“限簽令”、“限價令”籠罩下只有“剛需”盤還笑得出樓市整體熱點不突出

“五一”之前各個樓盤的聲勢，并沒能在“五一”期間變成實際的購買力。在“限簽”加“限價”的迷霧籠罩下，“五一”期間只有“剛需”盤收獲了足夠的人氣和成交，由于價格低于“指導平均價”，不必擔心被卡住。而這些“剛需”盤主要分布在蘿崗和花都，價格既沒有低于買家預(yù)期，也未明顯高于預(yù)期，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。另外有些打算在“五一”期間開盤的中高端盤，面對可能的“限價”，則多數(shù)“臨時縮沙”，只開放不銷售，或者干脆直接封盤不賣。從而導致市場出現(xiàn)“剛需”樓盤不用怕，中高端產(chǎn)品“心驚驚”的氣氛。同時，和以往最大的不同是，在調(diào)控政策收緊的氛圍下，本次“五一”小長假沒有一個樓盤或者一個板塊成為當仁不讓的樓市引爆點，開發(fā)商的觀望再加上買家對“限價”可能帶來的機會的等待，使這個“五一”只能用“平淡”來形容。

“雙限”影響持續(xù)發(fā)酵

高價盤“限簽”早已是廣州樓市“公開的秘密”。但“五一”之前發(fā)出的《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》(穗國房字〔2013〕411號，下稱《通知》)則更被開發(fā)商視作政府打算“直接限價”或者“直接定價”的前兆。該《通知》要求，從4月24日起，我市全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導。盡管市國土房管局立刻于4月23日在其官方微博上發(fā)言稱：“針對今日網(wǎng)上流傳的‘廣州各住宅項目今年成交均價不得高于去年均價’的說法，我局表示：該消息不屬實，我局目前并未出臺也沒有計劃出臺相關(guān)政策，請廣大開發(fā)企業(yè)和購房業(yè)主不要輕信該言論�！钡�并未打消開發(fā)商的疑慮。

有開發(fā)商向媒體爆料，很多樓盤都有收到“限價”口頭通知，全新開盤的定價不能高于同區(qū)域去年年度成交均價，舊盤新推則不能高于去年銷售均價。而且，在售項目如果簽約價格高于申請預(yù)售證時的報備價，系統(tǒng)將不允許其網(wǎng)簽。

那么，對于普通買家來說，是否樓盤被“限價”等于買家可以抄到底？未必。有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面開發(fā)商有可能采取“裸賣”的方式規(guī)避，另外也有可能采取“雙合同”的辦法，即一份是商品房買賣合同，一份是裝修合同。而裝修合同的價格又不能算入買賣合同中，對于買家來說，實際要承受的壓力不是少了，而是更大了。但是，采取“裸賣”或者“雙合同”避新規(guī)的辦法也未必可行，有業(yè)內(nèi)人士報料，房管局的指導價“非常精確”，規(guī)定了是否包含裝修。此《通知》帶來的影響可能會在下半年持續(xù)發(fā)酵。

早拿了預(yù)售證卻逃不掉“限簽”令

4月24日起，廣州市正式實施商品房預(yù)售價格網(wǎng)上申報的通知出臺后，這個疑似限價的新規(guī)已遭到多位業(yè)內(nèi)人士的吐槽。廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜向記者證實，該公司代理的海珠區(qū)革新路一新盤擬以2.5萬元/m2開售，網(wǎng)上申報2.7萬元/m2，廣州市國土房管局口頭回復稱只可按照去年海珠區(qū)行政區(qū)域的一手銷售均價2.1萬元/m2銷售，開發(fā)商干脆停售。黃韜表示，房管局口頭通知的限價還非�！熬珳省�，2.1萬元/m2是注明帶裝修的價格，開發(fā)商或代理商希望通過剝離裝修成本另立合同都“難逃此劫”。以往開發(fā)商對預(yù)售價格進行備案都傾向于“報大數(shù)”，如蘿崗某新盤去年在房管局報備的價格是4萬元/m2，實際開售價格為2.6萬元/m2，現(xiàn)在二期進行網(wǎng)上申報，申報價格為3萬元/m2，黃韜表示，這個價格雖說比前期報備的價格要低一點，但現(xiàn)在還未通過，不知道房管局批不批。

據(jù)黃韜了解，目前凡是銷售價格高于所在區(qū)域均價的新盤或后期產(chǎn)品價格高于前期產(chǎn)品的新貨，拿預(yù)售證的難度加大；凡是有助于拉低所在區(qū)域樓價的新盤都較容易獲批。不過，這些標準并非放之四海而皆準，4月24日后不少樓盤遭此變故，但也有一些樓盤不受影響。且有關(guān)價格只是口頭通知，完全沒有書面回復或者以正式文件公布。

“我們是早就拿了預(yù)售證，但由于價格在3萬元/m2以上，大部分時間都不能進行網(wǎng)簽，而且房管局也不會告訴我們什么時候可以網(wǎng)簽，什么時候不行，只能每天嘗試‘碰運氣’�！卑自茀^(qū)某豪宅盤項目負責人告訴記者，由于賣掉的單位很難進行網(wǎng)簽，導致買家無法進行按揭貸款，也不知道什么時候才能真正拿到合同，也導致開發(fā)商無法及時回款，雙方都很“惆悵”。而越秀區(qū)某樓盤負責人表示，雖然表面上對樓盤銷售沒影響，但實際上樓盤卻面臨新貨定價不能高于之前一期平均價格的約束，這也就是說，如果開發(fā)商有資金壓力，不得不按期推貨的話，買家則有可能買到比預(yù)期便宜的單位。

同時，蘿崗某豪宅盤的項目負責人則慶幸大量單位早就一次性拿到預(yù)售證，“但網(wǎng)簽時價格不得高于原來的備案價是早就有的規(guī)則，所以以前大家都會把備案價報得高一些，比如實際賣1萬元/m2的，備案價可能會報到1.8萬元/m2左右。但現(xiàn)在的情況是，備案價想報得有余地恐怕也不行，否則很可能會拿不到預(yù)售證�！�

珠江新城新盤被限簽積壓大量新貨

倘若“口頭通知”的傳聞屬實，東部樓市受挫最大的當屬珠江新城板塊。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年天河區(qū)新建住宅成交均價為31807元/m2，而眼下珠江新城的一手房起價早已突破35000元/m2。

對此，有發(fā)展商表示，從去年開始，“限網(wǎng)簽”已經(jīng)成為珠江新城一手住宅項目的“指定動作”。由于網(wǎng)簽受阻，目前多個樓盤仍積壓著大量未售房源，“大家手里頭都還有貨，自然就對限領(lǐng)預(yù)售證都很淡定，反正都被限簽，我們就慢慢賣唄。”提及未來會否因傳聞中的“限價”而調(diào)低價格，受訪的多個樓盤負責人回應(yīng)，不會調(diào)整價格，但不排除會用裝修、購房“雙合同”來規(guī)避政策。

“剛需”盤低于區(qū)域均價淡定應(yīng)對

早前曾有傳聞稱市內(nèi)部分樓盤收到“口頭通知”，如其定價高于去年的區(qū)域均價，便會被限簽或限發(fā)預(yù)售證。

記者在踩盤時也對此現(xiàn)象進行調(diào)查，天河東圃的兩個“剛需”新盤，或是因為其定價本來就低于天河區(qū)均價，其銷售人員對如期“領(lǐng)證”和網(wǎng)簽都很有信心。記者在陽光家緣網(wǎng)上看到，截至發(fā)稿前，美林湖畔·譽府(標準名稱：美林湖畔北苑)累計已售230套，均價21835元/m2，還有118套未售。佳潤上品菁園尚未領(lǐng)取預(yù)售證，對此，其項目負責人表示，目前主要是因為工程進度問題而需等至本月下旬開盤，如無意外，本月中旬將獲得預(yù)售證。

而在蘿崗區(qū)，新盤奧園春曉的預(yù)售證還在辦理中，但從吹風價1.3萬元/m2(毛坯)來看，也低于去年蘿崗的區(qū)域均價。如市場傳聞屬實，他們也無需為“領(lǐng)證”一事?lián)鷳n。而中海譽城，其新推組團“橙郡”已領(lǐng)證，由于其價格與區(qū)域均價持平，預(yù)計亦無“限簽”煩惱。

市況直擊

東部熱鬧南部淡靜大熱蘿崗亮相的多開盤的少

蘿崗：5月是預(yù)熱開盤在6月

做好“剛需”盤永遠是硬道理。“五一”期間，“剛需”盤仍然收獲大量人氣，就算未開售只是做熱身，也能吸引大量準客戶到場。從去年開始發(fā)力的蘿崗在這個“五一”算是大熱板塊，有“剛需”盤也有豪宅盤。雖然多是“純亮相，未開盤”，但依舊吸引了不少家住天河、黃埔等區(qū)域的買家前來看房。記者踩盤時了解到，全新樓盤如奧園春曉、越秀·嶺南山畔等項目，均在小長假期間舉辦各式各樣的主題活動，為其率先亮相預(yù)熱宣傳，但其正式開盤日多集中在6月。

譬如奧園春曉在其銷售現(xiàn)場舉辦了“你是歌手炫唱廣州”十強賽、伍思凱獻唱春曉以及“1萬元抵8萬元”認籌活動。越秀·嶺南山畔則以大型熊貓主題創(chuàng)意派對活動。而熟盤加推新貨的雅居樂富春山居亦不甘人后，在項目的“熹玥薈”舉辦了“中國夢·夢回盛唐——西安大雁塔文物展”暨大雁塔建塔1360周年紀念名家書畫展，令不少前來看房的買家將此活動看作意外驚喜。

從新貨的市場關(guān)注度來看，吹風價1.3萬元/m2(毛坯)的奧園春曉頗受“剛需”買家的關(guān)注�！拔逡弧毙￠L假首日，記者驅(qū)車前往永順大道長嶺路段的奧園春曉，在該盤銷售現(xiàn)場看到，前來看房的買家眾多，且以參加購房團的非自駕睇樓客為主。記者與現(xiàn)場銷售人員閑聊時得知，準買家主要是家住天河的，在蘿崗工作的年輕買家，除了看重該盤臨近尚未通車的地鐵線路，其背靠青山的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境亦是其亮點，而該盤90平方米的精致三房單位最受關(guān)注。而在忙著加推“橙郡”組團的中海譽城，現(xiàn)場亦被參加看房團活動的買家們圍堵，與朋友租住在天河東的劉小姐便是其中的一位。據(jù)她介紹，這已經(jīng)是她第二次來中海譽城看房了，“去年底跟朋友來看過，均價才1.2萬元/m2�！碑敃r感覺地段有些偏遠的她并未出手，而經(jīng)歷了數(shù)月的一二手房聯(lián)看之后，她還是決定在蘿崗置業(yè)，“現(xiàn)在帶精裝修的新貨價格都要1.6萬元/m2，好夸張啊！但現(xiàn)在不買，我怕日后就更買不起了�！�

天河：東圃兩盤貼身肉搏

鮮有中低價產(chǎn)品推出的天河區(qū)，這個“五一”也比較熱鬧。記者在天河區(qū)東圃板塊踩盤時發(fā)現(xiàn)，盡管天氣時晴時雨，但“剛需”買家的看房熱情仍很高漲。不過，也并非所有推新貨的樓盤都“招人待見”，以銷售中心相隔不足百米的美林湖畔·譽府和佳潤上品菁園為例，前者新貨開價2.4萬～2.5萬元/m2，即便結(jié)合一二手聯(lián)動銷售，其售樓部現(xiàn)場仍是冷冷清清，大門前站著近十位銷售人員，遇見前來看房的自駕車一族，立馬圍堵上前拍打車窗，險象環(huán)生；后者吹風價2.1萬～2.3萬元/m2，銷售現(xiàn)場的看樓客換了一批又一批，每位銷售人員需同時接待多臺客戶，好不熱鬧。

造成兩大樓盤銷售現(xiàn)場冰火兩重天的原因有許多方面，撇開看樓客“貪新鮮”而更青睞首次亮相的佳潤上品菁園的主觀原因，兩盤主力戶型的設(shè)計和價格定位也對其銷售帶來影響。記者在現(xiàn)場遇見看樓客陳先生，鎖定置業(yè)兩房單位的他，在對比了兩大樓盤的同類戶型后，更傾向佳潤上品菁園�！懊懒趾�畔·譽府的小區(qū)環(huán)境要比佳潤上品菁園好很多，但價格也貴一些，對于我們這類‘睇餸食飯’的買家來講，同地段當然更喜歡便宜的樓盤啦。”

據(jù)佳潤上品菁園的項目負責人介紹，“五一”3天假期里，參與該樓盤團購優(yōu)惠登記的買家逾200臺，而該項目將于5月底正式推出約180套產(chǎn)品，從目前的蓄客情況來看，兩房三房戶型將有望“日光”。

保利西海岸大降價？以訛傳訛！

位于金沙洲的保利西海岸在“五一”期間曾被謠傳“降價”，有微博說“萬五六可以買到房子”。不過，記者在現(xiàn)場詢問銷售人員得知，“五一”假期新推出的西海岸英倫花苑122棟最低價的二樓單位都要在1.69萬元/m2(帶裝修)，這是計算了“2萬元抵10萬元”、開盤9.8折、商貸或一次性付款9.7折以后的凈價。據(jù)了解，保利西海岸122棟B梯去年底推出發(fā)售，均價1.8萬元/m2，1.7萬～2萬元/m2，“五一”期間推出的122棟A梯，價格也與此相仿，價格變動不大。據(jù)記者了解，保利西海岸在“五一”之前一直銷售匯海組團的尾貨，這批尾貨的價格已到2萬元/m2，由于英倫花苑組團在“五一”推出，價格比匯海的尾貨要低一些，售樓部干脆停售匯海的尾貨，以免購房者受不同組團間存在幾千元的單價價差所影響。

番禺：多盤失約“五一”“祈福名都”最熱

“五一”假期，番禺樓市可用波瀾不驚來形容。記者走訪番禺住宅市場發(fā)現(xiàn)，不少計劃上市的單位并沒有在“五一”期間亮相，亮點之一是祈福新村的“祈福名都”，該盤在4月29日加推了100多套新單位，吸引了不少買家到場，有買家更是早上7點多就已開始候購了。該盤銷售人士表示，此期單位推出了適合“剛需”買家需求的兩房三房戶型，尚未開賣已有數(shù)百買家登記等候。據(jù)粗略統(tǒng)計，本次加推首日售出單位占了推貨總量的六成左右。另外，番禺可逸江畔也在“五一”期間推出壓軸御江樓王單位，推售當日即銷售過七成。

盡管“五一”番禺樓市表現(xiàn)比較平靜，但接下來，番禺將迎來新一輪的推貨高潮。其中，萬科歐泊計劃推出600余套公寓；亞運城將加推500套單位中小戶型單位迎合“剛需”市場的需求；敏捷金月灣、碧桂園蓮山首府將推出大戶型。而據(jù)陽光家園的數(shù)據(jù)顯示，新盤長隆瓏翠也有400多套單位可上市。另外，位處市橋南區(qū)的可逸江畔則計劃在5月推出二期的商鋪和公寓。

花都：“8”字頭吸引買家冒雨搶購

4月29日上午9:30，位于花都的嘉匯城開盤。據(jù)了解，該項目本次共推出近200套房源，面積介于89～170平方米，購房者選擇空間較大。據(jù)項目負責人介紹，雖然開盤當天有下雨，但開售后短短一小時內(nèi)，新推200套房源已經(jīng)基本銷售一空，去化率近八成，均價毛坯8400元/m2。

5月1日，位于花都區(qū)新華鎮(zhèn)新街大道中段的祈福萬景峰首次發(fā)售，推出約250套單位，戶型為58~143平方米的兩房到四房，其中以“剛需”買家喜好的兩房三房為主，最低總價48萬元/套，毛坯均價約8000元/m2。截至當天傍晚，共吸引了多達500多臺客到場，當天成交高達九成。4月20日已開售新一期的新鴻基御華園，同樣主打“剛需”買家，“五一”期間每天仍有200~300名買家到場。