[內(nèi)地資金掃港樓，最初是央企國(guó)企第一梯隊(duì)，并紛紛將寫字樓冠名為地標(biāo)式建筑，如中銀大廈、中國(guó)五礦大廈，第二梯隊(duì)的民企和個(gè)人超級(jí)富豪緊隨其后，紛紛豪擲億元買豪宅]

香港樓價(jià)全線超越1997年的高峰，在新盤誘惑下，曾占香港樓市總成交量六成的內(nèi)地資金或?qū)⒃俣扔咳胂愀邸?/p>

今年2月以來(lái)，香港樓市結(jié)束持續(xù)7個(gè)月的調(diào)整期迅速回升，反映香港私人住宅樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報(bào)103.35點(diǎn)，沖破1997年10月19日103.93點(diǎn)的紀(jì)錄。商業(yè)住宅也早已超越1997年的水平。香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，今年3月寫字樓物業(yè)售價(jià)指數(shù)已達(dá)303.7點(diǎn)。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，這十幾年來(lái)香港變化巨大，特別是內(nèi)地資金的參與，從央企、金融機(jī)構(gòu)，到民企、個(gè)人富豪，都成為香港樓市的參與者，1997年的價(jià)格可能已不再是高點(diǎn)。

內(nèi)地資金不斷入港

內(nèi)地資金早已成為香港樓市的主力。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度內(nèi)地資金占香港樓市總成交量的53.9%，今年第一季度這一比例仍高達(dá)36.8%。

內(nèi)地資金掃港樓，最初是央企國(guó)企第一梯隊(duì)，并紛紛將寫字樓冠名為地標(biāo)式建筑，如中銀大廈、中國(guó)五礦大廈，第二梯隊(duì)的民企和個(gè)人超級(jí)富豪緊隨其后，紛紛豪擲億元買豪宅。

2008年金融海嘯后，香港豪宅市場(chǎng)一度成為內(nèi)地資金主戰(zhàn)場(chǎng)。高力國(guó)際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝向本報(bào)表示，最火熱時(shí)，十宗豪宅成交中有四宗都是內(nèi)地買家，而從去年下半年以來(lái)由于內(nèi)地信貸緊縮，香港銀行收緊對(duì)非本地居民的貸款，現(xiàn)在內(nèi)地資金約占豪宅總成交數(shù)的一成。

劉嘉輝認(rèn)為，內(nèi)地資金到港趨勢(shì)在去年底和今年初略為放緩，主要是內(nèi)地信貸緊縮、去年下半年儲(chǔ)存的香港本地需求購(gòu)買力在二三月釋放爆發(fā)，以及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)缺乏內(nèi)地資金熱衷的樓盤。

他稱，市場(chǎng)即將推出大量一手新盤，內(nèi)地資金掃港樓的趨勢(shì)將再度回升。

新盤忙內(nèi)地路演

目前，各大發(fā)展商已摩拳擦掌部署推售新盤，包括新鴻基地產(chǎn)位于西鐵屯門站上蓋的瓏門、長(zhǎng)實(shí)的將軍澳峻瀅以及新世界發(fā)展位于沙田的溱岸8號(hào)等，涉及逾5000套新房。

內(nèi)地的路演推介會(huì)成為發(fā)展商新盤銷售重頭戲。長(zhǎng)實(shí)便表明將在深圳、上海和北京等地展開(kāi)路演，香港路演只占全部的四分之一，希望內(nèi)地客戶比例能達(dá)到15%。

新盤大戰(zhàn)爆發(fā)前，以惜售著稱的恒隆地產(chǎn)則搶先推售位于九龍奧運(yùn)站浪澄灣的尾盤，售價(jià)介于672萬(wàn)至897萬(wàn)港元，已火速售出八成。

九龍奧運(yùn)站正是內(nèi)地投資者熱衷的樓盤。記者發(fā)現(xiàn)，有部分香港代理通過(guò)微博聯(lián)系客戶，有內(nèi)地投資者稱親戚已在浪澄灣擁有兩套住房，并對(duì)買樓表示了濃厚興趣。

監(jiān)管層頻預(yù)警

香港樓市再度飆升，但第一季度香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已放緩，再加上歐債危機(jī)一觸即發(fā)，特區(qū)政府開(kāi)始發(fā)出連環(huán)警告。

香港金融管理局總裁陳德霖近日在立法會(huì)表示，去年6月推出第四輪按揭措施后，樓市持續(xù)7個(gè)月調(diào)整，成交下跌、樓價(jià)微跌4%。但今年二三月樓市回升，特別是3月成交量1.1萬(wàn)套，樓價(jià)比年初上升6%。

實(shí)際上，香港金管局已從2009年開(kāi)始推出四輪調(diào)控措施，主要是收緊按揭貸款比例。劉嘉輝認(rèn)為，若再推出收緊按揭貸款比例措施，可能會(huì)對(duì)有置業(yè)實(shí)際需求人士造成影響。

數(shù)據(jù)顯示，2012年至2019年，香港樓房供應(yīng)量估計(jì)比2004~2011年的平均供應(yīng)量增加約三成。同時(shí)，新任特首梁振英的房屋政策將幫助基層人士置業(yè)，居屋供應(yīng)量還有可能進(jìn)一步上升。

另一方面，盡管香港息率水平與美國(guó)掛鉤長(zhǎng)期低企，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，若情況好轉(zhuǎn)加息，香港樓價(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

資金無(wú)處可去

有地產(chǎn)地理人士告訴記者，雖然現(xiàn)在并非入市的好時(shí)機(jī)，但不少資金充裕的投資者在選擇不多的情況下，只有將資金放入樓市。

劉嘉輝也指出，現(xiàn)時(shí)股票證券市場(chǎng)表現(xiàn)差，面對(duì)每年4%~5%的通脹侵蝕，投資者只有將資金配置到房地產(chǎn)市場(chǎng)。香港私人住宅的租金回報(bào)率約3%~4%，雖然并不高但也只有作此選擇。

盧永輝則認(rèn)為，香港的寫字樓平均回報(bào)率雖然不超過(guò)4%，但香港的供應(yīng)仍然較緊張，非金融類公司在港擴(kuò)展仍有強(qiáng)勁需求。