先冷后熱，是今年土地市場的真實寫照。上半年，土地市場交易跌至谷底，居住、商辦用地成交量較2011年同期均下降3成以上，但是第四季度起，轉機悄然出現。由于新房銷售市場的逐漸回暖，開發商銷售回款順利，資金壓力有所緩解，購地熱情增加，推動土地成交量回升，從11月開始各地“地王”紛紛現身，年底土地市場暖冬跡象再次牽動市場神經。

土地供應前低后高

今年以來，我國土地市場成交明顯前冷后熱，上半年，樓市的供應量與成交量雙雙下滑。在萬億庫存的壓力下，房企負債率高企，資金鏈出現緊繃現象。加之受樓市調控政策影響，各地政府推地節奏明顯放緩。土地市場的成交量持續冷清，中國指數研究院數據顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。在一線城市中，上海出讓金總額僅占去年同期4成，為184.2億元人民幣；北京出讓金總額為144.88億元，較去年同期降55.65%。土地成交量方面，上半年40個大中城市中僅有9個城市的成交量高于去年同期，其中北京和上海土地成交量均明顯下滑，一線城市僅廣州高于去年。

而進入四季度以來，土地市場迎來供地高峰期，10月，全國300個城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬平方米。11月推出土地3949宗，推出面積15513萬平方米，高于前三季度單月水平。

中國指數研究院華中分院副總監李國政認為，土地供應由低轉高，一方面，與地方政府的財政壓力有關，財政部數據顯示，今年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。另一方面，也是為完成全年的土地供應計劃。來自國土部的數據顯示，前三季度落實住房用地供應量為8.3萬公頃，占全年供應計劃落實的52.1%，同比減少17%。“上半年無法完成任務，下半年交易任務就重，因此年末各地政府都會加大土地供應。”李國政說，實際上，許多城市未能按年度計劃完成土地供應。北京已經連續三年未能完成土地供應，但為了沖擊目標，大部分城市都會爭取完成70%以上。

成交轉熱地王現身

伴隨著供應量上升，全國土地市場逐漸回暖，年末還出現了一個新的現象：“地王”潮。

12月26日，上港集團(行情股吧買賣點)旗下的威旺置業有限公司以56.8億元競得海門路55號地塊，樓板價高達23330元/㎡，溢價率21.11%，刷新了12日萬科、綠地及九龍倉聯合體創造54.31億元的新紀錄。事實上，這已是上海四季度“地王”紀錄第四次被刷新。

熱的不僅是上海，統計顯示，在剛剛過去的一個月，北京、上海、廣州、深圳等10個城市均有地王涌現。11月27日，北京新增掛牌的朝陽區農展館北路地塊，樓面起價3.38萬每平方米，有望刷新今年北京單價地王紀錄。11月28日，寶安區A122-0341地塊以總價20億元成功出讓，成為深圳今年的新地王，12月24日，天津雙料地王誕生，南開區天塔道一地塊以總價46.2億元、樓面價1.5萬元/平方米的價格出讓，同時刷新天津土地市場地塊出讓總價和樓面價年內紀錄。

對于各地頻繁出現的地王，李國政表示并不意外，仔細分析可發現，當前成交地王多為一線城市核心地段，如上海是在外灘地段，北京是在東四環以內，其稀缺性導致了起拍價格較高。此外，除少數城市外，大部分地王均為總價地王，而非單價地王，如上海地王地面價格為每平方米2萬元，而周邊房產價格已高達4萬元，從對比角度來說是合理的。“目前開發商拿地熱情明顯上漲，但與2009年的狂熱相比，已經十分理智，并沒有出現土地價格高于周邊樓面價格的情況。”李國政直言，對于有購房需求的人來說，不必因地王導致恐慌情緒。而他亦認為，地王現象不可持續，隨著地方政府年后推地力度減弱，土地市場交易將趨于平淡。

大房企頻拿地小房企忙賣地

如果只有供應，而沒有需求，土地市場同樣很難走出低迷。因此，土地市場前冷后熱，另一個重要因素來自地產商從第三季度開始的積極“圈地”。根據中原地產研究中心統計數據顯示，12月前20天，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、中海、雅居樂以及招商地產(行情股吧買賣點)10家標桿房企共斥資305.4億元圈地，已超過11月全月購地金額。其中，萬科拿地金額破百億元，達102.2億元；中海地產緊隨其后，拿地資金達86億元；保利地產(行情股吧買賣點)則以85.2億元的拿地支出位居第三位。

“開發商對于市場預期的好轉，在一定程度上刺激了拿地的沖動。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，按照一般規律，土地市場滯后于房地產市場半年左右，房地產市場從今年二季度已經開始持續反彈，而開發商拿地較多大約是從三季度開始。

此外，開發商的資金鏈好轉也是土地回暖的另一因素。目前，保利、中海、招商、遠洋、綠城等十余家大型房企已經完成全年銷售目標，資金充裕，有了補庫存的資本。此外，國內大型房企多是上市公司，年末也將面臨資本市場的考核，在樓市交易回暖的背景下，具有土地儲備能力的房企更占優勢。可以看到的是，目前“地王”項目大多由實力雄厚的大企業取得，如中海、保利、方興等。而與之形成鮮明對比的，是一些小房企面臨生存困境，只能賣地求生存，如恒盛地產、沿海家園等爆出出售資產或高息融資的消息，令中小房企的高負債危機浮出水面。

中原地產市場研究部總監張大偉分析稱，房地產企業分化將持續。標桿房企由于整體業績良好，資金鏈緩解，庫存下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢難改。