據投資者報報道，曾被業界視為調控“避風港”的三線城市，目前泡沫風險漸顯。而曾被房企視為調控中發展利器的“三線戰略”，也將面臨考驗。

“市場發展速度脫離基本面，部分三四線城市未來面臨供應高壓，這將成為三四線城市絞肉機。”上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成近日在一份研究報告中表示。

在周建成看來，近年來，三四線城市的發展普遍依賴出讓土地所帶來的財政收入，但其城市本身的經濟及人口規模卻往往跟不上房地產市場的發展速度。因此，相當部分的三四線城市房地產市場面臨透支未來發展空間的問題；另一方面，持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，未來市場供求風險凸顯。

“商品房供應供過于求的現象在三線城市中非常普遍，唐山等不少城市的房地產投資價值被開發商過分高估，造成了房企扎堆開發三線城市的現狀。”亞太城市發展研究會房地產分會會長、知名地產評論人陳寶存對《投資者報》記者表示。

唐山四年土地供應需52年消化

走在唐山市鳳凰新城，滿目皆是緊張建設中的高樓。這里匯集了萬科金域華府、華潤置地橡樹灣、嘉里雅頌居、中國水電首郡等知名開發商的地產項目。

公開資料顯示，鳳凰新城規劃面積23平方公里，是具有商務中心、文化中心、金融中心、總部基地等功能的現代化標志性新城區。2008年~2009年鳳凰新城完成投資800億元，2010年全年完成投資1000億元。2011年開始進入大規模建設的新階段。

在唐山南湖區域和大城山區域，亦有大量新房在建設，金隅、億城等開發商均有項目。

在繁榮景象的背后，唐山房地產嚴重過剩的問題正引起關注。周建成調研了20個城市的2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例，唐山這一比例只有7.6%。“也就是說，如果按照2011年房地產銷售進度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間。”周建成對《投資者報》記者表示。

周建成的報告中還拿唐山與北京房地產市場與城市經濟指標做對比。結果發現，唐山近四年商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米，相差無幾；但唐山2011年商品房成交量為159萬平，僅是北京863萬平的18%。此外在城市人口總量和經濟總量上，唐山與北京均相距甚遠。唐山的供應壓力由此可見。

在唐山資深媒體人李俊看來，唐山的外來人口較少，經濟緊縮之后唐山受影響嚴重，本來購買力就不足的唐山現在更成為問題。“要是沒有唐山后續的產業結構的調整，不能吸引外來的購買力，我覺得唐山現有的供應量超過了購買力。”李俊在6月5日舉辦的唐山地產沙龍上強調。

“唐山的‘有錢’一直被誤讀為購買力較高，這顯然是一大問題。”陳寶存表示。

從經濟總量上來講，唐山的確是經濟大市。2011年唐山地區生產總值(GDP)完成5442.4億元，同比增長11.7%。雖然唐山不是河北省省會，但其無疑一直是河北經濟中心，GDP多年居河北首位。唐山的GDP也遠高于同為資源型城市的太原（2050億元）和鄂爾多斯（3200億元）。

此外，截至2011年12月唐山擁有機動車150萬輛，小型汽車保有量為81.4萬輛，其中私家車保有量為78.5萬輛。走在唐山市街頭，滿眼皆是寶馬、奔馳、奧迪等名車。

“唐山有錢主要是‘北三縣’有錢，但這些有錢人不一定會在唐山投資房產。”曾在唐山運作過一個地產項目的陳寶存說，唐山老板不像山西老板那么具有經商頭腦，對買商鋪等不感興趣，即使購買住宅，也多會考慮去北京、天津購買。

陳寶存透露，潘石屹的SOHO中國銷售團隊曾經到唐山“蹲”了一段時間，欲吸引唐山老板購買SOHO在北京的商鋪，但收效甚微。此前潘石屹團隊曾用這一招成功“俘獲”了眾多山西煤老板。

過度透支城鎮化的三線城市

三線城市房產供給過剩的情況并非只唐山一個。根據周建成的研究報告，包括唐山、桂林、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

其中桂林、宜昌、揚州三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.8%。此前包括蕪湖、揚州、營口等地不顧中央宏觀調控，屢對當地樓市進行“微調”，其原因可想而知。

以不久前備受關注的揚州為例。截至4月末，揚州市區商品房月累計可售面積286.81萬平方米，同比增長35.55%，其中商品住宅160.05萬平方米，同比增長65.54%。4月末商品住宅可售房源總計11550套，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業或大戶型。這也不難理解為什么揚州此次救市目標瞄準了精裝修房和豪宅市場。

如果從周期來推算，目前揚州上市房源應該多數來自2010年左右拿地的項目。根據統計，揚州在2010年土地出讓取得了爆發式增長，2010年揚州市區住宅用地合計供應426.29萬平方米，同比增加68.58%。實際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%。同年，揚州完成房地產開發完成投資101.48億元，同比增長80%。

而到了今年前4月，揚州商品房開發投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56萬平方米，同比下降36.79%。以揚州2010年各類土地共成交408萬平方米計算，即便忽略容積率問題，以目前揚州銷售速度，將2010年出讓土地全部消化掉的時間是37個月。

類似的還有遼寧營口。雖然周建成并未把營口列入他所研究的20個三四線城市中，但他對《投資者報》記者表示：“營口這個城市也快不行了，有些開發商估計要吸取教訓。”據了解，恒大地產、五礦集團、保利地產、佳兆業地產、萬科等大型房企在營口皆有地產項目，且體量不小。

緊鄰營口的遼寧盤錦市，近日也被爆商品房嚴重過剩。“房子太多了，現在在售的房子就夠盤錦一戶一套的了。”一位盤錦人士對《投資者報》記者說，盤錦地方小，人口少，根本沒那么多需求，但卻有廣廈、佳兆業、恒大扎堆在此開發。

從數據上看，三四線城市的過剩問題主要在于結構性問題。如惠州與廣州相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%。唐山也類似。

多年來，中國城市的城鎮化一直被拿來作為房地產大量投資的借口，由此造成過分透支。漢碩國際管理學院中國城鎮化研究中心主任許子枋不久前曾表示，實際上，高速城鎮化已經過度透支了中國房地產業預期。當中國城鎮化率達到60%左右時，就是中國高速數量型城市化問題爆發期的警戒值了。從目前城鎮化速度推算，或許只要5年，因過度城鎮化的透支，城鎮化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮化的房價地價持續增長預期將難以為繼。

恒大等曾深陷三線困境

曾幾何時，房地產開發企業都以在調控前及時布局二、三線城市為豪。恒大、佳兆業、碧桂園、萬科等皆是三線布局較為廣泛的房企。在2011年，三線的成功給這些企業都帶來了良好收益。

然而三線開發的泛濫，讓一些企業開始嘗到三線戰略的失敗教訓。曾是恒大地產在中國推進“三線城市發展戰略”典范樣本的營口，因市場嚴重供過于求而面臨滯銷困境。“五礦在營口的項目也并不好過。”周建成對記者說。

5月，有媒體曝光了恒大地產位于成都大邑縣的旅游地產項目，其項目涉嫌違法批地，或將留下一片數十萬平方米的爛尾工程。這也被看成是房企四線布局失敗的樣本。

“合生創展在天津郊區的京津新城項目，更是業界公認的投資敗筆。”周建成說。據悉，京津新城銷售的不理想還影響到了整個集團發展，該項目已成為合生產業鏈條中最“燒錢”的一環。多位業內人士表示，京津新城目前已經成為合生創展發展過程中的包袱，短期內無法實現快速前行。雖然京津新城屬二線城市的天津，但其所處地段，也可列入三四線城市。

行業龍頭萬科前兩個月拿地相較年初較為頻繁，其先在青島、唐山、南充等地拿下5宗地塊，后又在合肥、清遠、廊坊拿到三塊地，幾乎全為三線城市。已在唐山擁有兩個項目的萬科，此次又再增一項目。對于為何在唐山頻繁開發項目，截至《投資者報》記者發稿，萬科方面未能對采訪給予回應。

代理萬科新項目的北京思源興業房地產經紀有限公司策劃總監樊文博6月5日表示，唐山沒有限購，唐山樓市從去年九月份開始呈現下滑態勢，一直到年底，但4月份出現大幅度的上升，說明市場有回暖的跡象。

據不完全統計，截止到6月8日，唐山地區在售住宅項目共119個。這些在售住宅項目的銷售均價為6509元/平方米，近一年來基本持平，但略有下滑。