的要求也在上浮，可改造的項(xiàng)目要價(jià)提升，同時(shí)土地貢獻(xiàn)率及稅費(fèi)居高不下。”前述發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，在第三方面，因?yàn)闀簳r(shí)沒有完善司法途徑保障，舊改容易變成房企與業(yè)主之間的直接利益博弈，業(yè)主關(guān)系難處理，各方利益難平衡，矛盾問題難解決，也增加了舊改難度。

央企的優(yōu)勢(shì)是否能夠充分發(fā)揮,對(duì)此，恐難有一致觀點(diǎn)。前述發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，競爭中形成的拿地價(jià)格、各項(xiàng)稅費(fèi)、各種不可言說的成本，央企與民企是一樣的。而且，舊改時(shí)的拆遷矛盾對(duì)于央企而言更加尖銳，屬于不敢觸碰的敏感地帶，所以類似華潤置地大沖村舊改項(xiàng)目等才推動(dòng)較慢。

對(duì)于從深圳起家的品牌房地產(chǎn)民企而言，獲取舊改項(xiàng)目的質(zhì)量和數(shù)量，決定了房企在未來深圳市場的份額。富通地產(chǎn)一位高層11月7日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此類房企參與舊改的硬性條件包括了足夠雄厚的資金實(shí)力、品牌和規(guī)模效應(yīng)、城市更新開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與政府良好的合作關(guān)系等。

“央企、大上市公司憑借品牌效應(yīng)和雄厚的資金實(shí)力，在爭奪招拍掛地塊時(shí)處于上風(fēng)。但是如果是舊改項(xiàng)目的獲取，本土民企以其獨(dú)到的經(jīng)營模式、高效的執(zhí)行力、相對(duì)靈活的處理措施、長期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累及對(duì)深圳市場的了解，競爭優(yōu)勢(shì)可能更為明顯。值得一提是本土房企的地緣文化優(yōu)勢(shì)，在村民之中形成良好口碑以及影響力，這對(duì)推進(jìn)后期舊改項(xiàng)目是非常重要的。”鄧志旺分析認(rèn)為。

舊改后的產(chǎn)品形態(tài)也導(dǎo)致門檻高企�！斑x擇大型綜合體這類高端產(chǎn)品形態(tài)，本身就有風(fēng)險(xiǎn)性。在人口稠密、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的區(qū)域是可行的，提供優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境的同時(shí)也會(huì)拉動(dòng)商業(yè)價(jià)值上漲。但在人口相對(duì)稀少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的區(qū)域，因消費(fèi)人群的數(shù)量及消費(fèi)能力有限，可能會(huì)導(dǎo)致綜合體的空置和生意蕭條。開發(fā)商目前選擇綜合體，事實(shí)上和舊改的成本息息相關(guān)，但是否能獲得預(yù)期收益，有待觀察�！鼻笆龈煌ǖ禺a(chǎn)高層分析認(rèn)為。