隨著開發商推盤、促銷力度加大，多個熱點城市樓市正初步顯現一波“紅五月”行情。最新數據顯示，五月上旬全國54個大中城市的總成交量較上月同期上升44%。剛剛過去的一周，北京等多個熱點城市成交量同比、環比均呈明顯上漲態勢。

接受《經濟參考報》采訪的專家表示，成交上揚主要得益于市場回暖，但目前開發商的降價依然帶有很強的試探性，成交量也會在各方博弈中反復波動，二季度房價可能仍將繼續下跌。樓市整體膠著之下，市場各方分化程度加深，購房者尤其是剛需購房者逐漸入市，而少數開發商則已暗自運力土地市場并著手抄底拿地。

數據

多個熱點城市成交明顯回升

中國指數研究院14日公布的數據顯示，上周(5月7日至5月13日，下同)監測的40個城市中，六成城市樓市成交周均同比均有上升，且蘇州、廈門、溫州、蘭州、海口同比增幅都在100%以上。重點城市中，僅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達82.20%。其余城市除天津、武漢外，漲幅都超過20%。

再往之前看一周，五月第一周(4月30日至5月6日)，重點城市中除深圳、上海、武漢成交同比下跌外，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達80.66%，杭州、重慶漲幅超過20%。另據中原監測，從5月份前10天的交易數據來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。

環比來看，多個熱點城市成交回升態勢明顯。在北京，根據北京住建委的網簽數據統計，上周北京全市新建商品住宅網簽總量為2403套，環比前一周的網簽總量大幅上漲了63.8%。類似的情形也發生在上海，德佑地產市場中心監測數據顯示，上周整個上海市商品房成交面積為26.18萬平方米，環比前周上漲38.4%，成交套數2742套，環比上漲43.0%。“與今年前幾次成交高峰依賴少數項目拉動不同，上周的成交上揚主要得益于整體市場的回暖。”德佑地產研究主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者。

北京中原市場研究部總監張大偉認為，除部分項目新增開盤等因素外，出現成交量上漲的原因還包括，市場逐漸平穩，在調控政策基本見底的情況下，購房者逐漸開始入市，特別是一些性價比不錯的項目購房者入市積極性明顯增加。

不過，中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》采訪時提醒說，整體來看，樓市還是處于膠著狀態，市場各方對后續走勢的看法尚存較大分歧，成交量也會在各方博弈中反復震蕩。

陸騎麟也持類似觀點，在他看來，由于開發商降價力度的減弱，4月樓市成交迅速下滑，在這種情況下，部分開發商不得不再度舉起降價大旗。拿上海來說，上周相當一部分排名靠前的樓盤都對價格做出了一定的下調，幫助樓市回暖。“但是，目前開發商的降價依然帶有很強的試探性，一旦市場回暖或者回籠資金的目的達到，很可能又會減小降價幅度，造成成交量的回落，這樣的循環可能會在未來幾個月反復出現。”

抄底

部分房企蓄勢拿地

在樓市成交波動回升的過程中，開發商面臨的資金壓力也有逐漸緩解跡象，少數房企已著手在土地市場抄底。

中原集團研究中心一份最新統計數據顯示，從標桿房企今年前4個月的銷售數據來看，十大標桿房企的總合約銷售金額為1649億元。其中，4月份十大標桿房企總銷售面積約492萬平方米，環比微漲5%，同比依然大幅增加51%。中海的銷售最為理想，銷售業績為96億元。保利以91億元的業績排在十大標桿房企的第二位，也是自2011年以來保利單月銷售金額首次超過萬科。恒大4月份的銷售業績也出現大幅攀升，環比和同比分別增加104%和33%。

報告認為，現階段即期供應量和價格策略依然是影響開發商銷售表現的主要原因。若政策面環境沒有實質性的松動，大型房地產開發商以價換量的策略將始終貫穿全年。

隨著資金回籠步伐加快，一些銷售良好和財務穩健的房企已開始或醞釀適時抄底拿地，平淡的土地市場中也逐漸出現溢價項目。陳國強告訴《經濟參考報》記者，在市場活躍程度比較低迷的情況下，的確多數企業會選擇謹慎拿地，但也有企業會選擇在土地市場有所動作。

公開資料顯示，保利地產年初以來便斥資38億分別在石家莊、佛山拿地。萬科更是4月內一舉拿下青島、唐山、南充等多個項目，雅樂居、恒大地產等在近期也在土地市場紛紛出手。另據媒體披露，金地集團今年將拿出超百億資金購買土地，而去年其在土地市場上的花銷僅為23億元。

與此同時，北京、上海等地的土地市場也出現了久違的溢價成交地塊，部分熱點城市宅地價格4月環比上漲。中原集團研究中心14日發布的研究報告披露，4月一線城市居住用地的平均地價約為8631元/平方米，環比上漲150%。二線發達城市居住用地的平均地價約為4457元/平方米，環比上漲139%。具體來看，北京、廣州、南京、杭州等發達城市4月均有中心高價區域地塊成交，同時成交價格普遍高于同區域前期出讓價格。4月實質性降價地塊比重縮減至50%，較2、3月明顯下滑。中心區域及大型規劃發展區域地價上漲顯著。

雖然，整體來看土地市場尤其是宅地市場成交依然冷清，遠郊區域及近郊地價過高區域仍有實質性降價，多數房企購地意愿也明顯低迷，仍以去庫存為當務之急，但在“大家都悲觀的時候，有些企業是準備抄底的”，陳國強說。

趨勢

剛需及升級需求漸成市場主流

國家統計局11日公布2012年4月主要經濟數據，房地產業除投資增幅顯著回落外，商品房成交、新開工等同比繼續呈現出不同程度下滑。數據顯示，4月房地產投資額為4908億元，增幅從20%左右大幅回落至個位區間，環比也下降11%。而住宅新開工面積出現-14.6%的負增長，商品房、商品住宅銷售面積和銷售額繼續環比出現下降。

中國房產信息集團分析人士劉衛衛告訴《經濟參考報》記者，4月全國房地產開發景氣指數為95.62，較3月再回落近1.3個百分點，繼續在不景氣區間下滑，創下三年來歷史新低。“這凸顯出在持續嚴厲的調控下，房地產行業整體回落、繼續筑底下行。”

盡管中央多次重申房地產調控的總基調不會放松，但從近期部分城市首套房利率下調等現象來看，房地產調控在總基調不變的基礎上正在進行局部的微調，特別是地方政府的微調意愿更為強烈。

據不完全統計，4月以來武漢、鄭州、南昌、呼和浩特、信陽、蚌埠、克拉瑪依等多個二三線城市紛紛上調公積金貸款額上限，并重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成，大大降低了首次置業者的購房門檻。沈陽還縮短公積金繳存時間以鼓勵年輕職工首次購房需求。揚州甚至還出臺了購買精裝修房的獎勵政策。

北京麗茲行房地產投資顧問有限公司鄭海燕分析認為，在限購政策不變的前提下，高端不動產市場的投資需求將繼續受到抑制，剛需及升級需求將在較長時間內成為市場主流。根據麗茲行市場研究中心統計，4月份北京市高端住宅的總成交面積為27358.19平方米，遠低于去年同期水平，為近兩年以來的次低點。

北京中原市場研究部分析認為，目前市場已經逐漸出現底部特征“降價項目在目前的價格段已經換來成交量，再降價的可能性不大。而其他未降價項目為了銷售量必然會跟進降價。在政策底部已經出現的情況下，部分剛需盤已經出現了相對的性價比。”

“房價會繼續下跌，但跌幅將很快于未來幾個月內完成筑底”。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱，“從70個大中城市房價指數自2010年4月同比增幅觸頂后，持續下滑至今，并在今年3月首次出現同比下跌。另外從環比來看，去年10月出現下跌拐點后，至今仍在繼續下跌。估計房價將于三季度前后出現環比止跌，四季度可能出現小漲。”