今年三季度，上海經(jīng)營性用地成交721.6億元，相較二季度進一步上揚48.6%，接近去年全年的737.6億元。

同時，商品房銷售持續(xù)火爆。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，今年以來上海新房住宅成交量已達(dá)968萬平方米，超過了去年全年939萬平方米的成交量，且比2011年全年的成交量漲幅超三成。

但盛極而衰。上海樓市的轉(zhuǎn)折點正在醞釀。

房價面臨多重上漲壓力

值得關(guān)注的是，自2010年來，今年9月，上海首度出現(xiàn)成交面積大于供應(yīng)面積。據(jù)同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年1-9月，上海全市供應(yīng)800.8萬平方米，成交914.8萬平方米。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析，截至10月8日，上海市商品住宅庫存為964.95萬平方米，總量較去年的1050萬平方米左右有所下降，如果按照今年1-9月平均交易量101.6萬平方米來計算，當(dāng)前市場存銷比降為9.5個月。同策咨詢研究部研究結(jié)果表明，當(dāng)上海商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價面臨持續(xù)上漲的壓力。

張宏偉進一步以新開工面積增速來驗證。從2012年1月份到2013年6月份上海市商品住宅新開工增速來看，總體仍為負(fù)增長，同樣，施工面積與竣工面積也為5%-13%的負(fù)增長，這將加劇今明兩年房價上漲的壓力。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也指出，1-8月份雖然有4%的增長，但微乎其微。

換言之，商品住宅地供應(yīng)稀缺，將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009-2013年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.14。根據(jù)同策判斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場供不應(yīng)求，房價有上漲壓力。

轉(zhuǎn)折點在2015年？

“第三季度土地價格又到了大家不能接受的情況，包括政府在內(nèi)，所以土地市場應(yīng)該是進入了轉(zhuǎn)折點。房價和地價上升的空間和幅度都將趨緩。”在日前舉辦的克而瑞第三季度房地產(chǎn)金融發(fā)布會上，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱如此分析，“2015年是個轉(zhuǎn)折點，整個市場容量也會達(dá)到相對的高點，之后開始平穩(wěn)或者略有下降，但真正的下降在2018年之后才會慢慢到來。”

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，隨著時間的推移，限購的效應(yīng)在逐步減弱。不過，限購政策減緩了房價上漲的速度，如果無限購政策的話，房價漲幅會快得多，如2011年前每年的成交均價幾乎都是20%-30%幅度上漲。

據(jù)克而瑞測算，目前成交的超過50%溢價率以上的土地占比13%，高溢價地塊比值達(dá)到了一個峰值。盡管很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為目前地價房價已到達(dá)峰值，房企卻在瘋狂拿地。10月10日，在浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C03-31商辦地塊出讓，綠地旗下的上海大隅實業(yè)有限公司以6.1億元奪得，成交樓板價14444元/平方米，溢價率80%。這已是綠地今年在上海的第11次拿地，綠地也當(dāng)之無愧地成為今年以來上海土地市場的最大贏家。

同一天，浦東濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7地塊的競拍中，天寶遠(yuǎn)東以5.68億元勝出，成交樓板價40106元/平方米，溢價率63%。壓倒5月成交的上海世博會地區(qū)A09B-02地塊，成為今年滬上的單價地王。該地塊曾在2011年末慘遭流拍。

丁祖昱表示，“從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，這是最近幾年來最好的一年，中央政府也需要房地產(chǎn)繼續(xù)保持目前的勢頭來確保整個經(jīng)濟的平穩(wěn)，今年要保住7.5%，房地產(chǎn)是保7.5%最重要的產(chǎn)業(yè)之一。”他判斷，當(dāng)前不會出臺抑制房地產(chǎn)大漲的政策。

21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，土地市場的持續(xù)火熱，尤其是高價地塊不斷涌現(xiàn)，成為推動今年房價上漲的強大動力之一。雖然國土部警告各地不得再產(chǎn)生高價地王，但要根本上改變各地土地財政以及地價推漲房價的預(yù)期，必須進行土地制度尤其是土地出讓制度的改革，這就是為何大家對房地產(chǎn)長效機制寄予厚望的原因。