據(jù)時代周報報道，6月2日的廣州，氣溫陡然升至36℃以上，高溫烤得購房者孫小姐心頭發(fā)焦。而更讓她心里冒火的是，素有一線城市房價“洼地”的廣州，房價領(lǐng)漲全國。

今年準備購買婚房的孫小姐，每個周末都在看房。雖然國家出臺了“國五條”、廣州出臺了“限價令”，但房價還是越來越貴，她感嘆 “以前看不起的地方，現(xiàn)在都買不起了”。

一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州房價同比上漲22.55%。4月份，即便廣州采取了限價的非常手段，一手住宅房價依然同比大漲17.3%。

而5月份，廣州接連誕生的三個“地王”，更無異于給滾燙的樓市火上澆油—白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價紀錄，晉升為新科“地王”。

番禺萬達公寓去年才賣1.4萬元/平方米，現(xiàn)在萬博“地王”樓面價已超過1.4萬元/平方米。同寶路“地王”樓面價達到了2.6萬元/平方米，周邊的房子只有2萬元/平方米左右。南洲路“地王”樓面價高達3.6萬元/平方米，周邊房價則是3萬元/平方米左右。“面粉貴過面包”已成為一道獨特的風景。

孫小姐擔心新科“地王”將會催漲樓價。可是最新的消息稱，廣州鐵腕“限價”兩個多月后，效果十分明顯，5月廣州樓市量價齊跌；廣州房價已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。這讓孫小姐感到了一絲酷熱中的清涼。而更讓她有一點激動的是，消息稱，天河區(qū)的樓盤均價一個月暴跌3000元/平方米，越秀區(qū)的樓價則下跌了5000元/平方米。

然而，等孫小姐去看樓時卻發(fā)現(xiàn)，所謂的降價，只是統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的下跌。很多樓盤通過簽購房合同和裝修合同兩份合同，讓房價明降暗升，購房人的買房成本還在一路上漲。此外，新科“地王”一誕生，附近的樓盤便開始蠢蠢欲動，有了漲價的理由，每平方米少則漲300-400元，多則上漲1000-2000元。據(jù)記者調(diào)查，離同寶地王最近的卡布奇諾樓盤近日封盤，準備提價近1萬元/平方米。

伴隨著號稱史上最嚴的樓市調(diào)控，“空調(diào)”、“地王”、“演雙簧”卻以更加頻繁的姿態(tài)出現(xiàn)。普通購房者望房興嘆，投資炒房者不亦樂乎，開發(fā)商賺得盆滿缽滿；廣州市政府面臨經(jīng)濟總量“保三”和加大房產(chǎn)調(diào)控的兩難選擇。瘋狂的廣州樓市，又該走向何方？

房價領(lǐng)漲全國逼出“限價令”

量價齊升，是廣州第一季度樓市最明顯的特征。

第一季度，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽量同比暴漲117%，創(chuàng)下了2006年以來同期新高—233.08萬平方米；網(wǎng)簽均價同比大增兩成多，達到創(chuàng)紀錄的16339元/平方米，領(lǐng)漲全國。

國家統(tǒng)計局公布的4月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅房價依然同比大漲17.3%。

廣州樓市同比上漲過快、漲勢加速、漲幅翻倍。在當初新“國五條”細則剛出臺時，為了避免繳納二手房交易20%個稅，廣州的房地產(chǎn)交易中心一度擠滿了搶搭二手房交易末班車的買賣雙方。

與此同時，被譽為“最后理性”的廣州樓市，新房價格也在“國五條”出臺后，一路猛漲。

4月初，中海譽城推出的精裝修新房，售價在13000多元/平方米。而即將推出的新品，報價已經(jīng)超過14000元/平方米。位于蘿崗區(qū)政府旁邊的科城山莊，4月之前的售價為13000-16000元/平方米（帶裝修），現(xiàn)在大戶型單位則要17000元/平方米起。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，北京、上海、廣州等一線城市近期均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象，市場存在再次失控的風險。

“廣州作為一線城市，房價相對于其他一線城市還屬‘洼地’，有補漲需求，加上亞運會帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，以及珠三角城市群的長遠規(guī)劃，房子更加值錢。”廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎對時代周報記者表示。

廣州目前已經(jīng)開通的地鐵線路有8條，正在修建的有3條，規(guī)劃建設(shè)的地鐵線路總計有19條之多。此外，廣珠城軌、廣深高鐵等線路的開通，亦使得廣州的軌道交通條件大大改善。火車一響，黃金萬兩，這無疑大大刺激了廣州房價的上漲。

此外，去年9月底，廣州針對高價樓盤進行限售，也導(dǎo)致這部分樓盤集中在今年第一季度網(wǎng)簽。“去年高價盤受限售的影響，銷售被暫時壓制，導(dǎo)致今年第一季度才能集中網(wǎng)簽，這是受行政干預(yù)造成的房價上漲的滯后。但是（今年）4月份，廣州房價上漲還在延續(xù)，還是基于廣州房價有補漲需求這個因素。”彭澎說。

“不單是統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體說來，廣州的房價的確在上漲，尤其是南沙和蘿崗，漲幅高于廣州平均水平。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對時代周報記者表示。

“未來價格上漲的勢頭會放緩，但是第四季度有可能反彈。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對時代周報記者說。

第一季度廣州房價同比大漲22.55%，較年度房價上漲不超過8%的目標，即廣州市國土房管局出臺的“限價令”高出了一大截。這讓廣州今年的房價控制目標遭遇當頭一棒。

“在目前房價暴漲的情況下，為完成調(diào)控目標，政府肯定又將進一步限制高價盤的交易，導(dǎo)致成交均價下跌，引起結(jié)構(gòu)性的價格回落，但實際上，以單個樓盤的價格來看還是在上漲。”彭澎表示。

限價令下“地王”頻現(xiàn)

與房價上漲伴生的還有“地王”的出現(xiàn)。

“在一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊非常稀缺，加上開發(fā)商資金充裕，又有補倉需要，各大企業(yè)之間又大力競爭搶地，很容易推高地價。”楊紅旭說。

2009年下半年至2011年，廣州曾經(jīng)被冠以“地王”稱號的地塊至少有11宗。從去年6月到今年5月的這一年，廣州密集推地，再次有多個地王高調(diào)冒出。

今年5月，廣州更是一個月誕生三個“地王”。

5月6日，佳兆業(yè)以最高限制價格18.68億元競得白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米，溢價45%。同時，該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的2.06萬元/平方米的樓面地價，成為白云區(qū)新“地王”。

5月16日，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，中國鐵建旗下公司經(jīng)過近100輪的激烈角逐，以總價12億元中標。該地塊樓面地價達14194元/平方米，高于去年轉(zhuǎn)讓市場上拍出的“地王”11513元/平方米的地價，成為番禺新“地王”。

更為瘋狂的搶地行動發(fā)生在海珠區(qū)一臨江地塊。5月23日，在恒大地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等開發(fā)商數(shù)回合的“拼殺”后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元的地價，競配建（當競買人報價達到最高限制地價后，競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人）42000平方米勝出。若加入保障房競配建成本（3000元/平方米），該地塊總成本達25.9億元，折合樓面地價36361元/平方米，溢價142.4%。

“面粉已經(jīng)貴過面包了。開發(fā)商的開發(fā)壓力是非常大的。這就意味著后期需要很高的售價才能保證不虧損。”鄧浩志分析說。

佳兆業(yè)集團控股有限公司在回復(fù)時代周報記者采訪時稱：“佳兆業(yè)已對該地塊價格和配建要求做過詳細調(diào)研和考慮，我們將按拍賣設(shè)定的規(guī)劃指標進行開發(fā)，未來的產(chǎn)品價格也會與市場保持一致。”

與佳兆業(yè)的外交辭令相比，合富置業(yè)首席分析師龍斌則一針見血地指出，開發(fā)商瘋狂搶地也是不得已而為之。資料顯示，不少房企若再不搶地，很快將面臨無盤可賣的境地。“尤其是對于上市房企來說，沒有地，總歸是一死。不拿地是等死，高價拿地是找死，但即使拿了貴價地，如果以后市場走勢好，還是會有業(yè)績、有利潤。”

在廣東省地產(chǎn)商會舉辦的地產(chǎn)沙龍上，龍光集團廣州分公司總經(jīng)理朱偉明說：“地價被大幅度的推高，同時又限制房屋預(yù)售價，我感覺我們被操控了，導(dǎo)致我們非常痛苦。‘五一’廣州和南沙區(qū)域，為什么賣出的樓比較少，我認為有兩個原因：首先是因為很多項目未辦到預(yù)售證，包括南沙的創(chuàng)鴻和龍光，就是因為未辦出預(yù)售證；其次，因為限價的原因，部分房地產(chǎn)商不想辦理預(yù)售證，因此導(dǎo)致市場表現(xiàn)的數(shù)據(jù)同比是差的。我認為限制預(yù)售價格，不是理性的做法，有違市場的意愿。”

創(chuàng)鴻集團副總裁劉琴也持同樣的觀點：“大家對‘土地不限價，房屋限價’有很多的意見，也導(dǎo)致眾多的觀望情緒。”

就在開發(fā)商一個勁地抱怨時，楊紅旭卻認為政府和開發(fā)商是“一個巴掌拍不響”，政府和開發(fā)商是在“演雙簧”—政府推地緊跟房企動向，市場回暖，開發(fā)商資金充裕之時，政府也密集推地。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受時代周報記者采訪時表示，土地回暖也與政策層面支持開發(fā)商投資建設(shè)分不開，地價款可以延期支付，固定投資資本金比例的松綁，對開發(fā)商資金要求低，使其有更多錢用來買地投資，從而在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)為開發(fā)商的資金鏈松了綁。

部分樓盤價格明跌暗漲

廣州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%，廣州房價已連續(xù)兩個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，從4月24日至5月23日，廣州全市一手房網(wǎng)簽均價從破紀錄的17069元/平方米下跌至15461元/平方米，跌幅達9.4%。同時，全市一手房的網(wǎng)簽套數(shù)也由5463套下降至4447套，中心六區(qū)的簽約套數(shù)更是從2155套下降至1275套，大幅減少超過四成。

從各區(qū)的情況看，全市十區(qū)有八個區(qū)的網(wǎng)簽成交均價出現(xiàn)下降，特別是樓價較高的天河區(qū)和越秀區(qū)。越秀區(qū)的網(wǎng)簽均價從35328元/平方米下跌至30380元/平方米，一月時間，樓價下降了近5000元/平方米，跌幅達14%。實際上，無論是2007年開始因國際金融海嘯引發(fā)的樓市調(diào)整，還是2012年初以來因國家宏觀調(diào)控打壓而產(chǎn)生的樓市低迷期，單個區(qū)域的樓價從未有過如此大的跌幅。

而由國家統(tǒng)計局公布的百城房價數(shù)據(jù)則顯示，廣州房價已連續(xù)13個月環(huán)比上漲，進入2013年之后，每月漲幅都在2 %以上。同比漲幅甚至達18.12%，位居十大城市首位。

廣州房價到底是環(huán)比上漲了2%還是下跌了5.9%？引發(fā)了很大爭議。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)行業(yè)一位資深專家說，增城的不少房地產(chǎn)企業(yè)就曾摸索出了一套應(yīng)對限價的辦法。洋房可以采取兩種辦法出售：一是以毛坯價出售達到限價的要求，另外就是簽署兩份合同，一份是按毛坯價出售的合同，一份是裝修合同，按照實際成交價，實際上是大于限價標準的。另外，別墅產(chǎn)品如果單價高于限價標準的，采用修改規(guī)劃或者是混搭洋房銷售的辦法。

實際上，廣州限價后，不少樓盤價格下跌，其實是采取了兩套合同的方式來規(guī)避限價令。

以南沙區(qū)近期成交量名列前茅的碧桂園天璽灣為例，其在4月28日取得預(yù)售證，樓盤限價前的網(wǎng)簽均價為12651元/平方米，限價后的網(wǎng)簽均價則為10122元/平方米，一個月降了2529元。

然而時代周報記者以普通購房者的身份電話咨詢時卻發(fā)現(xiàn)，上述10122元/平方米只是毛坯房價格，購房者若買房還會被要求另外簽一份裝修合同，裝修標準為2800元/平方米。實際上，購房者實際購買的房價為12922元/平方米，比限價前高出271元/平方米。

還有一個明顯的現(xiàn)象是，單價高的樓盤在4月24日后就受到網(wǎng)簽的限制。如成交單價位于全市前三位的珠江新城豪宅凱旋新世界在限價前的兩個月分別有16套單位和17套單位網(wǎng)簽，均價為64289元/平方米和72891元/平方米；但在限價后，雖然網(wǎng)簽均價上升到83471元/平方米，但成交量迅速下降到只有一套。

另外一個讓人不解的案例是，頤德公館在去年限售消息傳出時就表示已被限制網(wǎng)簽，其去年12月最后一次銷售是在12月11日，價格為44629元/平方米。今年1月第一次成交是在1月15日，價格為49099元/平方米，上漲了10%。今年3月5日至6月2日這一個季度內(nèi)，頤德公館銷售了39套房，均價上漲至50462元/平方米。其中，5月4日至6月2日這一個月內(nèi)銷售了12套，均價50497元/平方米。可見，盡管遭遇去年的“限售”還有今年4月底的“限價”，但該樓盤仍呈量價齊升的局面。

由此可見，廣州房價是“假摔”而真漲，所謂的下跌，不過是在玩數(shù)字游戲。