內(nèi)地房企在境外高頻率且大規(guī)模的融資需求最終還是遭遇了“NO”。合景泰富因永久債券的價(jià)值被壓低而放棄了最近的融資計(jì)劃。

1月15日，合景泰富發(fā)布公告表示，計(jì)劃發(fā)行以美元計(jì)值后償（次級(jí)）永久資本證券，但相關(guān)金額及條款和條件尚未落實(shí)。一旦落實(shí)，預(yù)期花旗、高盛、匯豐、工銀國(guó)際、渣打銀行、UBS與合景泰富將訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。合景泰富計(jì)劃應(yīng)用所得款項(xiàng)凈額將現(xiàn)有債項(xiàng)再融資，并投資其現(xiàn)有及全新項(xiàng)目。

近日卻爆出合景泰富取消了該融資計(jì)劃。根據(jù)資料，合景泰富計(jì)劃發(fā)行的永久債券初始息率擬為10.25%，而且將從第10.5年起上升0.25個(gè)百分點(diǎn)，從20.5年起上升0.75個(gè)百分點(diǎn)。即便如此，上述債券仍舊只獲3倍的超額認(rèn)購(gòu)，這與近期其他房企發(fā)行的普通或優(yōu)先債券相比，成績(jī)略遜。業(yè)內(nèi)人士分析，正是由于債券價(jià)值被壓低，合景泰富才取消了發(fā)債計(jì)劃。但到目前為止，合景泰富并未就此發(fā)布相關(guān)公告。

第一上海證券有限公司房地產(chǎn)研究主管柯學(xué)鋒向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，相比于永久債券，整個(gè)香港資本市場(chǎng)更傾向于有年限的高息債。“在過(guò)去，房企較少通過(guò)永久債券的形式來(lái)融資，一般都是要有強(qiáng)大集團(tuán)背景的房企才敢這樣做，普通民營(yíng)企業(yè)發(fā)行永久債券的難度比較大。”

所謂永久資本債券，就是沒(méi)有明確的到期期限，且個(gè)別還具有換成股票的可能性，到期時(shí)投資者可選擇企業(yè)換債，也可選擇將債券換成股票。不過(guò)，合景泰富原計(jì)劃發(fā)行的后償（次級(jí)）永久資本證券并非可換股債券。相關(guān)分析師表示，該證券屬于混合型證券，是介于債券與股票之間的一種融資工具，是具有一定股票性質(zhì)的債券。在某些特定情況下，混合型證券的發(fā)債公司還可將利息支付延后。

此外，相比于普通債券，在發(fā)債公司破產(chǎn)或違約時(shí)，后償(次級(jí))永久資本證券的受償順序位于最后。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是造成大型債券基金經(jīng)理不愿意選擇此類債券的重要原因。

實(shí)際上，在合景泰富公布計(jì)劃發(fā)行后償永久資本證券時(shí)，標(biāo)普就曾發(fā)布對(duì)上述擬發(fā)行證券的評(píng)級(jí)：“依據(jù)我們對(duì)混合型證券的評(píng)級(jí)準(zhǔn)則和上述證券發(fā)行的擬定條款和條件，我們對(duì)上述證券的評(píng)級(jí)將至少比其長(zhǎng)期發(fā)債人信用評(píng)級(jí)‘BB-’低三級(jí)。”

合景泰富并不是唯一一家發(fā)行永久債券的房企。1月13日，雅居樂(lè)宣布發(fā)行7億美元的永久資本證券，但該債券在1月21日正式上市后的市場(chǎng)價(jià)格曾下跌4%，目前的市場(chǎng)價(jià)格仍低于面值。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)于上周發(fā)行的5億美元的永久債券在掛牌首日微跌，且最高跌幅達(dá)5%。

“合景泰富還是一個(gè)不錯(cuò)的房企，如果選擇發(fā)行有期限的債券，可能利率和認(rèn)購(gòu)率都會(huì)有所改善。”柯學(xué)鋒分析，今年的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，香港的資本市場(chǎng)也很看好房地產(chǎn)。即便現(xiàn)在的發(fā)債規(guī)模已經(jīng)很大了，只要是優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)資本市場(chǎng)的吸引力還是挺大的。

確實(shí)，2013年開(kāi)年還不到一個(gè)月，房企發(fā)債隊(duì)伍已經(jīng)呈現(xiàn)出“浩浩蕩蕩”的局面。從1月初的佳兆業(yè)、碧桂園領(lǐng)銜，到雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等巨頭的接力，再到前些天的融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)等房企的陸續(xù)加入，2013年內(nèi)地房企境外融資數(shù)量已經(jīng)達(dá)15家，融資規(guī)模高達(dá)380億人民幣。其中，多數(shù)房企選擇發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，恒大地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)選擇進(jìn)行配股，只有雅居樂(lè)發(fā)行永久債券。

債券利率方面，不同房企也存在差異。較早發(fā)行債券的碧桂園獲得了7.5%的較低利率，越秀地產(chǎn)發(fā)行的10年期5億美元票據(jù)利率更是低至4.50%，而世茂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)的債券利率也均低于10%。發(fā)債時(shí)間靠后的寶龍地產(chǎn)、中駿置業(yè)的債券利率有所上升，均超過(guò)了11%，最高者為奧園，其發(fā)行的1億美元2017年到期的債券利率高達(dá)13.875%。

柯學(xué)鋒認(rèn)為，發(fā)債時(shí)機(jī)可能影響發(fā)債利率，但造成利率差異的主要原因在于企業(yè)本身。“龍湖地產(chǎn)1月22日才宣布發(fā)債，但也獲得了6.75%的較低利率。”據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)此次10年期5億美元優(yōu)先票據(jù)是其在香港上市以來(lái)債期最長(zhǎng)、利率最低的一筆融資，也是近期民營(yíng)房企所發(fā)行的利率最低的10年期優(yōu)先票據(jù)。

柯學(xué)鋒表示，從整體來(lái)看，今年的房企發(fā)債利率普遍要比往年低，接下來(lái)還會(huì)有一批開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行境外融資，香港的資本市場(chǎng)依然會(huì)密切關(guān)注。