在新開盤銷售率創造了比金融危機時期更低的新低后，綠城中國仍在五、六月連續進行了一連串的擴張——今年5月底分別在寧波和沈陽各拿下一塊商住地后，又于6月15日攜手浙江民營資本拿下上海長風辦公地塊。在這前后，綠城還與濱江集團共同增資5年前合作拿下的杭州地王“杭汽發”的項目公司濱綠公司。

綠城這一動作的大背景是全國主流地產巨頭的一連串拿地計劃，包括中海、萬科、恒大在內的眾多公司憑借較高的銷售率，近期接連在二三線城市拿地，進而加快了整個行業規模擴張的步伐。同策咨詢顧問研究總監張宏偉說，在這樣的形勢下，房企如果不擴張，就有被“洗牌”的危險。

根據一些房地產機構提供的數據，部分二三線城市的地塊目前價格已經高過一線城市，此前浙江有多幅地塊高溢價成交。一線城市和部分受限購令影響的二線城市土地收入銳減，和某些三線城市土地市場的火熱形成強烈的反差，也讓被限購城市松掉限購令“緊箍咒”的機會更為渺茫。

土地成交低迷

6月8日，對于沉寂了5個月之久的廣州土地市場來說，是個不平常的日子。

在這一天，一場空前規模的土地推介會將54宗共2.2平方公里的土地一口氣推向市場，同時特別宣傳推介了廣州20個保障房項目以及3.37平方公里商品住房用地。

這場規模空前的土地推介會折射出的現實是，一線城市土地市場的萎靡已經讓地方政府“坐立不安”。

《每日經濟新聞》記者根據中國指數研究院數據粗略統計，前5月廣州實現土地出讓金收入約62億元，還不到廣州本年度646.5億元土地出讓計劃的10%。

無獨有偶，其他一線城市的土地市場也堪稱“哀鴻遍野”。

今年前5月，北京共計劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計劃供地面積的六成，但實際情況是，前5月北京成交的土地面積只有410.25萬平方米，僅占年度計劃住宅供地量的16.41%。

公開數據顯示，北京、上海1~5月土地出讓金分別同比下滑56%和37%，此外，全國128個城市的土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%。

從目前大型房企的土地儲備情況來看，萬科、恒大等新增土地儲備大部分分布在二三線城市。此前，萬科發布一季報時，萬科董秘譚華杰表示，“萬科新增項目大多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市。”恒大在5月報中也透露，公司在15個省區市的26個三線城市擁有在售項目，是進入三線城市最多的房企。

將上述兩種情況對比不難發現，在一線城市拿地成本太高、銷售情況不樂觀，以及“限價限購”政策頻頻出臺的情況下，去二三線城市拿地已經是眾多房企“自保”的無奈選擇。

“洗牌”聲漸起

近日，關于“5年內30%房企將被淘汰出局”的預言在坊間被吵得沸沸揚揚，擾得人人自危。

一些業內分析指出，住房供應結構的“雙軌制”會造成商品房市場的整體萎縮，部分中小房企或許根本沒有生存的空間。

雖然一線城市下半年還會“熱情”推地，但趨于“常態化”的住宅市場調控政策無疑會讓開發商望而卻步，如此一來，中小開發商很難在一線城市找到生存和發展的空間，被迫轉向二三線城市已是大勢所趨。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，部分房企被淘汰不僅僅是調控政策常態化的結果，也是行業進行梳理和調整的必然要求。

但中原地產廣州項目部經理黃韜指出，上述言論實際上有些“嘩眾取寵”。在他看來，房地產行業遭遇的困難是大小房企都必須面對的，若行業洗牌，被淘汰的企業或許與規模大小并無太大關聯，倒是一些經營管理能力較弱的房企面臨著較大風險。

不過，土地儲備和資金一直是房企保持競爭力的最關鍵因素，從這個方面來看，業內的觀點相對較為統一。

多數業內人士都認為，為了避免在洗牌中被淘汰，中小房企應“放下身段”，盡快規模化地降價促銷以回籠資金。此外，對于一些有“野心”增強自身實力的中小房企來說，應把重點放到競爭尚未白熱化的二三線城市乃至四線城市。

向二三線城市躍進

雖然前5月土地市場交易整體比較萎靡，但二三線市場交易卻相對活躍。

根據中國指數研究院提供的數據，5月份，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市推地91宗共計357萬平方米，但最終成交僅44宗共計181萬平方米，分別只完成計劃的48.3%和50.7%。與之對應的是，杭州、天津、武漢等二線城市共推地1278萬平方米，實際成交達到66%。

從平均溢價水平來看，上海、深圳推出的住宅用地均以底價成交，而杭州、重慶、成都等城市住宅用地溢價水平均達到了15%以上。

在一線城市中，雖然持續高漲的保障房熱潮可能會給有實力投入保障房建設的開發商帶來一些政策利好，但總體來說，迫于“限價限購”壓力，一線城市的銷售和擴張并不被開發商所看好，而二三線城市有著更大的潛在價值。

宋丁表示，以萬科為例，今年若想保持千億規模的銷售額甚至有所增長，需要充足的土地儲備作為支撐，這一點顯然也適用于其他規模較大房企。

對處于懸崖邊緣的中小房企來說，若想保存實力，則需先固守一線城市根據地，如果想做大做強，只能往二三線城市擴張拿地。

來源：每日經濟新聞