據(jù)報(bào)道，臨近年底，多家品牌房企紛紛宣布提前完成全年銷售任務(wù)，手中資金充裕。而恰逢年底地方政府大規(guī)模推地，房企積極拿地?zé)崆楦邼q。截至日前，萬科、保利、龍湖等十大房企已斥資千億購地，囤積土地儲(chǔ)備以鎖定來年銷售業(yè)績(jī)。

“暖冬”，大房企跑馬圈地

年底土地市場(chǎng)升溫，部分地區(qū)頻頻出現(xiàn)“地王”。土地市場(chǎng)接力樓市，出現(xiàn)“暖冬”。

11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體拿下上海外灘黃浦區(qū)地塊，樓面價(jià)36176元/平米刷新上海年度單價(jià)地王紀(jì)錄；11月28日，中海地產(chǎn)以20億元奪得深圳寶安尖崗山宗地，樓面地價(jià)27268元/平米創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高；11月30日，中冶置地以56.2億元奪得南京下關(guān)濱江G50地塊，晉升年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王；12月6日，蘇州2012-G-98號(hào)地塊，共舉牌78輪，被方興地產(chǎn)以總價(jià)23.2億元奪得，樓面價(jià)8990元/平米，創(chuàng)造蘇州新地王。

年底將至，品牌房企在全國(guó)房企跑馬圈地趨勢(shì)也愈演愈烈。進(jìn)入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時(shí)間，萬科共斥資35億元拿下濟(jì)南、杭州地塊。中海在過去的一周，分別在蘇州、杭州、南寧以及武漢拿下四幅地塊，總計(jì)花費(fèi)50億元。12月12日，上海萬科、綠地集團(tuán)、上海玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司聯(lián)合以54.31億元底價(jià)奪得上海南站商務(wù)區(qū)地塊，創(chuàng)新上海年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至12月10日，萬科、中海、龍湖、萬達(dá)等十大標(biāo)桿房企全年拿地金額已高達(dá)2004億，拿地面積達(dá)到8815萬平米。

銷售量?jī)r(jià)齊升，增強(qiáng)房企信心

據(jù)悉，品牌房企中包括保利、中海、恒大等房企已提前超額完成目標(biāo)，萬科則是前11月銷售已超越去年全年，在土地市場(chǎng)也是表現(xiàn)搶眼。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年的拿地主體基本上為高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。“這些企業(yè)在前期通過降價(jià)跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的這個(gè)階段開始補(bǔ)倉拿地。”

另一方面，銷售大漲，庫存量下降，房企也需增加土地儲(chǔ)備補(bǔ)貨。

根據(jù)上海易居的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份，20個(gè)城市的商品房成交量共計(jì)888萬平米，同比增長(zhǎng)93.1%，環(huán)比增長(zhǎng)10.3%。11月成交量比市場(chǎng)預(yù)期要好，已超過了今年7月份的高峰，并一躍成為近兩年的最好水平。這一激增的交易狀況，直接降低了開發(fā)商的庫存，并激發(fā)了拿地?zé)崆椤?br />
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著銷售業(yè)績(jī)完成、資金面改善、盈利水平上升，大型品牌房企在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，加大拿地，從而備戰(zhàn)明年新開工與銷售任務(wù)。

■拿地分析

1“強(qiáng)者恒強(qiáng)”還將延續(xù)

從近期拿地趨勢(shì)來看，大小房企分化嚴(yán)重，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。

目前，大規(guī)模拿地的都是大品牌房企，而中小企業(yè)由于現(xiàn)金流不暢、對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期不明朗等原因，在拿地實(shí)力上比不上高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企。而土地市場(chǎng)的格局分化，也將影響到未來發(fā)展的格局。

業(yè)內(nèi)多位人士均認(rèn)為，從各大型房企的發(fā)展來看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格調(diào)也會(huì)通過銷售、土地儲(chǔ)備與資金面等方面表現(xiàn)出來。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，大型品牌房企在今年年度銷售目標(biāo)完成較好的情況下，開始將目光轉(zhuǎn)向拿地方面。最近各大房企頻頻拿地的現(xiàn)象，預(yù)示著明年這一類房企在土地上將有更大的保障，在房屋新開工上也將更具競(jìng)爭(zhēng)力。

一家證券公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師也告訴記者，多項(xiàng)目操作，使得房企的銷售周期不同，也使房企的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，而只有單個(gè)或較少項(xiàng)目的房企，則抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，項(xiàng)目不處于銷售期的話，現(xiàn)金流備受考驗(yàn)，隨著項(xiàng)目的結(jié)算，甚至有退出行業(yè)的可能。

2合作拿地風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)成趨勢(shì)

在樓市調(diào)控的背景下，房企聯(lián)合拿地合作開發(fā)的模式越來越普遍。

近期，萬科、綠地等四家房企以54億元拿下上海年內(nèi)總價(jià)地王。此前，富力、雅居樂、合景泰富地產(chǎn)及世茂房地產(chǎn)聯(lián)合體以70.5億元拿下天津商住項(xiàng)目。而龍頭萬科，更是早已與住總、中糧、五礦等展開過多次合作，房企之間聯(lián)合拿地的案例越來越多。

張宏偉認(rèn)為，房企由此前競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，開始通過“競(jìng)合”來規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，在土地市場(chǎng)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊一直是品牌房企競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象，為了避免斗爭(zhēng)激烈，不少房企退而求其次，選擇合作開發(fā)模式，既能相互借力利益共沾，又可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置。

■觀點(diǎn)

“土地市場(chǎng)仍屬理性”

雖然年底“地王”頻現(xiàn)，但高溢價(jià)并不是常態(tài)。多位業(yè)界人士表示，目前的土地市場(chǎng)仍屬理性。比如，上海南站總價(jià)地王、南京下關(guān)總價(jià)地王等都是以底價(jià)成交，只是因?yàn)槲恢幂^好、建筑面積較大，從而總價(jià)很高。

中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，目前土地成交冷熱不均衡，但總體溢價(jià)率并不高。一些位置比較好的地塊受到熱捧，但相比2010年的一些單價(jià)地王還有一定差距。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，今年以來高溢價(jià)和“地王”地塊大多數(shù)的區(qū)位確實(shí)比較好，比如在市中心核心區(qū)域、濱江豪宅板塊等，當(dāng)然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，但這不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)。